房地产项目投资可行性分析报告

“SG·DHSZ”项目

投资可行性分析报告

目    录    2

第一章 总论    4

一、  项目背景及概况    4

二、  主要技术经济指标    6

表1  “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标    6

第二章  住宅市场分析与营销战略    6

一、投资环境分析    6

表2  “十二五”规划经济社会发展主要指标    7

二、住宅市场分析    8

三、当前住宅市场面临的矛盾和问题    10

四、营销推广战略    11

表3  楼盘销售价格増况表    12

第三章  项目选址及区设条件    13

一、项目选址    13

二、区域历史文化地位    13

三、建设条件    13

第四章  建设规模及功能标准    14

一、建筑面积及内容    14

二、项目规划设计方案    14

表4  “SG·DHSZ”住宅户型    15

三、工程项目情况    15

表5  工程项目一览表    15

第五章   建设方案    16

一、建设场地环境    16

二、总体规划布局    17

表6  项目建设经济指标一览表    17

三、建设方式    18

表7  招标情况一览表    18

四、结构设计    19

五、 室内给排水及供电工程    19

第六章  项目施工进度安排    21

表8  项目施工进度安排表    21

第七章  投资估算与资金筹措    22

一、投资估算    22

表9  “SG·DHSZ”项目投资估算    （单位:万元）    22

二、资金筹措    23

第八章  经济效益分析    23

一、住宅销售价格    23

二、销售进度及付款计划    23

表10  各类建筑销售计划表    24

三、税费率    24

表11  税费率表    24

四、盈利能力分析    24

五、清偿能力分析    24

六、主要经济指标    25

表12  主要经济指标表    25

第九章 风险分析及对策    26

一、风险分析    26

二、投资风险的控制    26

第十章  项目可行性研究结论及建议    27

一、结论    27

二、建议    28

附录（国民经济评价）    28

表13  项目总投资估算表  （单位：万元）    28

表14  投资使用计划与资金筹措表  （单位：万元）    29

表15  售房收入与经营税金及附加估算表    （单位：万元）    30

表16  损益表         （单位：万元）    30

表17  财务现金流量表（全部投资）     （单位：万元）    31

表18  财务现金流量表（资本金）   （单位：万元）    32

表19  资金来源于运用表      （单位：万元）    33

第一章 总论

一、  项目背景及概况

1、项目名称 

SG·DHSZ

2、开发商及简介

四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司

四川省科学城SG置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城SG实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。

3、项目地址

德阳市玉泉路与屏山街交汇处

4、临时接待中心

德阳市庐山北路360号

5、项目概况

项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍：

公交路线：14路、23路、24路、27路等。

教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。

医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。

休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。

生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。

6、资金来源

本项目建设资金由SG职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。

7、可行性报告制定依据

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《德阳市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

8、编制范围

根据国家有关、法律、法规及规范对SGDHSZ项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

二、  主要技术经济指标

     表1  “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标

序号	项目名称	单位	指标
1	总占地面积	㎡	17120
2	总建筑面积	㎡	99354
3	地上建筑面积	㎡	84744
4	住宅建筑面积	㎡	78168
5	商业建筑面积	㎡	6576
6	停车场面积	㎡	14610
7	容积率
8	层数	层	#地上34层，#地上33层，地下1层
9	停车位	个	住宅地上72+地下390+商业地上25=487
10	地面建筑基底面积	㎡	3639
11	住宅建筑基底面积	㎡	2758
12	户型区间	㎡	——
13	建筑密度	%
14	小区绿化	%	36

第二章  住宅市场分析与营销战略

一、投资环境分析

1、德阳市基本情况

①、 地理位置：

德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58公里，距绵阳50公里，地理位置介于东径°—°，北纬°—°之间，是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地。

全市辖6个县（市、区）土地总面积为平方公里，人口约万人，德阳市中心城区建成区规模为平方公里，人口约70万人。

②、行政区域划分

德阳市是1983年经批准成立的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。

1、德阳市经济发展情况

2011年是“十二五”开局之年，全市人民在、市的领导下，坚持“高位求进、加快发展”的工作基调，大力推进“一三五八”发展战略，经济发展全面增长，人民生活水平不断提高，社会事业不断进步。

表2  “十二五”规划经济社会发展主要指标

指标体系及名称	计算单位	2010年		2015年		指标属性
		实际数	五年年均增长%	规划数	五年年均增长%
1、地区生产总值	亿元			1800		预期性
2、人均地区生产总值	元	25000		48650		预期性
3、全社会固定资产投资	亿元			五年累计投资总额同口径增长50%以上		预期性
4、地方财政一般预算收入	亿元			90		预期性
5、社会消费品零售总额	亿元			540		预期性
6、年末人口总数	万人		‰	394	‰	约束性
7、城镇居民可支配收入	元/人年	16202		28000		预期性
8、农民人均纯收入	元/人年	86		11500		预期性
10、城市化水平	%		提高	53	提高	预期性
11、森林覆盖率	%		提高		提高	预期性
12、节能：万元GDP能耗	吨	“十一五”累计下降20%		达到国家及省上要求		约束性
13、减排：二氧化碳排放量及主要污染物排放	吨			达到国家及省上要求		约束性
注：1、地区生产总值绝对数按现价计算，增长速度按可比价计算。2、地方财政一般预算收入增长速度为同口径增长。3、以2010年为基期测算，考虑物价指数为％。3、从2011年起，固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元，500万元以下的项目和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范围，“全社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”。

3、总体目标

新一轮德阳市城市总体规划描绘了未来德阳的发展蓝图，到2020年，经济总量较2015年再翻一番以上，综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个新台阶，成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地，国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业教育基地，成为西部经济强市，重要的工业化先导区、现代产业聚集区，四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市，实现成德绵同城化发展，在西部地区率先实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的全面小康社会。 

二、住宅市场分析

1、当前住宅市场现状

    随着经济的快速发展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革，以住宅为主题的房地产市场，总体上呈现出平稳发展的态势。主要表现在：

①、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。

②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。

③、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。

④、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。

综上所述，我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。在计划经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切，都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础。

2、德阳市商品房现状和市场需求

⑴、住宅市场供给情况：

从目前德阳房地产住宅市场来看，前几个月，整个楼市在全国大环境影响下，购买者观望情绪比较浓厚，大家都在等待着楼市大幅降价，虽然在开发商大力的促销下，刚需置业者的购买力得到了释放，但是相对有限，不能很好的缓解当前压力，投资性需求被抑制。

⑵、商业市场供给分析：

目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带，商业项目的开发规模也相对较大，销售价格也较高。目前的社区商业较多，基本上每个开发项目都设计了商业（临街）用房。电梯公寓一般都考虑了2-3层的商业用房。

⑶、德阳市房地产市场需求分析：

①、需求范围分析：德阳市地处成都、绵阳之间，处于成绵经济核心地带，经济发展比较迅速，城市环境比较适合居住，市场需求包括周边几个市县。

②、需求人口分析：主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等为主。

③、需求数量分析：根据德阳市制定的城市人口规划，到2015年城市人口达到100万人，即每年需新增城市人口6-8万人左右，再加上现有城市人口换房需求，每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米（约20000-30000套住宅）。但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求，又因为德阳目前的住宅销售价格相对较高，商品房销售压力应该是很大的。

④、需求价格分析：从目前德阳市已经在售项目可以看出，德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大，价格幅度基本在3500-5700元/左右，由于宏观力度越来越大，已经明确表示要坚持不动摇，老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资空间变小，更多选择持币待购，以期能将房价下来。从今年起，国家又对房地产市场进行重点，出台了大量的房产，诸如调整贷款利率、二套、三套房等，从全国到地方，房地产市场急剧萎缩，销售进入停滞状态，虽然目前价格并未被大降，但不排除未来大幅降价的可能，这将对项目的开发产生重大的影响，也将影响项目的价格。

⑷、市场特征分析：

①、在所有的购房者中，45岁以下的中青年人占的比重较大。

②、 在所有的购房者中，城区人口占的比重较大，在产品设计中应关注他们的心理需求和家庭结构特征。

③、 从目前德阳市住宅消费市场来看，自主和投资性需求各占一个比例，但因最近房地产市场严厉，以投资为目的的购房客户占比重已越来越小，故在进行产品设计时，应尽可能地考虑自住性购买需求。

④、 企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多。

⑤、 城区内客户大多数在城区有一套住宅，属于二次置业，也有考虑第一居所和部分投资需求，主要考虑楼盘的区位、品质，开发商及物业升值空间。

⑥、 外地客户大部分属于第一次置业，周边客户基本都作为第一居所不太注重升值空间，对物业的性价比要求偏高，对社区环境认同度一般。

三、当前住宅市场面临的矛盾和问题

我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳发展期。认真分析当前住宅市场的现状，深入研究其面临的主要矛盾，并从、机制和上探索改革与发展的新思路，对房地产业持续、健康、协调发展，为国民经济与社会发展作出新贡献是很有必要的。

⑴、当前住宅市场发展的基本态势

①、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。

②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。

③、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。

④、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。

综上所述，我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。在计划经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切，都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础。

⑵、住宅市场面临的只要矛盾探析

    我国以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，出现了买方市场的形势，结构性、阶段性、性供给过剩的现象突出，面临着市场有效需求的不足。主要表现在一下三个方面：

①、商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。

②、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位，住宅市场消费的启动要有一个过程。

③、市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。

     综上所述，这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下，扩大内需、加快住宅建设的迫切要求，与商品房市场有效需求不足，供求难以有效衔接的矛盾。化解这一矛盾，是今后几年住宅市场发展的主旋律。

四、营销推广战略

高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：

1、卖点分析

①、项目高达36%的绿化率，且紧邻占地千亩的东湖山公园，使得整个小区成为一个“园林式”的单位，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅户型多样化和房屋外观设计，大大增加了该项目的吸引了。

②、项目位于黄河片区，已落户的生活小区较多，配套设施十分丰富。教育、休闲、娱乐、购物等都很便利。

③、小区坚持以“山无里，景无界，心无边”的开发理念，项目为四幢电梯公寓组成，居民生活便捷，在此基础上还引进了“智能化”新概念，更加提高了小区居民的舒适度。

④、项目定位于黄河片区中高档住宅，但价格相对同片区竞争楼盘显得十分亲民，且采用多种优惠付款方式极大地提高了其竞争力。

⑤、项目开发商是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业，在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼盘和公共设施项目，信誉良好。

2、广告宣传策略

由于SG置业有限公司已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地形象，再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比较大的吸引。

“SG·DHSZ”项目针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统的对小区的整体形象和“卖点”进行广告宣传。包括以下广告媒体：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、网络、公车及户外广告牌等。

3、促销策略

①、促销的阶段性策略，按不同的阶段指定不同的销售策略。一般按以下阶

促销：促销准备阶段；首次公开展销和销售阶段；二次公开展销和销售阶段；三次公开展销和销售阶段；扫尾销售阶段。

②、销售对象：城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等。

③、促销手段：拟采用多种促销手段，包括：广告宣传、内部认购、人员直销、举办展销会、集团认购、灵活多样的付款方式及优惠方案、售楼现场样板房促销等。

4、定价策略

⑴、价格定位

根据目前德阳市房地产房源交易信息，以及黄河片区一带同类房地产销售价格如表3所示：

 表3  楼盘销售价格増况表

序号	名称	地段	最低价（元/㎡)	最高价（元/㎡)	均价（元/㎡)
1	黄河畔岛	黄河片区	4260	5260	4700
2	瑞琪曼国际社区	黄河片区	4800	6233	5400
3	希望城	黄河片区	4788	5758	5078
4	凯旋国际	老城区	5258	6668	5500
5	春天印象	城北片区	4588	5148	4700
6	天籁福	河东片区	4000	4800	4500

从德阳市近期楼盘价格情况分析，中高档住宅售价在4000—6668元/㎡之间。参考各楼盘价格和对其区位、环境、配套等对比，“SG·DHSZ”价格定位为中高档住宅，住宅价格为4380元/㎡，商铺价格为6680元/㎡，停车位每个10000元。

⑵、价格优惠策略

①、预付房款优惠 ：（一次性交纳10000元诚意金，成为银卡用户，拥有1%优惠；一次性交纳20000元诚意金，成为金卡用户，拥有2%优惠；一次性交纳30000元诚意金，成为钻石卡用户，有用3%优惠。）      ②、集团购买优惠；③、特殊消费对象优惠；    ④、其他优惠措施      

⑶、价格浮动策略：①、展销会期促销优惠价；  ② 、仙器销售优惠浮动价；  ③ 、正常销售期段浮动价；   ④、其他浮动措施

第三章  项目选址及区设条件

一、项目选址

    作为发展中的旌阳区内，黄河片区以上风上水、纯居住、无工业等因素和其优越的自然环境，成为城市规划中山水宜居特点的重点建设区域。

二、区域历史文化地位

黄河片区的区域范围是指北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路；整个片区位于德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心。在市及建设局的投入巨资重点打造之下，强力推进片区建设，首先便是对青衣江东路、龙泉山北路等重要道路进行了建设，全面完成了渭河路、庐山北路等道路建设。当前片区市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横交错，市、区两级众多行政机关及国家级重点示范中学等名校均在该区；区域内环境优美，东靠风景秀丽的东湖山公园，西临碧波荡漾的绵远河，依山傍水自然条件出众。

三、建设条件

1、区域配套:近几年内德阳市、区两级众多行政机关办公地点已先后迁到黄河片区；

学校拥有鼎天幼儿园、国家级重点示范中学德阳中学、德阳外国语学校等；

提供医疗服务的眼科医院和肝胆病医院；

综合市场有主要玉泉农贸市场，为市民的生活消费提供了便捷；

2、区域楼盘情况（房地产经济）:黄河片区当前是以纯居住社区为主，区域内楼盘主要以万兴魅力城系列、福康集团、顺天房产开发的楼盘为主。已入市的楼盘有：御景东苑、骏逸东山、上东风景。即将入市的项目有万兴魅力城四期、福康瑞琪曼。楼盘户型户型面积从60平米的一室一厅到200余平米的奢华户型齐全。区域楼盘主要以中型社区为主，都较注重小区的内部环境和景观配套的打造。 

3、交通方便

SG·DHSZ坐落于北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路的黄河片区，即德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心。其市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横交错，有14路、23路、24路、27路等公交车经过此地，距离火车站30需要25min,而距离汽车站只需15min，交通十分便捷。

3、土地征用情况

开发土地由出让方式获得土地17120㎡，土地价格为5680万元。

第四章  建设规模及功能标准

一、建筑面积及内容

     SG·DHSZ项目建设为商业小区，初步规划总建筑面积为99354㎡，其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面积14610㎡。

二、项目规划设计方案

1、项目在规划设计时，充分考虑德阳整个消费需求以及德阳市地方环境对建筑的影响，坚持“山万里，景无界，心无边”的开发理念，项目致力于打造一个适合人居的居住生态社区。

2、 建筑外立面风格：概念主题生态、时尚、经济、适用、舒适的现代派生活。主要通过窗、玻璃、阳台、腰线、空调机位、屋顶等建筑符号来体现。

3、 建筑内装饰：为了更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥空间，交屋标准为清水房，重点在隐蔽工程中尽量做到一次到位，防止客户二次装修对建筑产生破坏。

4、 户型定位：由于本项目规模不大，户数不多，但是在设计时特别注意不要简单的重复，充分挖掘各户型的特点，使每一个户型尽量有变化，力求达到各具特色和独有的卖点，以达到吸引客户的目的。

5、户型设计：根据“SG·DHSZ”区位环境和住宅市场需求，规划为以下及三种户型：

表4  “SG·DHSZ”住宅户型

户型	面积（㎡）	数量（套）	套型
A		50	两室两厅一卫
		50	三室两厅两卫
		50	三室两厅一卫
B		132	一室两厅一卫
		124	两室两厅一卫
		124	两室两厅一卫
		132	三室两厅一卫
C		50	三室两厅两卫
		50	两室两厅一卫
D		25	两室两厅一卫
		25	三室两厅两卫
		25	三室两厅两卫
		25	两室两厅一卫
总数		862套

以上户型在设计时综合考虑了住宅使用功能和空间组合、家庭人口、职业特征等因素，住宅内有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间如卧室、起居室、餐厅、卫生间的使用面积也满足规定的要求。

三、工程项目情况

表5  工程项目一览表

序号	项目名称	说明
1	土建工程	建筑面积99354㎡
	住宅	建筑面积78168㎡
	商铺	建筑面积6576㎡
	停车场	建筑面积14610㎡
2	给排水工程	水箱、水池、水泵机房
3	普通消防系统	住宅区
4	变配电工程（强电）	配电房变配电设备
5	照明工程	小区照明
6	通信工程	普通电话配线（端子接单元口）
7	火灾报警及安全监视	公共场所火灾报警，可视防盗门
8	通风工程	地下停车库通风
9	闭路电视	住宅区
10	室外工程	室外绿化及部分道路场地

第五章   建设方案

一、建设场地环境

1、总体分析

本项目位于地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而德阳市满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。

2、 自然环境：

⑴  地形、地貌

    德阳市旌阳区地处龙门山东和龙泉山西北地带，地跨成都平原和鹿头山系列，绵远河、凯江河由西北向东南斜穿区境，石亭江沿西南区界注入，江河间地形开阔平坦，绵远河以东地形起伏为丘陵区。全区地势西北高，东南低，西北海拔在460米至600米之间。土地类型按地貌划分平原、浅丘。

⑵  气候、水文

    德阳市属于亚热带湿润型气候区，四季分明、气候温和、降雨充沛、无霜期长，平均风速小，冬季常有干旱，秋多绵雨。

德阳市水资源总量为亿立方米，其中地表水为亿立方米，地下水为亿立方米，在水资源总量中可利用水量占总水量为%，其中地表水为亿立方米，地下水为亿立方米。

二、总体规划布局

1、 片区规划

“SG·DHSZ”项目位于位于德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心，属于市及建设局的投入巨资重点打造之下以园林旅游、休闲娱乐和中高档住宅为主的区域。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境也十分完善。

2、 总平面布局

   “SG·DHSZ”总平面呈方形布局，由4幢电梯公寓组合而成，其中底层或低层为商铺，下设地下停车场，绿化率高达36%，布局合理，休闲宜居。

2、整体规划设计特点

A、 在建造现场销售部时应充分考虑楼盘概念，充分利用项目区位优势，体现楼盘品质、特征。

B、 将项目外观色彩和建筑风格同小区景观有机结合起来，达到天、地、景、房、人的完美统一境界。

C、  在项目开盘时先将部分区内净化，景观先做出来。尤其是接待中心的景观，体现楼盘概念，让购买者有一个切身体会。

D、 在小区内的景观净化设计重点体现生态精品楼盘的概念。

E、  充分利用区位优势提升综合利用效率，在屋高、平面规划、外立面等方面提升项目的商业价值。

4、项目建筑经济技术指标

表6  项目建设经济指标一览表

序号	项目	指标
1	总用地面积	17120㎡
2	总建筑面积	99354㎡
	停车场建筑面积	14610㎡
	地上建筑面积	84744㎡
	住宅	78168㎡
	商铺	6576㎡
3	建筑层数	34层
	地上	33层
	地下	1层
4	建筑总高
5	建筑容积率
6	绿化率	36%
7	停车位数量	487
	地上	97
	地下	390

三、建设方式

1、项目发包方式是采用公开招标的方式。

项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。

2、招标范围

表7  招标情况一览表

序号	名  称	招标情况		备 注
		不招标	招标
1	项目勘察、设计		招标
2	土方工程		招标
3	桩基工程施工		招标
4	土建工程施工		招标
5	装修装饰工程		招标
6	水电工程		招标
7	小区绿化、景观塑造		招标
8	小区道路及基础设施施工		招标
9	重要设备、建筑材料等物资的采购		招标
10	项目监理		招标

四、结构设计

根据“SG·DHSZ”地质勘查情况和本项目初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：

1、基础选型及处理

桩基础：根据项目所在地地基状况采取打钢筋混凝土预制桩工程。

质量保证：采用规格质量必须符合设计要求和施工规范规定，且有出厂合格证的

2、预制钢筋混凝土桩。

工艺流程操作：就桩桩机 → 起吊预制桩 → 稳桩 → 打桩 →   接桩 → 送桩 → 中间检查验收 → 移桩机至下一个桩位

    深层搅拌桩：采用注浆加固地基施工及大体积混凝土筏板基础施工，并通过动力触探和载荷试验等原位测试方法对施工结果进行检测来验证试验结果。

    上部结构：“DHSZ”建筑群由4幢高米的塔楼、高层住宅组成，其中地上33层，地下1层。

    地上建筑物为框架—剪力墙结构，地下停车库为底板、侧壁顶板均为抗渗等级为P6的防水混凝土。抗震烈度为7度，结构安全等级为二级，耐火等级为二级。其中，屋面防水等级为2级，地下室防水等级为2级。

    必须指出的是，德阳在2008年地震以后，人们逐渐对建筑物的抗震强度有了一定的要求，因此在结构施工中明确注意提升建筑抗震强度，因此：使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。

五、 室内给排水及供电工程

给排水工程由生活给水、消防给水、排水三个系统组成。本项目位于黄河片区，可运用已有的市政给水设施。

1、生活给水系统：采用竖向分区供水方式，一~五层为下区，采用下行上给市政直供给水管提供，六~十一层为中区，十二层及以上威上区，中区和上区均采用地下室水泵房内设置无负压变频水泵，供给楼顶容积为48m3的水箱。水表按楼层集中放置，热水由户内气燃气热水器供应。给水干管、立管采用内筋嵌入钢塑复合管，室内生活给水管及热水管均采用PP-R聚丙烯塑料给水管，热熔连接。

2、消防给水系统:室外消火栓由小区给水管网直接供水,20L/s,室内设置400m3的消防蓄水池，消防给水由室外给水管供给，消火栓由普消泵(一备一用)从消防水池供给。楼顶设置容积为48m3的玻璃钢水箱。本工程地下车库及一、二层商场及标准层公共走廊，设置自动喷水灭火系统。自动喷水系统危险级Ⅱ级设计，喷水强度8L/min·m2,作用面积160m2，系统设计流量为30L/s,设湿式报警阀一套，在每层的供水干管上调信号蝶阀和水流指示器。加压泵房内设主加压泵6台，系统设水泵接合器6个，喷头采用标准型玻璃球喷头，68。C温度级。室内系统管道竖向成环状连接，室风消火栓系统及自动喷水灭火系统管道均采用内外壁热镀锌钢管：DN≥100，采用沟槽式（卡箍）连接或法兰连接（阀门处）；DN<100,采用螺纹连接。

3、排水系统：室内采用污废水合流，系统采用单立管排水方式，伸顶通气管，排入室外沼气化粪池，经处理后再排入市政污水管。室内排水立管采用U-PVC螺旋排水管道，排水横管采用挤出成型U-PVC排水管道，承插粘接。

4.供电配套系统

⑴供电电源及电压。供电电压为10KV，从黄河片区的主干线接入，有专门的配电房进行转压分送。

⑵负荷等级。工程消防用电设备，设备机房，小区道路照明等采用二级负荷，其他为三级。

⑶计量方式。由系统进线设专用计量柜，每户都有电压表。

5.照明及电力设计

⑴照明设计。有正常照明，小区照明，应急照明等，小区主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，自行选择，在公用的疏散通道，地下车库等，设安全出口标志灯。

⑵电力设计。生活水泵与潜水泵水位由系统自动控制，消防设备接消防中心指令开启或停机。

6.供气。采用城市管道煤气供应，每户都配备专用煤气管道，从事先设计的预留孔接入。

7.通风

⑴住宅空调。每个住户室外都有空调预留位置，可自行购买安装。

⑵通气。在地下车库等位置安装机器排烟通风设备，以保证空气质量的清新。

8.通讯设施

⑴光纤。小区接入电信的光纤设备，电话线的接入，每户都有预留线路，可自行选择开通。

⑵电视线路。同光纤一样，统一接入，预留线路由用户自行选择。

9.消防

⑴小区的通道，楼梯道等都有消防设备。

⑵小区室外按规范设置消火栓。

⑶地下车库按规范标准，设置防火分区，并采用自动喷淋系统。

10.环境保护

⑴生活垃圾的处理。每个楼层设置有垃圾通道，每天进行垃圾的处理，小区设置有垃圾箱，并有专人进行打扫。

⑵生活污水。有专用管道进行合流汇中，进入片区的城市污水管道。

⑶噪声。小区距离街道有一定的距离，且为高层建筑，在这方面不需要专门的设施设备。

第六章  项目施工进度安排

    本项目计划在两年半左右的时间内建成。建设进度计划如下：

表8  项目施工进度安排表

时间	说明
2011年3月	项目建议书批复
2011年4月--5月	编制可行性研究报告并报批
2011年7月--9月	建筑方案设计
2011年10月	综合管网设计
2011年11月--12月	施工图设计
2012年1月	报建、领取建设规划许可证
2012年2月10日	工程开工
2012年6月	完成投资25%
2012年8月	取得预售许可证，开始预售
2012年12月	主体工程断水
2013年2月--5月	单体工程验收
2013年4月--6月	分项工程验收
2013年8月	正式入住

第七章  投资估算与资金筹措

一、投资估算

根据本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价如表9和表15所示。

表9  “SG·DHSZ”项目投资估算    （单位:万元）

序号	项   目	开发产品成本	分期计划进度
			1	2	3	4	5
1	土地费用	5680	5680
2	前期工程费	901	601	330
3	基础设施建设费	2727		927	1800
4	建筑安装工程费	9088		2508	5080	1500
5	公共配套设施建设费	455		85	170	200
6	开发间接费	227	40	55	55	40	37
7	管理费用	407	85	85	85	84	68
8	销售费用	909	70	230	230	220	159
9	开发期税费	368		160	208
10	其他费用	368	50	50	108	160
11	不可预见费	1590			540	650	400
合计		22720	6526	4400	8276	2854	6

   备注：本次费用设计以5个月为一个周期，时间从2011年3月——2013年8月，总共2年半时间。

二、资金筹措

 本项目建设资金完全由建设单位自筹，四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司使用自有资金10000万作为项目资本金，按照国家对商品房销售有关规定，不足资金通过向银行借贷和预售房款解决。借贷资金约55万元，按一年期利率10%计算，到期后还本付息，本金及利息拟用预售收入扣除相关税费后进行偿还，本项目考虑用预售收入扣除相关税费后补充建设资金，将采取边回款边将回款用于建设资金以及偿还债务使用，最大限度的利用项目预售收入。

第八章  经济效益分析

一、住宅销售价格

    根据工程所处位置，周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，住宅按4380元/㎡，商铺按6680元/㎡进行销售，平均售价4378元/㎡，停车库每个车位10000元。

二、销售进度及付款计划

本项目计划在1年半内完成销售，其销售计划如表10所示。

表10  各类建筑销售计划表

项目	合计	1	2	3
住宅（%）	100	15	60	25
商铺（%）	100	10	60	30
停车位（%）	100	10	60	30

备注：所有业主均在2年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。

三、税费率

本报告采用的各种税费如表11所示。

表11  税费率表

税费项目	税费率（%）	税费项目	税费率（%）
营业税	5	公益金	5
城市维护建设费	7	法定盈余公积金	10
教育费附加费	3	任意盈余公积金	8
企业所得税	25	不可预见费	7

四、盈利能力分析

项目在计算期内经营收入43500万元，可获利润总额18387万元，扣除所得税9399万元，公益金449万元，公积金9万元，任意盈余公积金719万元后，还有6921万元可分配利润。项目缴纳的经营税金2393万元，企业所得税9399万元，合计缴纳税金11792万元。

项目全投资内部收益率（所得税前）为%，在预期可接受的内部收益率为12%时净现值可达万元，投资回收期为年。

项目全投资内部收益率（所得税后）为%，投资回收期为年。

资本金内部收益率为%。

详见表17和表18

五、清偿能力分析

本项目所需资金单独由开发商自筹的话是不够的，因此所需资金由开发商自筹、银行短期借款和预售房款解决。

根据投资估算情况向金融机构借款9203万元，借款一年，在2012年3月借入，2013年3月还款，借贷利率按10%计算。在投资的第5期将其售房收入偿还银行贷款本金9203万元，利息920万元。

    除去向银行短期借款，开发商还通过预售房款填补投资，在总投资的第4、5期共计3518万元。但是当户主停止供应房款，开发商就面临着资金中段的危险，无法供给开发所需，即提高了资产负债率。所以在向投资者分配利润时，应该适当的多留一些，避免清偿的能力出现危机。

六、主要经济指标

本项目的主要经济指标如表14所示。

表12  主要经济指标表

序号	名称	单位	数据
一	建设规模
1	房地产开发产品总建筑面积	㎡	99354
	商品房销售	㎡	99354
	其中：住宅	㎡	78168
	商铺	㎡	6576
	停车场	㎡	14610
二	经济数据
1	总投资	万元	22720
2	资金筹措	万元	22720
	其中：资本金	万元	10000
	使用预售房款	万元	3518
	银行短期借款	万元	9202
3	经营收入	万元	43500
4	经营税金及附加	万元	2393
5	总成本费用	万元	22720
6	利润总额	万元	18387
7	所得税	万元	9399
8	税后利润	万元	88
三	财务评价指标

1	全部投资内部收益率（所得税前）	%
2	全部投资投资回收期（所得税前）	年
3	全部投资内部收益率（所得税后）	%
4	全部投资投资回收期（所得税后）	年
5	资本金内部收益率	%

第九章 风险分析及对策

    为了确保风险分析的质量，有必要对“SG·DHSZ”投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

一、风险分析

1、 项目自身情况分析

从德阳市目前的住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况。除了市场有效需求不足，改革滞后，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。

    本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位价格、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在配套设施方面还是一个劣势，由于项目相对较小，其自身配套较为不完善，主要依靠所在地黄河片区完善优质的配套设施。

2、方案规划分析

  项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。硬杜绝规划设计单调。缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。

二、投资风险的控制

     及早的发现或预测到这些风险并能及时地采取有效地措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。改项目控制风险的方式包括以下三项措施：

1、通过加快进度来回避风险

   开发经营周期越长项目建成后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成后的政治形势也越难与粗。所以回避房地产开发经营风险的办法就是加快完成开发项目。针对该项目，我们采取招投标的方式和建设单位签订具有法律效应的城堡合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。

2、通过市场调查来降低风险

   通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和环境项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确而科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等。这样就能把不确定性降到最低限度，较好的控制房地产投资过程中的风险。

3、通过加强管理来控制风险

   良好的项目管理师重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用，提高效益水平，进而降低并控制风险。

第十章  项目可行性研究结论及建议

一、结论

本项目属于房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，建设资金由自筹和银行贷款两部分组成，现场建设条件具备。自地震后德阳市民购房需求增加以及购房者对房产的要求由低档走向中高档的趋势，户型规划为中高档住宅，根据对德阳市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。

1、从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛。深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户预定，销售前景看好。改方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高额利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定了基础，并且为德阳的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了德阳的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用

2、从社会效益来说：“SG·DHSZ”建成后，它将成为黄河片区内有一个亮点，为德阳地区的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了德阳市的安居工程，使德阳人民能够更好地感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。

3、从环境效益来说：改开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，改工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于梅花德阳的市容，改善环境带来较大的影响。

纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，改开发方案是完全可行的。

二、建议

   强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

1、实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。

2、公司个部门紧密配合，以加快项目运作进度。

3、要做精品，产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。

4、项目成本需合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。

5、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

附录（国民经济评价）

表13  项目总投资估算表  （单位：万元）

序号	项目	总投资
1	开发建设投资	22720
	土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用	5680 901 2727 9088 455 227 407 909 368 368 1590 920
2	项目总投资	22720

表14  投资使用计划与资金筹措表  （单位：万元）

序号	项目	合计	1	2	3	4	5
1	总投资	230	6526	4400	8276	2854	1584
	开发产品投资 其中：不含财务费用        财务费用	230 22720 920	6526 6526	4400 4400	8276 8276	2854 2854	1584 6 920
2	资金筹措	22720	6526	4400	8276	2854	6
	资本金 短期借款 预售收入	10000 9202  3518	6526	3474 926	8276	2854	6

表15  售房收入与经营税金及附加估算表    （单位：万元）

序号	项目	合计	1	2	3	4	5
1	售房收入	43500	3031	13050	8700	13050	5669
	可销售面积/㎡ 平均售价/元·㎡ 销售比例（%）	99354 100	13844 4379 14	59612 4378 60	258 4378 26
2	经营税金及附加	2393	167	718	478	718	312
	营业税 城市维护建设税 教育费附加	2175 152 65	151 10 5	653 46 19	435 30 14	653 46 19	283 20 8
4	销售净收入	41107	28	12332	8222	12332	5357

           备注：本次售房收入与经营税金及附加设计以5个月为一个周期，时间从2012年9月——2015年2月，总共2年半时间。

表16  损益表         （单位：万元）

序号	项目	合计	1	2	3	4	5	6	7	8
1	经营收入	43500				3031	13050	8700	13050	5669
2	经营成本	22720	6526	4400	8276	2875	3
3	经营税金及附加	2393				167	718	478	718	312
4	利润总额	18387	-6526	-4400	-8276	-11	116	8222	12332	5357
5	所得税	9399					2922	2055	3083	1339
6	税后利润	88	-6526	-4400	-8276	-11	8767	6167	9249	4018

表17  财务现金流量表（全部投资）     （单位：万元）

序号	项目	合计	1	2	3	4	5	6	7	8
1	现金流入	43500				3031	13050	8700	13050	5669
2	现金流出	34512	6526	4400	8276	3042	4283	2533	3801	1651
	开发投资 经营税 所得税	22720 2393 9399	6526	4400	8276	2875 167	3 718 2922	478 2055	718 3083	312 1339
3	净现金流量 累计净现金	88	-6526 -6526	-4400 -10926	-8276 -19202	-11 -19213	8767 -10446	6167 -4279	9249 4970	4018 88
4	所得税前净现金流量 累计所得税前净现金	18387	-6526 -6526	-4400 -10926	-8276 -19202	-11 -19213	116 -7524	8222 698	12332 13030	5357 18387

计算指标                   所得税前       所得税后

内部收益率（FIRR）          %         %

财务净现值（FNPV）                 

投资回收期                               

基准收益率（Ic）             12%            12%

表18  财务现金流量表（资本金）   （单位：万元）

序号	项目	合计	1	2	3	4	5	6	7	8
1	现金流入	43500				3031	13050	8700	13050	5669
2	现金流出	35414	6526	3474	0	3021	14408	2533	3801	1651
	资本金 预售收入用于开发 经营税金及附加 所得税 短期借款偿还 借款利息支付	10000 3518 2393 9399 9202 920	6526	3474		2854 167	6 718 2922 9202 920	478 2055	718 3083	312 1339
3	净现金流量	8086	-6526	-3474	0	10	-9358	6167	9249	4018
4	累计净现金流量		-6526	-10000	-10000	-9990	-11348	-5181	4068	8086

计算指标：

内部收益率（FIRR）=%        财务净现值（FNPV）= 

基准收益率（Ic）=12%

表19  资金来源于运用表      （单位：万元）

序号	项目	合计	1	2	3	4	5	6	7	8
1	资金来源	62702	6526	4400	8276	3031	13050	8700	13050	5669
	售房收入 短期借款 资本金	43500 9202 10000	6526	926 3474	8276	3031	13050	8700	13050	5669
2	资金运用	44616	6526	4400	8276	3021	14408	2533	3801	1651
	房地产投资（含利息） 经营税金 所得税 短期借款偿还	23622 2393 9399 9202	6526	4400	8276	2854 167	1566 718 2922 9202	478 2055	718 3083	312 1339
3	盈余资金	18086	0	0	0	10	-1358	6167	9249	4018
4	累计盈余资金		0	0	0	10	-1348	4819	14068	18086