苏州狮山路商贸区项目说明(小方案图)

苏州狮山路商贸区项目说明

一、苏州商业现状分析

1.经营模式问题

2.配套设施问题

3.定位标准问题

4.结论

二、项目区域分析

1.高新区分析

2.狮山路分析

3.项目周边企业、银行、写字楼及住宅情况分析

4.项目周边商业服务网点布局分析

5.地块周边实景拍摄

三、项目内在条件分析

1.优势

2.风水

3.规划

四、项目开发设想

1.定位

2.业态

3.风格

4.初步规划方案

五、合作经营设想

一、苏州商业现状分析

苏州的商业发展明显滞后于当地经济发展，不能满足高档次消费需求，缺乏高品位高档次的现代综合商业中心。苏州现有观前街、南门、石路三个传统商圈，由于形成的时间早，存在很多无法更改的问题：

1、经营模式问题：

基本上以传统零售百货为主，空间狭窄，模式陈旧，而像著名品牌百货公司、商品茂、院线等新颖的购物、休闲娱乐模式都是空白。由于没有统一的规划和管理，组织混乱。

2、配套设施问题：

没有系统的景观环境设计，缺乏广场、花园之类的驻留、休憩空间，没有吸引力和汇聚力。加之土地饱和，交通拥挤，停车困难，承受能力早已达到饱和，无法改造。

3、定位标准问题：

基本处于中、低档的定位标准，传统步行街模式，专卖店、传统美食店、旅游品店混杂，外地游客及外来务工人员混杂，与城市定位以及苏州中产阶层日益提高的消费能力要求和品牌要求不符。

结论：

苏州市商业消费能力巨大，高速增长的城市人口、每年涌入的数以百万计的旅游者、大批“高素质、高收入、高学历”的家庭和工作人员，包括、日本、韩国、欧美等人士，构成为强大的购物大军。他们更青睐的是集购物、休闲、娱乐为一体的新型购物方式。但是遍观苏州，却没有一个能够集中提供优雅环境的高档次商业中心。因此，苏州亟需一个新的大型现代综合商业中心。

二、项目区域分析

本项目处在已开发20多年的苏州高新区核心区内。苏州市以古城为中心，向东西南北（东为工业园区、西为高新区、南为吴中区、北为相城区）四个方向扩展，尤以西向最具城市发展优势，这里有山有水，历来是苏州人集聚的地方，苏州市新建的市及办公机关就在城西。

本案所处位置在苏州新、古城区的交界处，起着过渡和沿承的重要作用，辐射范围贯穿新、古城区，地块5公里半径辐射区内约有80万人口。

1、高新区分析

经过20多年的建设发展，高新区已经发展成熟，进入黄金期，其常驻及工作人口超过100万（相当数量为外籍人士），汇聚了1500多家外资企业，其中世界500强近50家。该区按着城市循序渐进的规律发展，与苏州古城区紧密相连，资源共享。这里高楼林立，道路通达，充满着现代化新城市的气息。

2、狮山路分析： 

狮山路是古城区向新区发展的核心中轴线，市、区两级的行政中心、商务区、商业步行街、金融服务机构、涉外住宅区都集中在沿线，每到夜晚，闪烁的霓虹灯将狮山路变成了不夜城，人称“苏州的陆家嘴”。事实上，活力四射的新苏州所形成的人气、商气以及各种便利的生活配套，都集中在狮山路一带，狮山路具备了新商业中心火爆发展的一切必要条件，本案正处在狮山路核心圈内，可直接展开商贸活动。

3、项目周边企业、银行、写字楼及住宅情况分析：

周边企业分布：

以外资企业为主，包括松下、索尼、明基、菲利浦等国际知名企业，公司经营部门也分布在周边高档写字楼内。

周边银行、电信网点分布：

苏州银监会、农行苏州分行总部、人保苏州分公司总部，以及工行、建行、中行、交行、华夏银行、招商银行、保险、证券等金融分支机构设在狮山路上，电信、联通也设有营业点，是新苏州的CBD。

周边住宅、写字楼分布：

这里是苏州最早的外籍人士定居点，一直是炙手可热的 “黄金地带”，周边分布大量高档住宅，包括御花园、锦华苑、狮山丽舍、狮山丽晶、金河国际华庭、吴宫丽都、青庭国际公寓、汇豪国际、尚层建筑等高尚住宅项目，房价超过6000元／㎡，最高达万元以上。狮山路上高级写字楼的租售情况十分火爆，如有“江苏第一高楼”之称的新地中心，26层以上是五星级香格里拉大酒店。另一座高档写字楼金河国际大厦是苏州目前最高档的写字楼之一。

结论：

该地块周边遍布名企、金融办公等机构，聚集了苏州外企白领和本地精英富豪，以及公务人员，是苏州政治、金融、贸易、文化、体育、信息和商务办公活动高度集中的城市CBD，商气旺盛，人口稠密，购买力强，具备了开发大型商业中心项目的外部支撑条件。

4、项目周边商业服务网点布局分析：

周边娱乐设施分布： 以网吧、俱乐部、健身休闲会馆、KTV等娱乐设施为主，布点分散。离项目西向2公里处有目前华东地区最大的迪斯尼乐园。

周边餐饮设施分布： 以中式酒楼、西式餐厅、咖啡厅、酒吧及日式、韩式料理为主，布局散、规模小。

周边酒店分布： 有一家五星级酒店，一家四星级酒店，还有三、四家三星级酒店。

周边商业网点分布： 以小型商业店铺、超市、百货分店为主，规模小，集中分布于淮海街。沿该地块东侧滨河路上有两个目前苏州乃至华东地区最大的专业市场——苏州电子市场和苏州装潢装饰市场，进驻商家超过上万家，每天市场客流量有几万人。

结论：

该地块位于高新区核心地带，周边商业需求很强，商业氛围已经形成。由于该地块正处在苏州新、古两区的交界处，而目前高新区还没有形成核心商贸区，古城区的商贸区又很传统、落后，因此该地块开发商业正好解决了目前苏州商业的困境。因此，一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为一体的大型现代商业中心，一个既能满足周边区域、又能提升全苏州商业档次的“苏州商业新中心”，呼之欲出。

5、地块周边实景拍摄：

→项目南侧淮海街地块现状拍摄

               →项目西侧淮海街项目入口拍摄

            →项目北侧狮山路拍摄

           →外籍人士云集的淮海路商业街

三、项目内在条件分析

1、优势：

目前，苏州经济、社会 、文化、人口的快速发展，与苏州现代服务业发展的落后状况，形成了强烈的内在需求，使该地块自发汇合了发展商贸的各种优势。

2、风水：

该地块是吉地。左有“青龙”——京杭大运河；右有“白虎”——狮子山（苏州乐园）；前有“朱雀”——约有20米宽的河道；后有“玄武”——苏州金融街。尤其是地块南侧阳面和中间的河道，再加上地块呈狭长形展开（东西长约有600米），使该地块天生具备了灵气和财气，天生具有了商业兴旺的潜质。

3、规划

确定了规划设计要点，明确了该项目的重点是商贸。

面 积：73059.3㎡，容积率：≤2.5。建筑面积：1828.25㎡

用地性质：商住，其中居住70年；商业40年。

商业面积60％：109588.95㎡，住宅面积40％：73059.3㎡

1、定位：

针对目前苏州日益增长的中产阶层消费能力，以及高档消费外流上海的问题，该项目定位开发“中、高档商贸区”，集购物、旅游、休闲、娱乐、餐饮、文化、影视、运动、办公、酒店于一体，定位于打造现代苏州最具特色、最全面、最高档的商贸地产和旅游地产。

文化内涵定位：

 以中国传统名画《清明上河图》为蓝本，在具有2500多年历史文化的苏州名城内，集中展现现代苏州的盛世繁华。

 项目与《清明上河图》的共性分析：

 形式的一致：狭长的场地形状对应——《清明上河图》长轴卷的形式。

 内容的一致：商业中心项目对应——《清明上河图》描述的繁华市井商业活动。

 空间节奏的一致：商业中心项目的建筑密度和高度节奏变化，对应—－《清明上河图》由郊外至市区的繁华。

2、业态：

按照规划60％为商业、40％为住宅的总安排，该项目将强化商业，淡化纯住宅小区的概念。项目由大型shopping—mall（销品茂）、百货商场、特色街店、超级数码影视院线、公寓式酒店、写字楼组成。业态安排设想如下：

60％商业，其中

①40％为百货零售商场

②20％为餐饮业（特色、连锁饭店，传统风味小吃等）

③15％为娱乐（KTV、迪厅、电影院线）

④10％为酒吧（咖啡、洋品牌，把淮海路商业街两侧店铺归纳进来）

⑤10％为旅游工艺品、品牌专卖店

⑥5％为文化设施（如设想开设一座苏州工业博物馆、现代艺术馆）

40％住宅，其中

130％为高档住宅（小户型为主）

230％为写字楼

340％为公寓式酒店

        同时，设想在该地块东北角位置（现工商银行）建一座超五星级大酒店，形成苏州市的地标性建筑（高度66层以上）。

3、风格。

设想既要打造苏州一流的、不同于他人的商贸区，又要打造成一个苏州旅游新景点。按后工业化的、中式的、带有苏州文化的建筑风格建造，将充分利用清水砖、水、园林景观等特色，结合现代建筑元素钢、玻璃和花岗岩石，营造出一个让苏州人感觉很现代、外籍和外地人感觉很“苏州”的商贸区。

4、初步规划设想方案：

 目前，我们正在向欧美、日本、和地区七、八家著名设计公司征集设计方案，集合多方智慧，打造一个商业地产的新作品，发挥项目内外优势的最大效益。初步规划设想方案如下：

项目功能分布图

五、合作经营设想

项目发展商苏州银庄置地有限公司以诚挚之情，邀请海内外专业投资管理机构、著名百货公司、酒店经营公司及其他各类合作单位，开展投资合作、经营管理、招商联盟，达到共赢。