青海省2016年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店净收益的求取试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、下列不应免征房产税的有__。

A．职工自用住房

B．企业创办的学校用于教学的房产

C．产权不确定的及有纠纷的房产

D．经有关部门鉴定的危险房屋 

2、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

3、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4 500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡.假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为．【2007年考题】

A：3 473元／㎡

B：4 365元／㎡

C：4 500元／㎡

D：4 635元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格 

4、__用以表现公司股份的形式才是股票。

A．无限责任公司

B．股份有限公司

C．有限责任公司

D．两合公司

5、下列房屋不得出租。

A：依法取得《房屋所有权证》的

B：权属无争议的

C：共有房屋，取得共有人同意的

D：属于违章建筑的

E：执行层的组织协调 

6、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。

A：849

B：865

C：882

D：915

E：工业用地的监测点评估价格 

7、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。

A．估算开发成本

B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值 

8、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：1765

B：2000

C：2069

D：2400

E：工业用地的监测点评估价格 

9、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985 

10、__在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

11、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。

A．1570.975万元

B．1370.975万元

C．1270.975万元

D．1070.975万元 

12、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+投资基金

C．投资基金+股票+债券

D．股票+债券 

13、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产

14、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，因此可以裁定对的财产强制拍卖。

A：张某

B：张某或杨某

C：杨某

D：张某和杨某

E：执行层的组织协调 

15、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。

A：房地产开发单位

B：公有住房售房单位

C：购房者

D：直辖市、市、县建设(房地产)主管部门

E：执行层的组织协调 

16、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。

A：0.5～2.0

B：1.5～2.0

C：0.5～1.5

D：1.0～1.5

E：工业用地的监测点评估价格 

17、经济适用房的土地采用__方式取得。

A．行政划拨

B．转让

C．出让

D．低价出让 

18、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。  ①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积

A．①②③④⑤

B．①②④⑤

C．①③④⑤

D．①②③⑤ 

19、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】

A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B：待开发房地产建设发包日期

C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期

E：工业用地的监测点评估价格 

20、房地产投资的缺点是__。

A．相对较高的收益水平

B．易于获得金融机构的支持

C．抵消通货膨胀的影响

D．投资回收周期较长 

21、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。

A：1067

B：1070

C：1087

D：1141

E：工业用地的监测点评估价格 

22、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费__元。

A．1000

B．2500

C．5000

D．5250

23、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。

A：27．6

B：28．2

C：29．0

D：29．9

E：工业用地的监测点评估价格 

24、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、金额为资产减去负债后的余额。

A：资产

B：负债

C：所有者权益

D：收入

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、下列不属于金融范畴的是。

A：货币

B：信用

C：商品

D：银行

E：执行层的组织协调 

2、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

3、假设开发法的操作步骤包括。

A：调查待开发房地产的基本情况

B：选择最佳的开发利用方式

C：估计开发前的房地产价值及开发经营期

D：估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E：进行具体计算，求出待开发房地产的价值 

4、收益性物业的经营费用不包括__。

A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用

C．保险费、房产税和法律费用等

D．抵押贷款还本付息费用

5、单利计息与复利计息的区别在于（）。

A．是否考虑资金的时间价值

B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率 

6、下列关于现行经济适用住房，表述错误的是。

A：其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布

B：集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分

C：市、县直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定

D：经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难体系的组成部分

E：执行层的组织协调 

7、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．100

B．42

C．63

D．77 

8、关于房地产贷款担保的说法，正确的是。

A：担保能确保贷款得以足额偿还

B：金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C：最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D：贷款质押不转移财产的占有权

E：借款合同 

9、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率。

A：小于20％

B：满足目标收益率要求

C：大于20％

D：不满足目标收益率要求

E：借款合同 

10、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。(2009年试题)

A：竞争性

B：垄断性

C：外部性

D：均衡性

E：信息不对称性

11、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧 

12、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。

A：建设主管部门

B：省建设主管部门

C：自治区建设主管部门

D：直辖市房地产主管部门

E：设区的市的房地产主管部门 

13、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

14、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.6 

15、城市规划的作用体现在3个层次，不包括下列的__

A．作为国家宏观的手段

B．作为形成和实施的工具

C．作为具有法律效力的文件

D．作为城市未来空间架构 

16、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。

A．物业管理

B．房屋施工

C．房屋工程监理

D．房地产开发 

17、住房公积金。

A：全部归职工个人所有

B：全部归单位和职工共同所有

C：记入职工个人的住房公积金账户

D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房

E：用于租赁自住住房 

18、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题)

A：土地的编号

B：土地的利用类别

C：地理名称

D：房屋、道路、水系

E：土地的面积 

19、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为__元。

A．9000

B．10000

C．12000

D．15000 

20、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。

A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估 

21、在运用成本法时最主要的有__。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值 

22、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。

A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿

B：抵押权已登记的先于未登记的受偿

C：抵押权已登记的后于未登记的受偿

D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿

E：抵押权为价值权，也是实体权

23、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．现金流量

B．清偿能力

C．资产与负债情况

D．资金盈余或短缺情况 

24、下列用地，法定出让年限为50年的有__。

A．居住用地

B．工业用地

C．体育用地

D．娱乐用地

E．旅游用地

25、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。

A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记

B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请

C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章

D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由

E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更