2016年上海房地产估价师《理论与方法》：后续开发经营期模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在下列__情况下，职工不可提取住房公积金。A．购、建自住住房B．购买商业门市C．偿还购房贷款本息时D．房租超出家庭工资收入规定比例时

2、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是__。A．以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任

3、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响

4、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。A．土地管理局B．城市规划管理部门C．建设行政主管部门D．

5、对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。A：B：建设主管部门C：人事主管部门D：国土资源主管部门E：执行层的组织协调

6、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。A．1504B．1404C．1304D．1204

7、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。(2009年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调

8、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．无限责任公司B．股份有限公司C．有限责任公司D．两合公司

9、经济适用住房的土地使用权全部是供给。A：招标出让B：拍卖出让C：挂牌出让D：划拨E：执行层的组织协调

10、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%

11、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：执行层的组织协调

12、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。A．地价税B．土地收益金C．土地转让金D．土地

13、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题)A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：房地产估价机构必须加盖公章

14、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括()A．净收益按一定比率g递增B．收益年限n为有限年C．报酬率Y不等于零D．报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g

15、《物业服务企业资质管理办法》规定，设区的市的房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。A：暂定级B：一C：二D：三E：执行层的组织协调

16、下列不属于债券特征的是。A：偿还性B：收益性C：安全性D：非流动性E：执行层的组织协调

17、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。A：242．4％B：50％C：41．25％D：187．5％E：工业用地的监测点评估价格

18、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。A．风险性B．营利性C．价格的波动性D．流通性

19、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。A：137.5B：410.2C：432.2D：452.2E：借款合同

20、注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为年。A：1B：2C：3D：4E：执行层的组织协调

21、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。A．背书日期为绝对必要记载事项B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利

22、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年．根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元／㎡，若折现率15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为．[2006年考题]A：766万元B：791万元C：913万元D：1046万元E：工业用地的监测点评估价格

23、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括。A：分部分项工程量清单B：措施项目清单C：单位工程费用清单D：其他项目清单E：执行层的组织协调

24、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的分析。A：现金流量B：清偿能力C：资产与负债情况D：资金盈余或短缺情况E：借款合同

25、注册房地产估价师延续注册有效期为年。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是__。A．股票+债券B．股票+投资基金C．债券+投资基金D．股票+投资基金+债券

2、附件是估价报告的有机组成部分，通常包括。A：估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明B：估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件C：估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件D：估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件E：估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明

3、无差异曲线的特点主要有。A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交E：无差异曲线凸向原点

4、下列不属于房地产保险估价范围的是。A：房地产投保时的保险价值评估B：保险事故发生后的损失价值C：价值的最差值的评估D：损失程度评估E：执行层的组织协调

5、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。A．9.26%B．10.09%C．11.11%D．12%

6、下列关于征收集体土地的规定中，表述正确的是。A：建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B：征收土地实行两级审批制度，即全国和省级C：基本农田未超过35h的，由省级审批并报备案D：征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费E：临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

7、临时使用土地的时间可以为__。A．3个月B．9个月C．20个月D．27个月E．32个月

8、《住宅使用说明书》应当对住宅的__、性能和各部位(部件)的类型、性能、__等作出说明，并提出使用注意事项。A．构造，标准B．构造，规格C．结构，标准D．结构，规格

9、拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，下列王某的做法正确的是。A：王某可以向A县申请行政复议B：王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议C：王某可以向w市申请行政复议D：王某可以向w市房屋拆迁管理部门申请行政复议E：王某也可以在接到裁决书之日起3个月內向人民起诉

10、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。A：商住楼B：土地C：在建工程D：写字楼E：建成后的物业

11、__是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用D．开发项目总投资

12、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。A：购买商业门市B：大修自住住房C：偿还购房贷款本息时D：房租超出家庭工资收入规定比例时E：职工丧失缴存条件

13、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）年。A．小于5B．5～6C．6～7D．7～8

14、房地产的部门规章包括。A：《城市房屋租赁管理办法》B：《注册房地产估价师管理办法》C：《城市房地产抵押管理办法》D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》E：《土地管理法实施条例》

15、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。A：设备及工器具购置费B：建安工程费C：工程建设其他费用D：直接工程费E：间接工程费

16、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元：A．1250B．1750C．2050D．2150

17、下列说法正确的是__。A．购买年是利息率的倒数B．购买年法是地租资本化的另一种表现C．购买年法实质是一种收益法D．购买年实际是预计的可获收益的年限

18、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。A．使用一年后发现屋面漏水B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D．尚未使用即发现下水管道堵塞E．下雨时发现外墙渗水

19、房地产开发经营业具有等特点。A：单件性B：资金量大C：风险小D：附加值高E：产业关联性强

20、以下可以提取现金的银行存款账户是__。A．一般存款账户B．基本存款账户C．临时存款账户D．专用存款账户E．特别存款账户

21、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A．成本导向定价B．销售导向定价C．购买者导向定价D．竞争导向定价

22、城乡规划包括。A：城镇体系规划B：城市规划C：镇规划D：乡规划和村庄规划E：总体规划和详细规划

23、固定投资方向调节税根据国家产业和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。A：1％B：5％C：10％D：15％E：30％

24、建筑剖面图的内容，不包括__。A．建筑从屋面至地面的内部构造特征B．各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸C．出入口处的做法及其装修D．注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明

25、已知某投资项目折现率为l3％时，净现值为1100万元，折现率为14％时，净现值为-980万元．则该投资项目的内部收益率是。A：12．12％B：13．36％C：13．53％D：13．95％E：借款合同