海南省2016年下半年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问B．多项选择C．单向选择D．书面提问

2、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格

3、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定阶法

4、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。A．估价服务费B．估价目的C．估价人员D．委托人的协助义务

5、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。A：领导定价法B：随行就市定价法C：目标定价法D：挑战定价法E：借款合同

6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。A．536B．549C．557D．816

7、路线价的理论依据是房地产价格形成的。A：预期原理B：替代原理C：均衡原理D：收益递增递减原理E：工业用地的监测点评估价格

8、城市详细规划分为控制性详细规划和__。A．土地性详细规划B．环境性详细规划C．管理性详细规划D．修建性详细规划

9、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是。A：7.02％B：7.04％C：7.50％D：7.85％E：借款合同

10、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。A：1B：3C：6D：9E：执行层的组织协调

11、房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值，一般称作为__。A．比较价格B．比准价格C．积算价格D．收益价格

12、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。A．经过有批准权的批准，无偿交给土地使用者B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C．只要有批准，无须缴纳任何费用D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用

13、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.16

14、在英国和其他英联邦国家，一般来判断房地产评估价值的误差范围．【2005年考题】A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格

15、某房产面积90000，要求测绘精度为二级，则其限差为。A：192B：96C：60D：30E：执行层的组织协调

16、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格

17、下列不属于房地产中介服务特点的是__。A．人员特定B．时间准确C．委托服务D．服务有偿

18、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。A．权利和义务关系B．财产关系和人身关系C．民事法律关系D．法律关系

19、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。A．1655.33B．1719.43C．1743.69D．2149.29

20、物业服务成本的构成一般包括__。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A．①②③④⑤⑥⑧⑨B．①②③⑤⑥⑦⑧C．①②③④⑤⑥⑦⑨D．①③④⑤⑥⑧⑨

21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=0万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A．乙＜丙＜甲B．甲＜乙＜丙C．丙＜甲＜乙D．乙＜甲＜丙

22、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。A．目标B．途径C．市场化D．商品化

23、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。A：Z县B：Y市C：X省D：E：房地产估价机构必须加盖公章

24、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。A：B：国土资源部C：Z省D：A市E：房地产估价机构必须加盖公章

25、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。A：44B：5192C：5308D：5500E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列不属于物业管理企业经营费用的是__。A．保险费B．房产税C．法律费D．贷款利息

2、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。A．替代原理B．生产费用价值论C．预期收益原理D．价格构成原理

3、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有。A：单元估算法B：概预算定额法C：工程量近似匡算法D：蒙特卡洛模拟法E：单位指标估算法

4、下列不属于关于城市总体规划审批范围的有。A：直辖市的城市总体规划B：省和自治区所在地城市的总体规划C：指定的城市总体规划D：其他设市城市的总体规划E：县所在地城镇总体规划

5、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。A．交易双方自愿地进行交易B．交易双方掌握必要的市场信息C．交易双方有较充裕的时间D．交易双方有必要的专业知识E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣

6、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有。A：资产类账户B：负债类账户C：期间成本费用账户D：期间收入账户E：所有者权益账户

7、根据令第483号《关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。A：大城市1．5～30元B：大城市1．2～24元C：中等城市1．2～24元D：小城市0．9～18元E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元

8、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】A：区分计划成本和实际成本B：区分实际成本和客观成本C：结合实际成本来确定评估价值D：结合实际开发利润来确定评估价值E：结合市场供求分析来确定评估价值

9、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。A：告知B：保证C：弃权D：禁止反言E：执行层的组织协调

10、写字楼的租金状况主要取决于。A：所处地点B：竞争强弱C：市场状况D：面积大小E：借款合同

11、分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指。A：算术平均数B：调和平均数C：中位数D：众数E：执行层的组织协调

12、下列物业中，属于特殊物业的是。A：在建工程B：车站C：购物中心D：科技产业园区E：借款合同

13、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。A．10281.32B．13622.77C．9563.78D．10542.35

14、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。A：消费者的感觉B：消费者的生活方式C：消费者的经济状况D：消费者的预期E：借款合同

15、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降

16、建筑施工图包括。    (2007年房地产经纪人相关知识试题)A：建筑总平面图B：建筑剖面图C：建筑详图D：基础平面图E：电气施工图

17、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向人民起诉。A．15B．20C．30D．60

18、在房地产估价中，承租益价值评估通常采用的方法为__。A．超额费用资本化法B．成本节约资本化法C．收入损失资本化法D．收益乘数法

19、关于房地产估价本质的说法，正确的有。A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价C：房地产估价是为委托人提供价格保证D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术

20、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。A：行政划拨B：无偿无限期使用C：无偿有限期使用D：禁止土地使用者转让E：允许一定范围的土地使用者转让

21、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。A．三家银行按贷款额分摊B．甲-乙-丙-丁C．乙-丙-甲-丁D．甲-丙-乙-丁

22、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。A．风险辨识B．风险估计C．风险评价D．风险决策

23、公民有下列__情形之一的，利害关系人可以向人民申请宣告其死亡。A．下落不明满1年的B．下落不明满2年的C．下落不明满3年的D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的

24、债务资金筹措的主要渠道有。A：信贷融资B：信托融资C：债券融资D：投资基金E：证券融资

25、商品房销售计价方式包括。A：按均摊建筑面积计价B：按套内使用面积计价C：按建筑面积计价D：按套(单元)计价E：按套内建筑面积计价