广西2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位的含义考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列不属于征收土地特点的是。A：具有一定的强制性B：要妥善安置被征地单位人员的生产和生活C：被征收后的土地所有权不发生转移D：用地单位给予被征地单位经济补偿E：房地产估价机构必须加盖公章

2、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。A：2025B：2250C：2700D：3000E：工业用地的监测点评估价格

3、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格

4、房地产过度开发比房地产泡沫的危害__。A．更大B．一样C．小D．不可比

5、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用。A：类似写字楼的客观收益B：市场比较法C：该写字楼的实际收益D：无风险报酬法E：工业用地的监测点评估价格

6、《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过年。A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调

7、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。A：10B：30C：60D：90E：执行层的组织协调

8、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。A．4800B．5124C．5800D．7124

9、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。A．按照房地产的用途和等级划分的B．按照房地产的交易形式划分的C．按照地域范围划分的D．按照房地产购买者目的划分的

10、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值

11、城市房屋租赁应向__部门登记备案。A．B．工商管理C．房地产管理D．土地管理

12、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。A：3275B：3287C：3402D：4375E：工业用地的监测点评估价格

13、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。A．14%B．10%C．33%D．15%

14、下列关于房屋租赁期限，表述错误的是。A：房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效B：租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之曰起不得超过20年C：承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意D：出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意E：执行层的组织协调

15、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。A：3800B：4500C：5200D：5600E：工业用地的监测点评估价格

16、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月

17、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给的费用是__。A．土地使用权出让费B．土地使用费C．土地使用权转让费D．毛地价

18、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。A：最高最佳使用原则B：合法原则C：替代原则D：谨慎原则E：工业用地的监测点评估价格

19、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A．225.35B．216.75C．230.25D．245.45

20、决定禁止。A：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C：商品房预购人购买未竣工的预售商品房D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房E：执行层的组织协调

21、市场需求的预测一般需要从__类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A．三B．四C．五D．六

22、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。A：2277.4B：2223.41C：2728.8D：2741.9E：借款合同

23、在英国和其他英联邦国家，一般__来判断房地产评估价值的误差范围。A．使用估价对象房地产的实际成交价格B．使用公布的房地产交易指导价格C．使用近一年内房地产的平均成交价格D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

24、按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，是指。A：工程项目B：建设项目C：单位工程D：分部工程E：执行层的组织协调

25、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．40

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是__。A．一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素C．我国的城市规划控制基本上属于通则式D．我国的城市规划控制基本上属于判例式

2、应当与城市规划一起报批的是__。A．城市黄线B．城市蓝线C．城市红线D．城市绿线

3、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。A．法律B．行规C．部门规章D．规范性文件

4、是具有社会保障性质的性商品住房，对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受的指导。A：廉租住房B：经济适用住房C：商品住宅D：福利住房E：借款合同

5、房产分户图是在__的基础上进一步绘制的明细图。A．房产分幅图B．房产分丘图C．地籍图D．宗地图

6、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B．经营收入=销售收入+出租收入C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D．可分配利润=税后收入-未分配利润

7、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是__。A．属于国有土地的，核发《国有土地使用证》B．属于集体土地的，核发《集体土地所有证》C．使用国有土地的，核发《国有土地所有证》D．使用集体土地的，核发《集体土地使用证》

8、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。A：注册资本应在2000万元以上B：注册资本应在5000万元以上C：从事房地产开发经营的时间不少于5年D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万

9、下列选项中，属于违法建设的工程有__。A．未取得建设工程规划许可证的建设工程B．临时建设工程C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

10、投资项目可行性研究的根本目的包括。A：减少或避免投资决策的失误B：提高项目开发建设的经济效益C：提高项目开发建设的社会和环境效益D：为项目决策提供依据E：为项目后期的经营决策提供依据

11、人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是__。A．空间直线距离B．水平直线距离C．交通直线距离D．交通时间距离

12、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是A：出租率B：基准收益率C：成本利润率D：财务杠杆比率E：借款合同

13、临时使用土地的时间可以为__。A．3个月B．9个月C．20个月D．27个月E．32个月

14、下列，属于加重纳税人负担的措施。A：附加B：加成C：减税D：免税E：规定起征点和免征额

15、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。A．区位因素B．社会因素C．实物因素D．权益因素

16、以下房地产价格种类中，有平均价格的是。A：起价B：标价C：成交价D：起拍价E：应价

17、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

18、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%

19、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物

20、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币就是。A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少银行基础货币的投放B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大银行基础货币的投放C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度E：下调利率与加快利率市场化相结合

21、盈利能力分析指标主要包括等。A：存货周转天数B：资产报酬率C：股东权益报酬率D：销售毛利率E：销售净利率

22、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A．0～50B．50～75C．50～100D．100～150

23、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。A．房地产开发全过程B．获得土地后到全部工程竣工C．从工程开工到全部工程竣工D．从工程开工到项目租售完毕

24、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A．投机需求的膨胀B．金融机构的过度放贷C．土地的有限性和稀缺性D．开发商之间的博弈

25、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。A：标准厂房B：房地产开发用地C：行政办公楼D：写字楼E：在建工程