开发商违约退房，如何制定合理的处理方案？

开发商违约退房贷款利息处理：根据法律规定，购房者解除合同时，开发商需返还首付款及归还的银行贷款并支付利息，退房手续不是前提条件；按揭贷款的情况下，开发商将退款分为首付款和向银行借款两部分，买家要求退房时，开发商应归还月供及利息，折旧费由购房者补偿。责任方不同，补偿费用也不同。

法律分析

一、开发商违约退房贷款利息如何处理?

根据国家相关法律规定和银行房屋贷款的要求，购房合同需要解除退房时，违约方需要承担银行退房贷款利息的支付赔偿责任，购房者只要向开发商主张解除合同，返还自己的首付款及归还的银行贷款并支付相应的利息就可以了(该利息的计算如果购房合同有约定的按约定，没有约定的才按银行的同期贷款基准利率结算，如果合同约定有违约金，则该利息不应计算而按合同约定的违约金计算，约定的违约金不足上面计算的利息的，则可以按利息计算全部违约损失)，同时要求开发商代自己偿还剩余的银行本息。

至于退房手续，购房者并无要完成退房才能收回自己的购房款的前提条件，但应配合开发商办理相关手续，开发商如不及时代偿购房者的银行贷款，购房者可自己偿还银行贷款而再追究开发商的责任或者直接诉讼开发商归还银行的相应贷款，银行也可根据商品房司法解释的规定要求开发商偿还剩余贷款本息，这些都不以退房为先决条件。

二、退房贷款利息如果获赔？

在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、贷款买房的情况则要相对复杂些。

实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的。开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。

若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。

若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。

在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

结语

合同解除后，开发商违约退房贷款利息的处理方式需遵循相关法律和银行要求。购房者可向开发商主张解除合同，返还首付款及归还的贷款，并支付相应利息。利息计算应按购房合同约定或按银行同期贷款基准利率结算，如合同约定有违约金，则利息不计算，以违约金为准。退房手续不是收回购房款的先决条件，购房者可自行偿还贷款并追究开发商责任，银行也可要求开发商偿还剩余贷款。退房款的利息需根据购房方式进行具体处理，首付款利息由开发商支付，按揭贷款需归还月供及利息支出。若购房者已居住一段时间，则需补偿折旧费。责任归属于开发商时，购房者无需补偿房屋折旧；若责任归属于购房者，则开发商可不赔偿装修费用。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。