金街2012年清盘方案

一、项目基础分析

1、剩余房源统计

住宅：仅剩1套，为客户退定房源，因面积过大及楼层问题，销售出现问题；

商铺：剩余5套，4套为1-2F联体大面积铺位、1套为3-4层大铺位；位置有东营路、转角及内街；

杂物房：目前剩余较多，杂物房分为储藏室与车位两种功能形式，共36间，其中车位11间。

2、现阶段分析

项目处于现房交付阶段，商铺业主多为投资客户，开门率不高，商业氛围未形成。

商铺存量房销售总价因面积过大，总价过高，销售门槛较高。

项目当前处于现房交付阶段，即买即用。

车位可以租赁，并且租赁费用较低，部分业主选择租赁，对车位销售造成影响。

部分客户在目前大势下开始观望市场，客户来访量较少。

推广方式较为单一，推力不足。

3、营销思考

从产品本身来看，现房似乎是最有利的优势，但却由于产品的自身的品质，产品的实用性等，让客户去现场观摩后，直接产生购买冲动的条件偏弱，因此从某一个角度而言又变成了劣势。（因为太现实了后，反倒缺少了美好的想象空间。）

从销售价格来看，目前我们制定的销售价格，并不完全具有绝对的高性价比，此外结合2012年楼市的整体形势来看，房产投资又不是投资的最佳方向。因此推广角度将显得更为重要，如何使用切实有效的促销手段就成为推广的一个关键。

从产品的实际功能角度来考虑，现房可以直接使用（自用、出租），是项目的有效卖点。杂物房可突出其兼具居住功能，提高其性价比优势。

二、下阶段营销策略

1、强化优势：通过全新主题宣传，使客户对楼盘的客观质素转化为消费者对区域商业已经成熟的偏好！（借金街全面交付，开街在即）

2、弱化劣势：弱化户型结构、面积等产品不足，加强诉求现房、商业的成熟度。

3、把握机会：加强商业街氛围包装，推出开街计划，整合提升商业价值形象，给自用、投资（出租，保值）一个自圆其说的理由。

三、营销推广执行

1、清盘主题

商铺清盘主题：

金街 开街在即

商铺现房 全城告急 85折特惠清盘

   入住金街的最佳机会

车库清盘主题：          

    1600元/㎡起

     居住、停车、储物多功能房 85折特惠热销

2、清盘思路

压轴精品85折特惠 定点清盘策略

（1）对现有销售价格进行调整，实施85折后按以下价格执行

◎110-800㎡成熟商业区旺铺 85折特惠清盘，5套现铺即买即用

◎居住、停车、储物随心所欲，1600元起多功能房，85折清盘特惠热销

◎车位、储藏室采取置业顾问主动登门拜访，送小礼品，同时传播车位热卖信息

（3）先预热，再以活动形式集中销售（时间段：3月10日-3月31日）

以四个周为节点，实行周推广计划，实现集中的清盘销售。前三周为预热期，在3月底以活动形式集中清盘销售。

3、推广计划

1）短信群发

发送时间：3月2/9/16/23日

发送数量：5万条/次，共20万条

发送对象：项目业主及已登记客户、当涂县范围内手机用户

发送内容：水墨兰庭金街85折特惠清盘。成熟商业区旺铺，5套现铺即买即用。1600元起多功能房特惠热销，居住、停车、储物随心所欲。

2）渠道拓展

因新售楼部位置位于内街，展示性不强，建议加强引导，可利用路口临时桁架展板加以引导同时作为信息发布之用。

形式：桁架展板

数量：1块

位置：金街入口处路边

3）氛围营造

形式：墙体巨幅喷绘

数量：2块

位置：内街入口处与东营路与青莲路交口处

4）社区推广

A：条幅：

数量：30条

位置：项目周边、城区主要道路旁、商业街等

B：海报

数量：20张

位置：县城各大社区宣传栏

5）活动推广

金街开街业主沟通会暨新春清盘特购会

活动时间： 3月31日下午2点

活动内容：3月31日当日定房，享受85折优惠

活动地点：销售中心

活动内容：

✓凡是在当天定房的客户，均赠送价值50元精美礼品1个；

✓凡当日老业主推荐新客户来访的，赠送新客户和老业主价值10元礼品1份； 

✓3月31日当天定房抽奖（备选）

金街项目策划组

2012-2-13