物业承接查验作业指导书

   物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利 和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致 的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。

A专业法律法规

B物业管理承接查验

C竣工验收与承接查验的区别

D设备设施承接查验关注要点及标准

E接管区域重点管理事宜

A专业法律法规

           《物业管理条例》2003年9月1日起施行

法律法规   建设部[2010]165号《物业承接查验办法》2011 年1月1日起施行

           北京市《新建物业项目承接查验技术标准》 

B物业管理承接查验

    物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规 定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

B1 实施承接查验所具备的条件

（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环 保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经 建设行政主管部门备案；

（2）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划 设计要求建成，并满足使用功能要求； 

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等 公共服务设施已按规划设计要求建成； 

（4）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系 统等共用设施设备取得使用合格证书； 

（5）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。 

（6）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施 设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装计量表具。

B2 承接查验作用与意义

减少建设单位的开发遗留问题 

降低物业服务企业的管理服务风险 

维护业主的共同财产权益 ,确保物业具备正常的使用功能 

明确双方责权利关系 ,构建和谐互信的物业管理关系

C竣工验收与承接查验的区别

性质不同    竣工验收：由行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质 

           量和设计 质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检 站、 

            监理公司等）  

           承接查验：物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保 物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。 

 阶段作用不同   竣工验收是施工单位向建设单位移交的过程； 

                承接查验是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。

                竣工验收合格后标志着物业可以交付使用 

                承接查验一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。

验收主体不同    竣工验收：施工单位  — 建设单位  — 部门

                承接查验：建设单位  — 物业企业  —   业主

C1   项目承接查验交接双方的责任

双方的责任

           验收不合格        双方协商处理办法并商定时间复验

       资料不全等遗留问题    问题记录，交人签字确认；联系补齐决

       设备设施不合格     交接问题记录，要求接人签字确认；交接人限期解 

交付使用后发生 隐蔽的质量事故    如属设计、施工、材料的原因由建设单位

                                    负责处理             

                                 如属使用、管理不善的原因，由接管单位

                                    负责处理      

C2 1项目承接查验流程

成立交接验收小组 ；进行培训、模拟演练； 进行验收工作；设备验收 ；房屋验收 ；图纸、资料交接验收合格； 图纸、资料交接验收合格； 不合格项反馈至地产项目部；设备查验并记录三方签字确认、存档；每户查验并记录，三方签字确认、 存档；复验 ；复验； 形成整栋楼记录 ；  填写记录，签字确认  ；贴验讫封条；  钥匙交接

C3 设备设施承接查验方法

 专 用 工 具 仪 器 验 收 ；   观感验收 ； 实（试）验验收； 使用验收

 D设备设施承接查验关注要点及标准

新建房屋承接查验 应提交资料

产权资料； 部门验收 合格资料； 工程技术资料； 配套设施及公用设施资料； 其他相关资料

房屋本体

外立面查验：房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移 位、无裂缝和无扭曲等； 顶棚查验：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、 无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍； 屋面、天台：隔热板、防水层完好，表面无裂缝； 平屋面应有隔热保温措施，天台护栏无破损、变形， 无明显锈蚀。 楼、地面查验：不空鼓;整体面层平整,不允许有裂 缝、脱皮和起砂等缺陷； 门窗查验：平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,配件 齐全,缝隙严密,大面无划痕、碰伤、锈蚀； 墙面查验：抹灰不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等 缺陷，饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚 顺直,无缺棱掉角，壁纸、墙布必须粘贴牢固，表 面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝，不得有漏 贴、补贴和脱层现象，涂料、刷浆应色泽一致.表 面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、 流坠、疙瘩等现象。

公共设施

照明灯具：灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤， 灯泡照明正常，灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损 伤和刮花； 小区道路：道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、 无损伤，道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤，块料 面层拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉 角； 检查井、化粪池：池内无垃圾杂物，进排水畅通，池 壁无裂痕； 健身、娱乐设施：设施安装平稳牢固，符合安全设计 规范，有安全防护措施、使用说明与注意事项；人身接触面无突起，无锐角；能转动摆动部件无噪音，木 制儿童娱乐设施与地面接触的木柱做防腐处理 园区座椅：安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无 污迹，颜色均匀一致。 查验方法：观察检查。

供配电系统

1）检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞； 2）需在配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电器原理图； 3）配电箱、柜内的设备、元件齐全，接地正确，线 材色标正确，排列清楚，各开关有标示，接触严密； 4）电缆终端、电缆接头应按牢固，接地良好；电缆 支架等的金属部件防腐层应完好； 5）直流屏电池编号应正确，外壳清洁、液面正常； 6）发电机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两 套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备充电 器模块，需另配备浮充充电器，发电机的自动转换 柜应有自动及手动转换功能； 7）变压器与配电柜安装在一个房间的有安全隔离防 护栏； 8）真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连 接应可靠且接触良好；真空断路器与其操动机构的 联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕。

电梯

1）钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象， 钢丝绳应刷有平层标识。 2）轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过±1+2mm。 3）层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、 不突出装饰面。厅门、轿门启闭时无摆动、撞击和阻滞现 象。 4）机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开； 距井道最高和最低点0.50m以内各装设一盏灯，中间楼层 间隔7米设置一个；电梯轿箱内设置应急照明，在紧急状 态下应照明30分钟。 5）各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。 6）急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。 7）极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。8）轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。 9）安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。 10）电梯启动、运行和停止，设置有自动平层装置，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。 11）超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。 12）电梯首层设置消防队员专用的操作按钮，测试动作正常。 13）电梯底坑应平整、整洁，设置自动排水系统； 底坑的底部应光滑平整，底坑不得作为积水坑使 用；在导轨、缓冲器、栅栏等安装竣工后，底坑 不得漏水或渗水。 14）底坑内应有停止装置、电源插座，井道灯的 开关，在开门去底坑时应易于接近。

给排水系统

1）水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵 运转正常无震动无噪声、水泵润滑正常、单流阀使用正 常不倒水、压力罐仪表正常； 2）天台雨水排水口设置有排水篦子，所有管道不堵不 漏，排水通畅； 3）水箱设置水位监视镜、水深标尺、检修爬梯和高低 水位报警装置，报警信号应传至监控中心； 4）较大容量的地下储水池应分为两部分，两个水池的 出水管用环管相连，当清洗水池时关闭一个水池的出水 管，使用另一个水池，保证清洗水池时不影响居民生活； 水箱溢水管口和水池出气管口应用不锈钢网封管口； 6）管道系统作闭水、冲水和通球试验，管道无外泄， 排水通畅，各类管网应有功能及流向标识，各阀门应有 控制范围及状态标识； 7）中水池(箱)内的自来水补水管应采取自来水防污染 措施，补水管出水口应高于中水贮存池(箱)内溢流水位，其间距不得小于2.5倍管径，严禁采用淹没式浮球阀补水。

消防系统

1）消防水箱有水位显示装置及水箱高低水位报警装 置，报警信号到控制中心； 2）消防箱玻璃无破碎，标识齐全，箱内配件齐全， 箱内报警按钮测试正常，消防栓完好无漏水； 3）各层消防喷淋末端泄水阀是否能够正常使用，压 力表指示是否正常，阀门开关灵活，无泄漏现象， 末端放水管道引至排水沟； 4）水流指示器、信号阀、湿式报警阀报警测正常， 信号引至监控中心； 5）出口指示灯、应急灯测试正常； 6）北方地区无采暖的地下室湿式消防供水管道应设 有防冻措施，采用电伴热方式防冻，用电应单独计量； 7）防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无 异常声音，防火卷帘门升降自如，电机运行无异常 声音，防排烟阀启闭信号引至监控中心。 8）每个防火分区至少应设一个火灾警报装置，其位 置宜设在各楼层走道靠近楼梯出口处。

安防系统

1）监控系统可与周界防越报警系统联动进行视 频录象，摄像机安装牢固，设备能满足白天、夜 间正常使用，并保证图象清晰无干扰；录像保存 时间不少于30天； 2）小区出入口及实行小封闭式管理的车场（库） 出入口须设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对 比识别系统，出入口的刷卡器安装雨棚，设置多个出入口的，各出入口及监控中心应联网操作， 以利于信息共享及实时监控，刷卡器前侧安装地 桩，防止车辆意外冲撞，道闸须加装红外防砸装置。 3）红外报警设施设置合理，固定牢固，外周界 报警探测装置形成的警戒范围无盲区，线路隐蔽 或穿钢管敷设，具备防剪功能； 4）单元门口机安装设置在便于使用位置，室内 机安装牢固，通话质量优良，可视屏图象清晰， 电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像 头必须满足白天、夜间图象的清晰； 5）消防控制中心应安装空调及备用电源，消防报警在监控中心有声光信号。

物业接管验收的四个要点

  1.反复验收   对存在的问题定出整改期限，整改后再次反复验收，直至全部合格

  2.反馈及时    物业管理公司在新项目验收合议时，应及时提出意见

  3.验收全面     室内的装修、水电等设施，室外的公共部分等

  4.科学验收     不单凭眼力和经验，更应增加一些测试仪器

接查验中应注意的问题

人员选配要精干； 验收立场要明确 ；遗留问题要备案 ；保修事宜要落实；特殊信息要收集。

管理配套要关注；产权界定要证明；管理权限要清楚；验收手续要齐全； 验收签字要谨慎。

接管区域重点管理事宜

  控制钥匙

  控制施工整修量（地产项目经理签字）

  整修跟踪，完成后全面检查

  入住前24小时封盘 

  全面检查每户清洁情况 

  紧急组织二次清洁 

  封盘后全面检查