“政策性违约”退房纠纷如何开解

楼市新政引发的购房者难以支付高比例的首付款而被迫“违约”纠纷，认定为“情势变更”而不是“不可抗力”更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。法院采取这种应对措施，也更为符合政策调控的基本目标。

近期，国家行政机关出台了一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，不可避免产生的直接影响之一就是，部分已经签约的贷款购房者难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”。这种未必真正构成合同法上的“违约”状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。从北京市已经受理的购房者要求解除买卖合同的案件来看，这种趋势已经初现端倪。

司法机关在这些案件的处理上，不仅需要实现个案的权益平衡，同时要积极引导对类似案件的规范处理。同时，司法机关还需要考虑，国家出台的相关政策对于规范楼市的积极导向作用，案件处理的结果不能背离调控政策的基本宗旨和目标。

典型案例：首付不够，要求解约退房

2010年3月，张小姐通过中介公司介绍，选中了位于北京市通州区的一套建筑面积为97平米的二手房，房屋总价款250万元。张小姐与卖房人王先生签订了房屋买卖合同，合同约定张小姐首付20%，余款通过申请银行按揭贷款的方式向王先生一次性付清。当日，张小姐根据合同约定向王先生交纳了20万元购房定金。

4月，张小姐在中介机构的协助下，向银行申请贷款，但此时张小姐获悉，根据新的国家政策，自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%，首付数额提高了25万元。张小姐四处筹措，仍无力支付75万元的首付款。张小姐想到了解除合同，同卖房人王先生交涉。张小姐提出贷款首付比例提高是自己无法预见到的，由此导致合同无法履行，自己没有过错，因此，王先生应该将定金退还给自己；而王先生认为由于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行，应当适用定金罚则，定金不予返还；张、王二人反复协商，仍然无法达成一致，产生纠纷。

张小姐被迫无奈，诉至法院，请求解除双方买卖合同，王先生退还购房定金20万元。王先生则称张小姐构成违约，不同意退还定金。

关键问题：“政策性违约”的性质如何认定

从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。而法律依据则各有不同：一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国《合同法》司法解释（二）第二十六条关于“情势变更”原则的规定，解除合同。