房地产精装修项目

资源整合营销方案

                    策划单位：蕉岭县合力拓源商业策划有限公司

                    策划时间：2013年10月17日

一、精装房项目背景分析

二、精装房项目市场环境分析

三、精装房项目整合营销目的

四、精装房项目合作模式

五、精装房项目合作流程

六、精装房项目结算模式

一、精装房项目背景分析

1、精装房定义

精装修的“精”是对应“粗”而言的，表明装修的规格和程度，即2002年7月建设部住宅产业化促进中心正式推出了《商品住宅装修一次到位实施细则》指出：“装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到拎包入住的标准。简称全装修住宅。”即通常所称的精装修房。

精装房有四个层次：第一层次，墙、顶、地六个界面和门窗，这是构成室内空间的基础;第二层次，固定设施、固定设备和固定家具;第三层次是活动家具;第四层次是室内陈设等。一般前两个层次的内容被统称为硬装修部分，后两个层次的内容被习惯叫做软装饰部分，也称为室内内含物，包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等。

房地产市场产品同质化现象严重，要在市场竞争中取胜仅靠户型、楼型的变化已很难有所突破，而精装房大大降低了开发商的成本，减少税收压力( 土地) ，无疑是产品升级和赢得市场的有效途径，也成为开发商增加市场亮点的砝码。精装房更能很好地满足了消费者"重装饰轻装修"的消费理念，是城市房地产的新亮点，同时有利于国家规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，有利于住宅装修工业化生产，精装房将会成为行业发展的一种趋势。 

二、精装房项目市场环境分析

1、蕉岭县房地产现状分析

蕉岭县的房地产业从2000年兴起，至今已走过了13年的发展历程，近大半年来，深圳、上海、北京等全国一线城市房价已经出现大幅下滑，并受国家相关、房地产市场供求关系的影响，使市场成交量走低，从而出现供大于求的局势导致房价下跌。蕉岭属于县城，总体房价相对比较偏低，但随着近两年物价的不断上涨，建筑材料、人工费等开发成本也在随之上涨，从而导致房价的不断攀升。而部分潜在客户群受国家相关、全国市场大环境的影响也在持币观望态度，也有部分投资客户受股市影响正处在排徊阶段，目前蕉岭县房地产市场在现阶段正处于销售低迷期，本项目必须走市场差异化、针对化路线才能取得良好的销售业绩。

自碧桂园2012年11月24日开盘以来，房产交易呈现日益上升的趋势，更出现火爆抢房的高潮。除了自身的优势之外，我们应该看到碧桂园给整个蕉岭房产注入了新鲜血液——精装房的概念。

据我司市场调查统计，目前已销售近5成,约1400套商品房，未销售及在建楼盘约有3000套左右的房源；合计蕉岭县房源约4500余套，平均房屋面积约100平方估算，共计约50万平方；按照蕉岭县装修价格约1500元/平方，蕉岭县家装占有市场份额约10亿元。

2、精装房与毛坯房对比分析

★ 增加项目成本，转移部分收入，降低和所得税支出；

★ 提高销售收入、销售回款和项目利润率；

   ★ 小区居住品质提升，便于后期的管理和服务。

三、精装房项目整合营销目的

由于国家对房地产的宏观陆续出台，导致客户购房观望现象比较重；

通过推广激发市场对项目的关注，推动一期剩余房源的顺利去化，为二期开盘做好销售准备。

以精装修产品做为项目的一个卖点，获取市场对项目一个认可。

1、精装房对于购房者的优势：

降低置业、居家门槛：装修款可计入总房款进行银行按揭，业务无段再承担购房后装修的费用，缓解了购房者资金压力；由于发展商统一装修，物料、人工成本大大降低；

省时、省心、省事：由于发展商统一设计、装修，业主无须再付出一、两个月的时间去办理房屋的装修，也不需要和家装公司在装修物料、人工费用上讨价还价；

节能，告别家装烦恼：据建设部测算统计，统一装修比个人装修在耗材方面节省20%以上。而据各地消协统计，装修投诉已成为新的消费投诉热点。统一装修均可使业主避免此类问题。

2、精装房对于开发商的优势：

增加卖点，吸引客户：由于发展商挑选实力较强的装修设计公司进行强强联合，当样板房装修完成后，即可吸引客户的眼球，增强项目的品质感与客户对项目的认同感。

减少资金投入，便于楼盘运作；精装房的摄入，开发商只需提供场地，前期基本无需投入太多资金，各大合作商的合作模式都是售完结款的，如此一来，不仅减少资金投入，还可以迅速把握市场，使自身的楼盘优势体现，更快达到销售。

资源整合，便于管理；由传统的毛坯房营销转变成现代精装营销，通过各大材料商、策划公司合作，使运营更加顺畅，统一的装修，更有利于后期的物业管理和验收。

结合市场现阶段形势与本项目自身情况，证实了只有走与其它楼盘的差异化、针对化路线才能在激烈的市场竞争中占有一席之地，而取消毛坯房、推广精装房已经是大势所趋，精装修时代已经到来。

3、精装房对于材料商的优势

     摄入楼盘营销，推广品牌；由原先的店面营销直接转变成楼盘营销模式，不仅很大程度提高了自身的营销进度，而且通过楼盘的整体营销，更有利于自身品牌的推广，让客户可以亲身去体会。

     批量销售，提高营业额；不再单一的订购，而是统一的批量进货，对于现有的经销商，基本都是围绕走量返点这个经营模式，只需垫付小许资金，就可以简单大批量的去销售自身产品，很大程度缓解销售难、销售小的困扰。

四、精装房项目合作模式

此精装房项目资源整合营销方案采用捆绑式营销的合作模式；房地产开发商、材料供应商、商业策划公司三方强强合作，让房产价值达到最大的商业价值化。

五、精装房项目合作流程

1、由合力拓源商业策划公司全案组织、策划、设计、施工、营销；

2、材料供应商产品批量提供，包括产品维护以及售后服务；

3、房地产开发商提供场地、相应设备设施；

六、精装房项目结算模式

精装房项目结算模式采用售后分账的模式，详细内容如下；

1、合力拓源商业策划公司全案策划、施工，承担前期施工的人工、物料推广费用；在该项目全面验收完毕后，向房地产开发商、材料供应商收取相应的管理费用；

2、各材料商在装饰设计方案的规定下，预先铺货装修，费用在该房售后，开发商收齐款项后给予结算；