试论我国物业管理企业的可持续经营

试论我国物业管理企业的可持续经营

成都航空职业技术学院　武智慧　陈钦周

　　摘　要:随着我国加入WTO,中国物业管理市场化的进程已经逐步加快,然而作为市场主体的我国物管企业现状与物业管理市场发展趋势背离的现象却让人担忧。本文通过对我国物业管理市场发展趋势的分析,结合我国物业管理企业的现状,探讨了我国物业管理企业如何根据未来的市场变化采取措施,实现企业的可持续经营。

关键词:物业管理　可持续经营　趋势　措施

　　一、引言

20世纪80年代为克服旧的住宅管理的弊端,探索一条与我国住房制度改革相适应的住房管理模式,作为经济特区的深圳和沿海开放城市的广州,在借鉴国外先进经验的基础上,结合中国的实际,大胆探索,首先推行了物业管理。这种具有社会化、专业化、企业化、经营型特点的新型住房管理模式一经推出就显示出旺盛的生命力,并很快在全国范围内得到了普遍的响应。1993年,建设部房地产业司在广州召开了全国物业管理研讨会,其后深圳市物业管理协会随之成立,中国物业管理进入了全面的推广时期,行业开始发育。到了90年代的后期,中国的物业管理已经开始进入了市场化运作阶段。现在随着中国加入WTO,我国物业管理的市场化进程已逐步加快,在未来的二三十年中我国的物业管理市场将会逐步发育成熟。然而作为市场主体的我国物业管理企业应该如何转变观念,改变经营策略以适应未来我国物业管理市场发展的趋势,已经成为当前我国物管企业的首要问题。要解决这个问题我们首先应该了解一下我国物业管理市场的发展趋势和我国物业管理企业的现状。

(一)未来二三十年中中国物业管理市场的发展趋势

在未来的二三十年当中中国的物业管理市场将会呈现出如下几个趋势:

1.从市场的环境来看物业管理的法律、法规将逐步完善,会进一步强化对物业管理市场和招投标活动的指导和监督,物业管理和社区关系会逐步理顺。物业管理行业将会走上法制化运作、规范化发展的轨道。同时行业协会的作用将会得到充分的发挥。

2.传统的和非市场化的房屋管理模式将逐步纳入市场化的物业管理轨道,市场的规则和运作逐步成熟,价格机制、供求机制和竞争机制将整个物管市场的运行过程。物业管理市场在房地产市场中的重要地位逐步确立,物业管理在城市管理和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认。这种市场化的经营将彻底打破地方保护主义、本位主义的垄断,成为承揽物业管理项目的主流。

3.物业管理企业和业主委员会运作逐步正常,相互间在平等互利的基础上通过招投标方式建立合作关系,从而将会出现一批名牌的物管企业、优秀的业主委员会和示范物业区域。业主维权意识、自主意识将会大大增强,各物管企业的竞争会加剧,国外一批优秀的物管企业会以其技术、人才、管理上的优势向国内物管企业发起挑战并最终会导致一批缺乏优势的国内物管企业的倒闭。

4.我国的物业管理市场将会进一步细分。在横向上表现为物业管理的对象会由住宅、写字楼等传统的物业向学校、工厂、车站等物业扩大,在纵向上表现为会出现一大批专业的物业公司,如清洁绿化公司、维修公司、保安公司。物业管理的内涵和外延将会进一步扩大。

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成都航空职业技术学院学报Journal of Chengdu Aeronautic Vocational&Technical College

2004年9月第3期(总第60期) Vol.20No.3(Serial No.60)2004

　5.将会出现一批实力雄厚、人才集中,专业技术力量强,一业为主、多种经营,具有很强市场竞争力的物业管理企业集团。他们经营的领域广、机制灵活,并会在很大程度上改变市场的格局,扩大物业管理的内涵和外延。

(二)我国物管企业的现状

上述我国物业管理市场在最近二三十年中的发展趋势,也是我国物管企业必须面对和经历的。然而纵观我国物管企业的现状却存在很多与发展趋势相违背的问题,其中最为突出和普遍的有如下几个方面:

1.市场观念不强。我国现有的物业管理企业所运行的管理模式主要有四种:福利型行政化管理模式、行政型专业化管理模式、直管型专业化管理模式、市场型专业化管理模式。在这四种模式中除运行市场型专业化管理模式的企业真正接受了市场的考验,熟悉市场的规律,其他三种都不能适应未来激烈的市场竞争。

2.缺乏创新意识,经营意识淡薄。目前我国的物管企业有相当一部分是由原来的房管所转制而来或是由开发商自己成立的。这些企业或是由于计划观念的影响或是由于经营和管理上的不,这样就使他们养成了“等、靠、要”的思想,也造成了企业经营意识的淡薄和创新意识的缺乏。同时还有一些企业虽然具有的法人资格,在日常的物业管理上也做得不错,但在企业的经营上依然不能突破原有的模式,不能大胆地开拓与物业管理相关同时又与企业自身实力相符合的业务,也说明了缺乏创新的意识与经营的意识。

31规模小,经济效益差。据统计,到2000年底,每个物业管理企业平均管理房屋面积仅为5.87万平方米,每个物业管理员平均管理房屋面积只有586.7平方米。同时我国物管企业的经济效益也不容乐观。2001年在杭州市召开的“中国物业管理发展论坛”上,建设部刘志峰副在讲话中披露,2000年浙江省物业管理企业亏损近1000万元,深圳市物业管理企业亏损4000多万元,可见我国物管企业规模之小,经济效益之差。

4.企业员工素质不高,管理服务难以到位。长期以来我国的物业管理无论是在或民众的心目中,都是低素质、无专业素质人员从事的职业。虽然近年来随着物业管理的发展,人们的观念有所转变,但目前物业管理仍然是一个劳动密集型的行业。在这样的大环境下也造成了企业滞后于人才的培养和人力资源的开发,从而也最终导致了服务的不到位。

从以上两方面的对照中我们不难发现我国的物业管理企业正处于一个极为关键也极为重要的时期。一方面我国的物业管理市场将不可逆转地向前发展着,另一方面现阶段我国的物管企业却存在着与发展趋势极不相称极不统一的问题与做法。从这个角度看,现在我国的物管企业能否认识到这对矛盾并采取一切积极的措施来解决这对矛盾,关系到企业的生死存亡。然而我国的物管企业究竟该采取什么措施或者说该走一条怎样的发展道路,才能解决现有的问题,跟上物业管理市场发展的脚步呢?在此笔者认为我国的物业企业应该走一条可持续经营的道路。

二、物管企业可持续经营的内涵及其意义

物管企业的可持续经营是指物业管理企业以市场为对象,在充分考虑顾客的需求、行业特点以及企业自身条件的基础上,通过企业经营管理观念、方式的不断创新,最终实现企业的经济效益与行业的社会效益、环境效益、心理效益的统一。

它包含三层意思:

第一,企业应该以市场为对象,物业管理企业首先应该是一个自主经营、自负盈亏的企业法人,企业活动的首要目的是实现企业的目标,创造有形或无形的财富;

第二,物业管理企业在实现企业目标、创造财富的过程中应该分析整合市场需求、行业特点、企业条件这三者间的内在关系,通过不断的创新实现企业目标,协调好企业的发展与行业的发展的关系;

第三,物管企业必须追求企业的经济效益并使企业能不断地发展壮大,企业的员工也因企业的发展而发展。但物业管理企业在追求实现利润的同时也应该确保物业管理行业自身的功能和作用得到发挥,确保企业的经济效益与行业的社会效益、环境效益、心理效益的统一。

正确理解并树立可持续经营的观念,走可持续经营的道路,对我国的物业管理企业具有十分重要的意义:

首先,它有助于物业管理企业树立市场观念,增强竞争意识。物业管理作为一个服务性的行业,它不生产有形的产品。因此企业的活动应该以经营为中心,企业管理中心工作自然是研究市场需要并满足其

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・需要。走可持续经营的道路必然要求企业以市场为导向,迫使企业去了解市场,研究市场,按市场的规律去经营企业,在此过程中企业的市场意识与竞争意识必然会得到增强。如果我们不注意企业的可持续经营就会使企业的活动背离市场的规律,就不能给企业注入活力带来生机,最终可能导致企业的消亡。

其次,它有助于提高企业的经济效益,使企业有能力致力于发展壮大。当前我国物管企业存在的一个较为关键的问题是企业的经济效益差,这也导致了企业留不住人才,制约了企业的发展。走可持续经营的道路要求企业根据市场的变化大胆地创新,从而不断地拓展企业经营思路,强调企业应该以经营为手段采取多种措施提高企业的经济效益,保证企业的发展壮大。如果我们忽视企业的可持续经营,就不可能从根本上解决企业发展中的资金、人才等问题,企业制度的创新,经营思路的拓展也无从谈起。

最后,它能有效地保证行业的性质不变。物业管理与其他行业相比有许多不同之处,表现为企业在谋求经济效益的同时要充分考虑到行业的特点,要始终坚持经济效益与社会效益、环境效益、心理效益的统一,物业管理企业的可持续经营要追求的就是企业的发展与行业的发展的统一。如果我们不重视企业的可持续经营,就会使物业管理企业偏离正常的发展轨道,从而使行业、企业的发展受阻。

三、如何实现物业管理企业的可持续经营

要实现我国物业管理企业的可持续经营,在思想层面必须打破一些旧观念,树立一些新的观念。在实践层面上必须敢于创新,大胆引进新机制、新模式。

(一)观念先行

意识对物质具有很大的反作用,当前物业管理企业的一些问题很多是由于观念意识的不到位,这样就阻碍了一些好的规章制度的贯彻执行。因此,要实现企业的可持续经营,我们需树立以下几个观念:

1.成本观念。

物业管理公司是有偿出售智力和劳务的经营型企业,物业管理公司在提供每项服务的同时也在支付成本,当成本高于服务价格时企业必然发生亏损。这就要求我们在推出任何一项服务或管理制度之前必须要用成本作为衡量其是否可行的硬指标。当前有很多企业在提倡推行酒店式的物业管理,这种想法的初衷无疑是想通过引进酒店管理的一些方法以提高物业管理服务的水平,但这一设想不是在每个物业公司或者说每一个物业管理的区域内都可以推行的,因为如果没有与之相当的实力根本不可能提供这样的服务。其次更为关键的是如果业主不能为这种服务支付相应的代价的话,物管公司只会服务越多亏损越大。所以作为微利行业的物业管理,一定要牢牢树立成本观念,并把成本观念贯彻到日常的经营管理中。

2.营销观念。

物业管理企业要走可持续经营的道路,确立以市场为导向,就必须引入一些营销的方法与手段,对物业管理市场进行细分,对企业进行准确的定位,提高企业的知名度并协调好企业与相关组织、单位的关系,为企业的发展提供良好的外部环境。目前我国的物管企业普遍缺乏营销的观念。这集中表现为: l)没有丰满的企业形象。真正在全国知名的企业很少,绝大多数物管企业没有自己的品牌。

2)企业经营的业务单一,不能根据市场的变化和公司的发展及时拓展业务的范围。

3)不能借助现代传媒有效地宣传自己,扩大企业的知名度。

3.以人为本的观念。

对于物管企业来说,“以人为本”有两层意义:对于企业内部来说,要重视人才,建立起一套人员培训、考核、晋升的制度,不断提高从业者的文化知识、操作技能、职业道德、服务观念,只有这样才能使企业不断发展壮大,服务水平才能提高。对外要以业主、顾客的需求为中心,提供优质的服务。只有树立“以人为本”的观念才能充分调动企业员工的积极性和主动性,不断发挥员工的智慧,激发他们的创造性,从而实现企业的可持续经营;也只有树立“以人为本”的观念才能使企业赢得越来越多的客户。

4.科技观念。

虽然目前我国的物业管理仍是一个劳动密集型行业,但随着科学技术的日新月异,高科技的普及应用,特别是一些智能化小区、楼宇的出现,在物业管理中科技手段的应用已经成为一种必然。树立科技观念,运用科技的管理手段,有利于物业管理由纯粹的劳动密集向劳动密集+知识密集方向转变,也有利于降低成本,提升企业的档次。

(二)大胆实践

观念的树立最终是要落实在行动上的,企业应该用新的观念指导行动,改变行动。要敢于创新,大胆实践,着眼于从以下几个方面实现企业的可持续经

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1.利用企业自身优势,实行专业化经营。

一段时间以来,我国的物业管理企业强调了一体化而忽视了专业化,物管公司出现了大而全、小而全、包揽百事的现象。即使是一个只管理几万方面积的物管公司也是“五脏俱全”。而在美国一个管理380多栋住房,20多栋连体别墅的物管公司只有4个人。一个董事长主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策;副总兼财务主要负责财务收支、报表、帐务和内部管理;2个办事员按照指令工作,一天到晚忙于电话、传真、电邮。他们就像大公司的调度,负责根据业主要求,联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常的和特殊的管理事务。这样不但降低了公司的运营成本而且提高了服务的质量与效率。从这个例子中我们可以得到两点启发:

l)物管公司可以通过聘请专业化公司来弥补企业自身的一些不足。

2)如果我们的企业在某一项服务上有很大的优势的话,我们为什么不可以向外输出这项优势呢?我国的物管企业要实现可持续经营,就要充分挖掘企业自身的优势,再通过市场化的经营将企业的优势转化为经济效益。这样我国的物管企业就能实现优势互补并加快行业的发展。

2.打破传统的物业管理领域,推进各类物业的管理,以服务社会、服务大众、服务企业作为物业管理服务拓展的方向。

当前物业管理覆盖面积最广的是居民住宅,然而由于这部分物业管理的服务费偏低,使得很多物业公司入不敷出,长期亏损,这样就导致了服务质量的下降、物业公司不能进一步发展。要改变这种状况,首先应该创造各方面的条件,其次物管企业也应该在合法和符合市场规律的前提下思想、大胆探索,把物业管理的范围进一步扩大,尝试着将自建房屋、厂房、市政道路、医院等物业纳入物业管理的范围。这样既可以解决物管企业的生存发展问题,也可以减少的工作,实现“小、大社会”的设想。

3.利用物业管理本身所占有的资源优势,开展与行业相关的多种经营。

物业管理最大的优势是拥有终极的、稳定的、庞大的客户群。物管企业占有很多的信息资源,—些信息极具商业价值。例如物业公司就占有着一些从事房屋租赁置换业务的中介公司所赖以生存的房源信息。因此物业公司在开展房地产中介咨询服务等多种经营方面具有很大的优势和潜力。而且开展类似的经营不仅可以增加物管公司的经济收入,同时也能给业主提供方便。然而目前我国物管公司的多种经营仅局限在家政服务方面。如果我们能大胆地尝试,相信会带来不错的效益。

41集团化发展,规模化经营。

目前企业的规模小、经济效益差、专业人才少且分散,是制约我国物管企业可持续发展的几个关键问题。全国除万科、中海、金地等少数物业企业管理面积超过600万平方米外,全国物管企业的平均管理面积偏低。然而通过企业间的联合、重组等形式不仅可以扩大企业的规模,而且可以加强企业间的协作,实现优势互补,资源的重组,发挥企业群体优势,提高整体经济效益。这样集团化的物管企业就能经受住市场的风浪,实现企业的可持续经营。

四、结语

综上所述,我国的物业管理企业既面临着一个难得的发展机遇,同时也面临着巨大的挑战。在我国物业管理的确是一个朝阳行业,然而对于每一个物管企业来说,“朝阳”同样意味着生存与消亡。中国的物业管理行业必定会一如既往地向前发展,但我国的物管企业能否与行业一起成长,那就全部取决于它是否始终如一地走可持续经营的道路。

参考文献

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《物业管理学》　林广志　主编　中山大学出

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《物业经营》　郑健壮　主编　周耀烈　主审

　中国轻工业出版社

(责任编辑　姚虹华)

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