二手房评估应该采用哪种评估体系和方法

该文中指出，目前市场上各类房价评估系统主要使用“比较法”来计算房屋价格，但这种方法存在一定问题。中介公司控制的是实际成交价格，因此“标的”住房是二手房的实际成交，而在二手房交易价格普遍低于报价的情况下，很多网站评估系统在计算价格时会出现不准确的情况。因此，为了确保评估价格的准确性，用户应该寻求“官方”的评估报告作为申请抵押贷款和出具资产证明的依据。传统意义上的房地产评估是二手房交易各方的唯一选择，

法律分析

当前市场上各类房价评估系统主要运用“比较法”来进行计算，即用户将房屋信息输入系统后，评估系统会自动寻找与目标房屋户型相似的房屋进行比较。因为中介公司控制的是实际成交价格，所以“标的”住房是二手房的实际成交。由于不具备交易功能，门户网站选择的“标的”大多依赖于网上房屋的报价。

“在二手房交易价格普遍低于报价的前提下，很多网站评估系统在计算价格时会出现不准确的情况。”从事评估模型开发多年的软件工程师，透露，“即使中介公司在房源上有优势，其价格评估也未必能‘打百倍’。”。比如，去年全市每月二手房成交1.2万套，即使是大型中介公司最多也只能占据30%左右的市场份额。但目前全市在售的二手房小区有近千个，评估系统无法掌握全市各区域的成交数据，只能依靠个别案例进行补齐，因此很难保证评估价格的准确性。可信的评估价格来源于“官方”

在传统的评估过程中，影响房价评估的因素有几十种，不局限于用户在网上输入的10种。如果不能提供科学准确的数据支持，网上评估系统更多的是通过这项服务吸引用户挂牌购房，方便交易。相比之下，传统意义上的房地产评估是二手房交易各方的唯一选择，房地产协会表示，专业评估机构出具的评估报告可以作为申请抵押贷款和出具资产证明的依据。

拓展延伸

二手房评估的"比较法"是一种常见的估值方法，其原理是根据类似房屋的市场交易数据来确定被评估房屋的价值。比较法在房地产领域有着广泛应用，但其可靠性和准确性一直备受争议。

一方面，比较法依赖于过去一段时间内的房屋交易数据，这些数据可能受到多种因素的影响，如市场供需、政策法规等，因此评估结果可能存在一定的不准确性。此外，不同地区的房地产市场发展存在差异，不同类型的房屋在市场上的表现也有所不同，这可能导致比较法的结果产生偏差。

另一方面，比较法能够反映市场行情，对于某些具有投资价值的房屋，比较法可能会给出较高的评估价值。这对于投资者来说具有一定的参考价值，但需要注意的是，比较法仅适用于具有投资价值的房屋。

因此，二手房评估的比较法是一种有用的工具，但需要综合考虑其他评估方法的结果，并结合市场行情和房屋的具体情况来做出合理的判断。同时，房地产估价师应不断提升专业水平，严格遵循评估准则，确保评估结果的准确性。

结语

当前市场上各类房价评估系统主要运用“比较法”来进行计算，但这种方法存在不准确的情况。由于中介公司控制的是实际成交价格，而评估系统只能依靠个别案例进行补齐，因此很难保证评估价格的准确性。可信的评估价格来源于“官方”。传统意义上的房地产评估是二手房交易各方的唯一选择，而专业评估机构出具的评估报告可以作为申请抵押贷款和出具资产证明的依据。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。