xx棚户区改造专项规划

  一、总则

 （一）规划背景

棚户区改造是党、的重要部署，加快城市和国有工矿棚户区（简称棚户区）改造，是保障性安居工程建设的重要内容，是扩内需、保增长、惠民生的重要举措。

实施棚户区改造，有利于改善棚户区低收入居民的住房条件，使其共享改革发展成果，促进社会公平，有利于完善市政配套设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利于土地，提升城市承载能力；有利于扩大社会投资，刺激居民消费，拉动经济增长，带动社会就业，发展社区公共服务业，促安社区建设。棚户区改造是改善民生的重大举措，是完善城市功能的客观要求，是促进经济社会协调发展的有效途径。

加快推进XXXX经济开发区棚户区改造工作，是实施城镇化带动战略的重要内容，是推进城市生态文明建设、完善城市用地功能和规划布局、改善人居环境和城市景观面貌、实施“住有所居”民生工程的关键步骤，其具有以下重大意义：

1、棚户区改造是改造民生的重大举措。棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工、失地农民比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

2、棚户区改造是完善城市功能的客观要求。棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

3、棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

根据住房和城乡建设部、等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保［2009］295号）文的指示精神，XX、XX市对棚户区改造作了具体的安排和部署，明确提出经济开发区要加快推进中心城区的棚户区改造。采取引导、市场运作相结合的方式，在征地拆迁、土地出让、税费减免等方面最大限度地提供支持，确保“十二五”期间基本完成XXXX经济开发区棚户区改造任务。

为进一步落实XX、市有关要求，由XXXX经济开发区管理委员会和XX市规划建筑设计院，共同组织编制《XXXX经济开发区棚户区改造专项规划（2013-2015）》。

（二）城市和国有工矿棚户区的定义

城市棚户区（旧城）是指在城市国有土地上建设、建筑面积3000平方米以上、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的居住区。

国有工矿棚户区是指城市规划区外、不能通过商业开发解决的，建筑面积3000平方米以上、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的工矿居住区。

（三）指导思想

坚持以人为本、改善民生的根本目的，落实市执政为民、关注民生、构建和谐XX的重要举措，彻底改善棚户区居民的居住条件的生活环境，与旧城改造、提高城市品位相结合，与保障性住房建设和房地产开发相结合，完善措施，加快改造步伐，促进城市经济社会和城市建设协调发展。

（四）规划原则

1、坚持引导、市场运作相结合的原则。充分发挥的组织引导和协调作用，在和资金上给予必要支持，积极争取国家和省对廉租房建设、棚户区改造的补助资金，体现棚户区改造的性和公益性，确保改造工作顺利推进。积极推行市场化运作，鼓励以房地产开发方式实施棚户区改造。

2、坚持统一规划、成片改造、整体开发的原则。棚户区与旧城成片改造相结合，以城市规划确定的完整街坊或整体地块作为改造单元，尽量扩大改造地块用地范围，力争改造一片、提升一片，促进城市建设和经济发展，完善城市功能和用地布局，提升城市形象和品位。

3、坚持完善住房保障体系的原则。棚户区改造，必须按照规划配建安置用房、公租房、廉租房和经济适用住房等保障性住房，切实改善棚户区居民住房条件，解决中低收入家庭住房困难，积极推进住房保障体系的建立和完善，努力把棚户区改造工程建设成惠及困难群众的德政工程和民心工程。

4、坚持综合配套、设施齐全、质量第一的原则。加强改造小区的配套设施建设，保证各类公共服务设施和市政公用设施配套齐全，优化改造地块规划设计，严格按规划配建学校、农贸、环卫、市政、绿化环境等设施，加强建设管理，确保工程质量，让改造居民切实体会到“旧村换新颜”的巨大变化。

5、坚持依法运作、公开公正、确保稳定的原则。严格执行法律法规和相关，公开透明，阳光操作，妥善解决好各方面复杂问题，保持社会稳定。

（五）规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

2、《城市规划编制办法》（2006）

3、《XX—大方城市总体规划（2010-2030年）》

4、《XXXX经济开发区控制性详细规划》

5、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）

6、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）

7、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）

8、国家、省、市相关的其他法规、技术标准

9、XX、市关于推进棚户区改造的相关要求

（六）规划目标

规划至“十二五”期末，完成XXXX经济开发区43个棚户区涉及的3525户471150平方米的旧危房改造任务，使棚户区居民的居住条件得到明显改善。

（七）规划期限

规划改造期限为：2013—2015年。

（八）规划范围

本次棚户区改造范围为XXXX经济开发小坝大道以南的区域，总面积11.86km²。

二、棚户区现状概况

（一）现状概况

XXXX经济开发区是伴随工业区建设发展和城市规模扩张逐步发展演变形成的，各种形态的棚户区星罗棋布，数量庞大，分布广泛。具初步调查统计，棚户区有43处，占地面积105..75公顷，建筑面积约4758万平方米。

XXXX经济开发区小坝大道南部“棚户区”现状统计一览表

1、量多。从地域分布特征上，XXXX经济开发区的棚户区分布于城市建成区内部，与城市建成区用地相互交叉，犬牙交错。由于以往长期的城市建设没有按照成片开发的方式进行，很多棚户区被绕开，周边的用地基本被城市建设征用开发完毕，仅余建筑密集、布点分散的棚户和村民居住村落，改造难度很大。各种形态的棚户区分布在城市用地周边和内部，已经成涉及经济社会可持续发展和城乡统筹协调发展的一个重大问题。

2、问题突出。棚户区内基础设施建设薄弱，用地发展无序、建筑布局零乱、消防隐患突出、环境卫生恶劣，甚至连最基本的采光、通风、消防、安全和卫生条件都达不到。建筑质量普遍较差，随意加层、搭建、扩建，房屋纵横交错，建筑之间无防火间距，无消防通道，存在极大地安全隐患，给入住人员生命财产安全带来很大威胁。很多棚户区存在突出的社会问题，背街小巷内可以看到数量不在少数的各类诊所、发廊、录像厅，很多正在进行不法经营，成为藏污纳垢的场所。很多房屋出租给不法商贩，加工黑心棉、劣质卤味、假酒假烟、潲水油等。这些严重干扰市民的正常生活秩序，影响社会公共安全。棚户区这种城市里的低矮破旧区和村庄聚落即不符合城市形象、不利于投资环境的改善和城市统一建设管理，也不利于低收入家庭居住环境和生活水平提高，严重地影响城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥、城市空间资源的优化配置和城市现代化的推进，对棚户区的改造势在必行。

3、人口复杂。XXXX经济开发区棚户区人口构成十分复杂，是城镇居民、村民和流动人口的混合社区。居民中低收入家庭较多，低保、下岗失业人员和退休职工比较高，弱势群体比较集中。一方面城市棚户区中仍保留了复杂的亲属、宗缘和联姻关系，形成与外景相对封闭的社会关系网络，另一方面棚户区内大量出租房为外来流动人口提供住所，实质上起到了职能的补充作用，一定程度上代替为城市弱势群体和低收入阶层提供了大量廉价住房。但外来人口的大量涌入和高流动性，进一步带来棚户区居住环境、治安环境的恶化，同时带来外来人口婚育及子女入学教育等问题也比较突出。

三、棚户区改造规划

XXXX经济开发区棚户区改造项目必须符合城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划，坚持统一规划、合理布局；要与城市基础设施建设相结合，做到设施配套、功能齐全、环境优美；要从实际出发，因地制宜，突出地方特色。

棚户区改造项目规划应严格按照《城市规划编制办法》和《居住区规划设计规范》等国家标准、规范编制，并要与社区规划建设有机结合。

（一）控制性详细规划的空间结构规划

本次XXXX经济开发区规划空间结构为沿三角型槽谷南北走势的可生长的组团结构，可整体描述为“一核、两轴、三区”。

1、一核

即是XXXX经济开发区的城市核心，也是XX市的城市副中心。它是城市的公共服务中心，提供商业、文化娱乐、酒店住宿等众多城市生活性服务功能；同时也是城市的综合性生产服务中心，布局专业市场、会展博览、科技研发及设计、科技咨询和金融贸易等生产性服务功能。它将是XX经开区产业发展之外的另一服务业发展极核，将成为支撑整个XX经开区良性发展的高品质城市中心。

2、两轴

XXXX经济开发区空间发展主轴为十字相交的双轴，相交点为城市核心。南北主轴为碧海大道并联系黔西工业园和机场、火车站交通枢纽，南北向贯穿XX经开区联系区域中心和内部片区的功能发展主轴。东西主轴沿联系片区内部的小坝大道展开，是城市的空间发展主轴。

3、三区

北部与XX黔西工业园相接，为产业联动发展布置家电和电子信息产业园区。南部沿小坝大道展开布置以载货汽车制造及其配套产业和装备制造业为主的产业区。东部布置新材料产业区。

（二）改造规划的具体要求

1、棚户区各地块改造后的用地性质应与XXXX经济开发区控制性详细规划相一致。

2、住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

3、居住小区绿地率不得低于25％；多层建筑的回迁小区容积率不高于2，高层建筑容积率不高于3。

4、配套设施只要包括对中小学、托幼、医疗、文娱、农贸市场、公交站点等设施，其他配套设施应参照《XX市城市规划技术管理规定》执行。

5、各片区中凡是在控制性详细规划中被道路等基础设施和社会服务设施占用的土地，均作为规划控制区域拆迁后予以保留；

6、地块开发容积率综合考虑拆建比、原控规指标、项目可实施性等因素进行综合确定。原则上老城区拆建比可按1:3确定，其余区域可按照1:2确定。

7、棚户区改造新建住房应以中小户型为主，建筑面积原则上在90平方米以内。考虑还建、购买、共有产权等多种可能性，平均每套建筑面积在80平方米左右。

（三）棚户区规划

本次规划的棚户区为经济开发区的南部，区域面积11.86平方公里。其中：棚户区占地面积105.7 5ha，3525户，建筑面积约为475800㎡。本次规划其棚户区划分为三个片区：

1、A区：位于规划区域的西部，区域面积339.54 ha，其中：棚户区占地20.92ha，697户，总建筑面积94100㎡。地块编号为A01#~A11#地块。该片区在控规中以工业用地和居住用地为主，规划该片区以改造为主。拆建的用户安置以回迁安置为主，异地安置为辅。置换出来的土地按照控规要求，作为工业用地开发，土地所得收益今后全部用于棚户区改造和廉租房建设。 

规划还建面积还建面积按1：2的拆建比，约188200㎡ ,解决困难家庭697户。

2、B区：位于规划区域的中部，区域面积447.54 ha，其中：棚户区占地面积56.18 ha，1873户，建筑面积252800㎡。地块编号为B01#~B18#地块。在控制性详细规划中，该片区用地有工业用地和商业用地。在本次棚户区改造规划中将该片区安置户集中安置到豪沟安置区。该区置换出来的土地按照规划要求，作为工业用地开发，土地所得收益今后全部用于棚户区改造和廉租房建设。

规划还建面积按1：2的拆建比，约257800㎡ ,解决困难家庭住房1873户。

3、C区：位于规划区域东部，区域面积399.68 ha，其中：棚户区占地面积28.65 ha，955户，建筑面积252800㎡。地块编号为C01#~C14#地块。在控规中，该片区为工业用地。在本次棚户区改造规划中将该片区安置户集中安置到小坝安置区。C区置换出来的土地按照总体规划要求，作为工业用地开发，土地所得收益今后全部用于棚户区改造和廉租房建设。

规划还建面积按1：2的拆建比，约257800㎡ ,解决困难家庭住房955户。

（四）棚户区集中还建点规划

棚户区改造按照还建先行的原则，先建设棚改还建用房，再实施搬迁。以集中还建为主，原地还建为辅，规划如下几个棚户区改造集中还建点。

1、水塘安置房

2、豪沟安置房

3、小坝安置房

3个项目总搬迁3606户，集中还建3525户，除满足现有拆迁安置外，还能安排其他地方81户。

四、棚户区改造模式

（一）改造模式

1、棚户区改造采取“集中安置为主、分散安置为辅”的方式，还建先行，以建促迁；商业运作，通过对还建点部分配套服务设施和腾退出的地块进行市场运作，弥补资金，实现滚动发展。

2、“共有产权、公共租赁、租售并举”，按照不低于被拆除房屋市场价值的征收补偿原则予以补偿。多出面积的产权由、企业和产权人共有，这一块的产权可以租也可以出售。

3、“市场租金，分类补贴，租补分离，可租可售”，租金和市场上的出租房统一租金定价，再按拆迁户家庭收入高低和住房状况等情况，分类给予补贴。

4、为了进一步提高低收入群体的自我改善能力，在就地安置的基础上，部分改造地块可以以土地拍卖的方式开发商品房，增加沿街商业店面和出租房的形式解决低收入居民的再就业和生计问题。

5、针对各个棚户区的特点和问题，制定相应的规划目标和改造策略，解决棚户区的实际问题，促进中心城区人口的向外疏解。

6、对具有保护价值的历史文化街区和文物古迹要严格按照保护规划进行维修整治。

7、棚户区改造项目原则上实现原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，完善服务功能，节约集约用地。

8、按照城市规划不宜建设住宅的棚户区，实行异地安置，搬迁腾出的用地应优先规划建设社区体育活动场所和体育设施以及小游园、街头绿地等基础设施建设。

9、棚户区改造项目实施分期建设的，须由市审定批准。未经批准擅自分期建设的，先期建设部分正常缴纳税费。

10、棚户区改造项目竣工后，应按有关规定进行综合验收。对开发商品房的，应执行商品房预售许可证制度。

11、实行棚户区改造的小区，应严格按照规划设计条件进行开发建设，因特殊情况确需调整或改变的，须经市批准。

12、征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出决定的作出补偿决定。被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出决定的申请人民强制执行。

（二）改造安置补偿

考虑到棚户区现状开发强度较大，为统筹棚户区整体开发的强度，多倾向于实物补偿；

1、按照不低于被拆除房屋的市场价值的征收补偿标准，大多数老百姓得不到还建房的全部产权。多出面积的产权由、企业和产权人共有，这一块的产权可租可售。收入低、属于住房保障对象的家庭可按廉租房、公租房的租金付租继续居住；经济条件较好的，需按市场租金付租；若经济条件允许的话，还可分期购买该部分房屋产权；

2、对于超出的部分面积居民不愿租或买的，可实行货币补偿；

3、棚户区的被征收人选择货币补偿的，按照市场价格计算补偿金额。享受了货币补偿的家庭符合公租房保障标准的可以申请租住公共租赁住房；

4、棚户区改造被征收人在临时安置期间可享受临时安置补助费以及搬家补助。

五、土地供应和资金安排

（一）土地置换与供应总量

棚户区改造需建设还建房95.16万㎡，按2.2的平均容积率测算，需占土地面积约43.25公顷。

棚户区改造共搬迁房屋占地面积105.75公顷。搬迁安置中，通过提高容积率、集中还建，还可腾出土地面积约62.5公顷。

（二）棚户区改造资金需求量

“十二五”期间棚户区改造还建项目的平均建设成本为2800元/㎡。

规划期内，棚户区改造需建设95.16万m2的还建房。棚户区改造工作所需的总资金为约2.66亿元。

（三）棚户区改造资金筹措渠道

1、国家对棚户区改造工作的资金补贴；

2、棚户区置换或腾空的土地收益；

3、投融资公司商业投资收入  

XXXX经济开发区公租房建设采取主导，公司化操作的形式。投融资公司除投融资建设公租房外，还参与商业投资获取经济收益，以补充公租房建设管理中的资金。 

4、市场主体商业投资

房地产开发单位按照商业化运作模式，参与棚户区改造。

4、银行融资

棚户区改造初期的缺口资金，由投融资公司或其他项目建设单位向银行申请中长期贷款。然后采取公司化运营的形式，利用租售公租房及其配套设施回收的资金或其他投资收益还款。

六、实施时序

根据《XX市国民经济和社会发展十二五规划纲要》以及市安排，“十二五”期间基本完成棚户区改造，其中2013年完成46.17公顷、2014年完成46.15公顷、2015年完成13.43公顷。

XX经济开发区小坝大道南侧棚户区改造启动时序一览表

（单位：公顷）

（一）城市棚户区改造范围内配建的保障性住房（含廉租房、公租房、经济适用房）用地，其他非营利性基础设施和公益事业设施用地，采用行政划拨或协议方式供地。

（二）棚户区改造项目土地出让金可以在1年内2次分期支付，但须在申请预售之前全部交清。城市棚户区改造项目土地出让金按国家规定扣除计提部分外，安排市、区级财政的部分作为城市棚户区改造专项资金。

（三）对城市棚户区改造项目，免收各项行政事业性收费和基金。根据《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《指导意见》规定，棚户区改造免收各项行政事业性收费和基金。其中，免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费等项目；免收的全国性性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。

电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市棚户区改造项目给与支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、公交、排水、通讯、道路等市政公用设施，由相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

（四）认证贯彻落实相关税收优惠。根据《指导意见》规定，棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠。

（五）棚户区被征收居民取得的征收补偿款，免征个人所得税。因征收重新购置住房的，对与原征收补偿额等值的购房款部分免征契税。

（六）城市棚户区改造中配建的保障性住房项目，可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收的通知》（财税[2008]24号）规定的优惠。

（七）对土地附加值低、商业开发价值不大，且单独改造困难的城市棚户区改造项目，经市批准，与中心城区范围内其他开发价值较好的地块捆绑统一实施。

以上优惠由市按“一事一议”原则确定。