2016年下半年内蒙古房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。

A．建筑剖面图

B．建筑构造详图

C．建筑平面图

D．总平面图 

2、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A．房地产的权益和区位

B．房地产的权益

C．房地产的实物和权益

D．房地产的区位

3、在计算土地税额时，应予扣除的税金不包括：__。

A．营业税

B．城市维护建设税

C．教育费附加

D．企业所得税 

4、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

5、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。

A．客观性原则

B．不相关连性原则

C．可比性原则

D．及时性原则 

6、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。

A．建筑施工期

B．开发或经营期

C．建筑物经济寿命期

D．建筑物自然寿命期 

7、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。

A．越大

B．越小

C．坚挺

D．疲软 

8、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。

A．上升到下降

B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率

D．低于合理空置率到高于合理空置率 

9、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A．周期风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险 

10、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是__。

A．耕地占用税用于土地开发和农业发展

B．土地复垦费用于农业发展

C．菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

D．征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支

11、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。(2007年试题)

A：负债业务

B：资产业务

C：中间业务

D：代理业务

E：执行层的组织协调 

12、一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计申请批准。

A：分部

B：按程序

C：一次

D：分批

E：执行层的组织协调 

13、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。

A：《国有土地所有证》

B：《国有土地使用证》

C：《集体土地所有证》

D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

14、张某拥有一套建筑面积78㎡的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元／(月·㎡)，剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6％(单利)，折现率8％，则该房地产的价值为。

A：51.67万元

B：54．35万元

C：66．27万元

D：90．13万元

E：工业用地的监测点评估价格 

15、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0%

B．43.3%

C．33.3%

D．23.3% 

16、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．38.5

C．105.0

D．23.6 

17、A房地产开发公司是新设立的房地产开发企业，按要求，A房地产开发公司应当自领取营业执照之日起日内，持验资证明等文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：房地产估价机构必须加盖公章 

18、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。

A．28日

B．28个工作日

C．30日

D．30个工作日 

19、高尔夫球场属于__。

A．居住物业

B．商用物业

C．工业物业

D．特殊物业 

20、为评估建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比实例的是。

A：甲

B：乙

C：丙

D：丁

E：工业用地的监测点评估价格 

21、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中的城市规划属于方面的制约。

A：建筑技术

B：土地权利设置

C：相邻关系

D：土地使用管制

E：工业用地的监测点评估价格 

22、单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。

A：12％

B：13％

C：14％

D：15％

E：执行层的组织协调

23、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》

B：1994年7月18日下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》

C：1998年7月3日发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

D：2003年8月12日下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

E：房地产估价机构必须加盖公章 

24、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A．310.61

B．321.60

C．477.87

D．494.77

25、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。

A：29．28万元

B：30万元

C：28．57万元

D：28．5万元

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的

C：司法机关依法决定查封的

D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的

E：权属有争议的 

2、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。

A．《建设工程勘察和设计管理条例》

B．《建设工程勘察和设计管理规范》

C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》

D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》

3、以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有__。

A．临近城市主干道

B．靠近酒厂

C．靠近高等院校

D．靠近铁路线

E．临近城市中心 

4、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．会计折旧

5、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。

A：业主大会制度

B：业主公约制度

C：物业服务企业资质管理制度

D：住宅小区综合验收制度

E：住宅专项维修资金制度 

6、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。

A：长期的原因

B：暂时的原因

C：局部的原因

D：全局的原因

E：难以避免的技术性原因 

7、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。

A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正 

8、工程项目管理的基本职能是计划、__。

A．组织

B．决策

C．控制

D．协调

E．反馈 

9、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在__m以上部位计算建筑面积。

A．1.80

B．2.00

C．2.20

D．2.50 

10、运用长期趋势法估价的一般步骤有__。

A．搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

B．整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

C．观察、分析时间序列，得出一定的模式

D．以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

E．对未来的价格进行分析和预测

11、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括__。

A．重置成本+土地使用权价值

B．重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

D．建筑安装工程费+建造期间的经济损失 

12、我国已初步形成的住房金融体系。

A：商业性

B：性

C：商业性为主、性为辅

D：商业性和性并存

E：执行层的组织协调 

13、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

14、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产 

15、工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。

A．临街状况

B．动力是否易于取得

C．废料处理是否方便

D．接近大自然

E．产品原料的获取方便程度 

16、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60% 

17、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%

B．79%

C．81%

D．84% 

18、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记 

19、定义市场区域工作主要包括__。

A．描绘市场区域的发展前景

B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型

D．在相应地图上标出市场区域的边界

E．解释确定市场区域边界的依据 

20、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150% 

21、市场定位的方式有。

A：避强定位

B：重新定位

C：跟随定位

D：差异定位

E：对抗定位 

22、对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是。(2008年试题)

A：自然周期与投资周期同步变化

B：投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

C：投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

D：投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

E：借款合同

23、__不属于市政公用设施用地。

A．公共交通用地

B．煤气调压站

C．广场用地

D．火葬场 

24、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的__。

A．估价细则

B．估价原则

C．估价准则

D．估价程序

25、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。

A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为

B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人

C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬

D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定