物业管理、服务、法规摘要

一、物业的维修范围：

物业公司只负责保修期过后公共部位的维修，不负责自用部位和自用设施的维修。

1.公共部位是指：共同使用的土建、动力、电气、公共设施、设备等。

（1）.土建：如房屋的梁、柱、楼板、外墙、基础、地沟、屋面、单元门、楼梯间、排烟排气通道、落水管等。

（2）.动力：如上下水主管、阀门、立管至支管第一个分解部位（水表前归物业水表后归个人）、化粪池、下水井等。

（3）.电气：如照明灯、路灯以及用户墙体外接户线与进户线的接头为分界点的线路及设施、供电线路（进户线以外归物业进户线以内归个人）等。

（4）.公共设备、设施：如自行车棚、小区护栏、大门、道路、步道砖、绿地、垃圾箱、活动场地、凉亭、工艺品、石桌、石凳、健身器材等。

2.自用部位是指：分户门以内（含分户门）、方厅、卧室、厨房、卫生间、仓库、阳台等。

  自用设施是指：门窗、墙皮、棚皮、卫生洁具、上下水支管、水表、水嘴、洗涤盆、分户电表、刀闸、开关、接线合、软线、灯头、插座等设施。

二、保修期限（正常使用情况下）：

1.基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程等，终身保修。

2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏（包括地下室）保修五年。

3.供热系统为两个采暖期。

4.电气管线、给排水管道为两年。

5.塑窗、防盗门为两年。

6.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

 建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题，施工单位应履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

三、住宅装饰、装修禁止下列行为：

业主要装饰、装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰、装修中禁止行为和注意事项告知业主。

1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案、变动建筑主体和承重结构的（建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础。承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等）。

2.将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的（特别是商服）。

3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸、拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的（如阳台洞口、刀把门等）。

4.损坏房屋原有节能设施、降低节能效果的（如拆除保温苯板、暖气移至阳台或卧墙体内等）。

5.上下水立管、暖气立管埋墙体内或改变垂直走向、管道检修口封死等行为。

6.其它影响建筑结构和使用安全的行为。

四、几个需要说明和界定的问题：

1.产权房（包括房改房、集资房、商品房）自用部位、自用设施属于产权人（业主）所有，产权人既有居住权，也同样有养护、维修和安全检查的责任，也可以委托物业管理企业对自用部位和自用设施实行有偿服务。

2.凡是产权人私自改变楼房原始状态的（如蹲便改座便、原地面瓷砖凿除防水层破坏导致漏水等），出现一切问题都由个人负责，物业不负责维修和承担任何责任。

3.阳台渗漏雨问题的界定：

（1）.阳台顶层屋面漏雨归物业维修。

（2）.凡是楼房交工入户时，阳台没封闭或用钢窗封闭的，都不属于封闭阳台，物业不负责维修。

（3）.凡是封闭阳台（也就是交工入户时是塑窗阳台算权属面积的），物业负责维修。