二手房估价的方法

买卖房屋大家最关注的因素就是价格，与新房的明码标价不同，二手房的价格受很多主观和客观因素的影响，价格参差不齐。下面带大家盘点一下，二手房估价的方法和影响因素。

1、市场因素

二手房价格的评估既要符合市场价格规律，又要符合房屋的实际情况，估价的第一步就是要把房屋与市场同类房屋价格、临近房屋价格等相比较，同时，要把房屋的成本与折旧进行折算，合理的折旧方法是每年大约折旧2％左右。

2、区位因素

这是买卖二手房必须考虑的因素。交通、商业服务设施、基础设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。

而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减一定的价格。

3、造型质量因素

看好房子的区域位置后，就考虑房子的成新率、建筑质量、外立面造型等。次新房是准现房，质量有保证，风险系数小，投资回报率高。它的外立面良好、造型独特的房屋能够提升房产的档次，给人物有所值的感觉，反之，房屋在购买者心中就会相应地贬值。

4、环境因素

小区外部环境、绿化、人文环境也是估价的重要影响因素。所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可，买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。安静、封闭的小区，是业主的隐私生活得到保障，二手房价格自然也是居高不下。

5、楼层因素

二手房的价格以具体的情况而定，每一套房子的价格都不一样，好的楼房形态、楼层、朝向也能够为房子相应地加分。

顶层和底层是一般购买者都不会轻易触碰的房屋类型，价格相对较低。

一般来说，多层住宅的二层和五层最为标准，而三到四层则最好。因此从房价来看，二层和五层价格稍高，三到四层还要更贵些；高层住宅则是楼层越高，价格也越高，当然顶层除外。

6、朝向因素

房子的朝向对价格的影响也是很大的，坐北朝南的房子，冬暖夏凉，一年四季都能得到阳光照射，因此南向的房子比北向的房子价位高很多。

7、小区细节因素

小区的一些细节会影响购买者对房屋的心理体验，也是不容忽视的，如小区的电梯数量及品质、小区是否是封闭式小区等。这些是一个小区安全性的重要表现，小区的安全指数越高，购买者就越愿意出高价。