物业管理相关规定

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 价格主管部门会同建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行指导价的，有定价权限的价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第 物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十一条 价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条 各省、自治区、直辖市价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。 

福建省物业管理条例（草案） 

第一章 总则 

　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 

　　第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。 

　　第三条 物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。 

　　第四条 县级以上地方房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 

　　县级以上地方其他有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。 

　　乡（镇）、城市事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督。居民委员会（社区居民委员会）根据有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。 

　　第五条 鼓励依法成立物业管理行业协会。物业管理行业协会制定行业服务等级标准，加强行业自律，促进物业管理企业提高服务水平。 

　　第二章 业主大会和业主委员会 

　　第六条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 

　　一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 

　　第七条 物业管理区域符合本条例第六条第二款规定条件的，建设单位应当在三十日内向县（市、区）房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未提交书面报告或者建设单位已不存在的，业主可以以书面形式向县（市、区）房地产行政主管部门提出成立业主大会的请求。 

　　县（市、区）房地产行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起三十日内，应当会同乡（镇）或者城市事处组织成立业主大会筹备组（以下简称筹备组）。 

 　筹备组由业主代表五至十一人组成。业主代表由业主推荐产生。筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。 

　　第 筹备组应当做好下列筹备工作： 

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； 

　　（二）草拟《业主大会议事规则》和《业主公约》； 

　　（三）确定首次业主大会会议投票权数的方法； 

　　（四）确认业主身份和核计业主在首次业主大会会议上的投票权数； 

　　（五）确定业主委员会委员候选人条件和产生办法； 

　　（六）组织产生首届业主委员会委员候选人； 

　　（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 

　　前款规定的（一）至（六）项内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示，业主对投票权数等有异议的，筹备组应当予以复核。 

　　第九条 筹备组应当自组成之日起三十日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会由委员五至十三人的单数组成。 

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人，并在物业管理区域内公告。 

　　业主委员会每届任期不超过三年。 

　　第十条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，根据住宅套数和建筑面积确定。具体按照以下标准确定： 

　　（一）住宅物业一套计二十个投票权数，建筑面积不足一百二十平方米的按一套计算，超过一百二十平方米的每满十平方米增加一个投票权数，不足十平方米的部分不计算，但未售物业部分的投票权数不得超过总投票权数的百分之三十； 

　　（二）非住宅物业建筑面积每满一百平方米计二十个投票权数，建筑面积不足一百平方米的按一百平方米计算，超过一百平方米的每满十平方米增加一个投票权数，不足十平方米的部分不计算。 

　　经筹备组确定，也可以以住宅套数或者以建筑面积确定投票权数。 

　　物业建筑面积以房屋所有权证或者其他能证明其权属的合法有效文件为依据确定。 

　　第十一条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、业主委员会的组成、委员任期、补选和换届等事项作出决定。 

　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。 

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。 

　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 

　　业主大会会议定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： 

　　（一）百分之二十以上业主提议的； 

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。 

　　住宅小区的业主委员会应当于会议召开十五日以前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知所在地居民委员会（社区居民委员会）。 

　　第十四条 经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当向业主大会报告工作情况。经业主大会授权，业主委员会可以代表全体业主依法从事下列活动： 

　　（一）就涉及全体业主的物业管理纠纷进行诉讼； 

　　（二）在金融机构开设专项维修资金专户，并按照国家有关规定使用和管理； 

　　（三）就全体业主共有的房产，办理登记手续； 

　　（四）其他经业主大会授权的与物业管理有关的活动。 

　　第十五条 业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会提供下列资料： 

　　（一）竣工总平面图； 

　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图； 

　　（三）配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 

　　（四）属全体业主共有的房产清单； 

　　（五）物业管理所需的其他资料。 

　　第十六条 业主委员会的组成人员不得在本区域内物业管理企业中兼职。业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业管理企业提供工作经费。 

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。 

　　第十七条 业主公约是业主之间有关合理使用、维护、管理物业等事项以及处理相邻关系的共同约定，包括以下主要内容： 

　　（一）共有或者共用物业的使用、维护要求； 

　　（二）物业管理区域内各类公共费用的分担； 

　　（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用； 

　　（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则； 

　　（五）物业管理争议的处理方式； 

　　（六）违反业主公约应当承担的责任。 

　　第十 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市、区）房地产行政主管部门备案： 

　  （一）业主大会会议记录和会议决定； 

　　（二）业主大会议事规则； 

　　（三）业主公约； 

　　（四）业主委员会委员名单和基本情况。 

　　县（市、区）房地产行政主管部门应当在收到上述文件之日起五日内发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。 

　　业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员发生变更的，应当向备案部门变更备案。 

　　第十九条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。 

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。 

　　第二十条 业主委员会任期届满前，应当召开业主大会进行换届选举；无正当理由逾期未换届的，县（市、区）房地产行政主管部门应当会同城市事处或者乡（镇）在该物业管理区域内组织成立业主委员会换届筹备组。 

　　换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会（社区居民委员会）组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 

　　自业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 

　　第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止： 

　　（一）任期届满的； 

　　（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； 

　　（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的； 

　　（四）因犯罪被依法人身自由的； 

　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的； 

　　（六）不履行业主法定义务的； 

　　（七）连续三次不参加业主委员会会议的； 

　　（八）因其他原因不宜继续担任的。 

　　业主委员会委员有前款第（一）至（四）项所列情形之一的，其委员资格自然终止；有前款第（五）至（八）项所列情形之一的，须经业主大会会议决定。 

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起五日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。 

　　第二十二条 经业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告。 

　　第二十三条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前三十日内，应当召开业主大会，推选业主代表和业主委员会、物业管理企业、居民委员会（社区居民委员会）组成清算组，在县（市、区）房地产行政主管部门、城市事处或者乡（镇）监督下，做好业主共同财产清算工作。 

　　第二十四 条物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。 

　　分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。 

　　已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。 

　　第二十五条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，向县（市、区）房地产行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，县（市、区）房地产行政主管部门应当按照本条例第二十四条的规定划分物业管理区域。但对已经自然形成且无争议的区域，当地居民委员会（社区居民委员会）向县（市、区）房地产行政主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不再重新划分。 

　　需要调整物业管理区域的，县（市、区）房地产行政主管部门应当会同城市事处或者乡（镇），按照本条例第二十四条的规定，结合当地居民委员会（社区居民委员会）的布局划分物业管理区域。 

　　第三章 前期物业管理 

　　第二十六 条新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。 

　　前期物业服务合同的内容应当包括以下主要条款： 

　　（一）当事人和物业的基本情况； 

　　（二）物业服务事项和服务标准； 

　　（三）物业服务费的标准和收取办法； 

　　（四）业主和物业管理企业的权利义务； 

　　（五）对物业服务投诉的处理； 

　　（六）争议处理方式； 

　　（七）双方约定的其他事项。 

　　第二十七条 物业服务事项主要包括以下内容： 

　　（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理； 

　　（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理； 

　　（三）物业装饰装修管理； 

　　（四）物业档案资料的管理。 

　　业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。 

　　第二十 建设单位在出售物业前，应当按照房地产行政主管部门提供的示范文本，制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。 

　　建设单位制定的业主临时公约，违反有关规定和侵害物业买受人合法权益的，由县（市、区）房地产行政主管部门责令其重新制定。 

　　第二十九条 建设单位与物业买受人签订的物业出售合同，应将业主临时公约、物业使用说明书以及按规划要求建设的共用配套设施设备平面图作为物业出售合同的附件。 

　　在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。 

　　第三十条 物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有： 

　　（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房； 

　　（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。 

　　物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。 

　　前两款规定之外的地下室、底层架空层等共用配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。 

　　第三十一条 物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。 

　　第三十二条 建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房： 

　　（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米； 

　　（二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置，但物业管理用房建筑面积最多不超过五百平方米。 

　　城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。 

　　第三十三条 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。 

　　第三十四条 物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。 

　　 第四章 物业管理服务 

　　第三十五 条物业管理企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务。 

　　物业服务合同应当约定下列事项： 

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护； 

　　（二）公共绿化的维护； 

　　（三）公共区域的保洁； 

　　（四）公共秩序维护； 

　　（五）车辆的停放管理； 

　　（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施； 

　　（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理； 

　　（八）物业档案资料的保管； 

　　（九）物业服务的收费方式、标准及财务的监督管理； 

　　（十）争议处理方式； 

　　（十一）违约责任； 

　　（十二）其他约定的事项。 

　　物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托。 

　　第三十六条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 

　　第三十七条 物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。 

　　物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。 

　　第三十 物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行指导价和市场调节价。 

　　前期物业收费实行指导价。县级以上地方价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。 

　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。 

　　物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。 

　　业主应当按照合同约定交纳物业服务费。 

　　第三十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，向最终用户收取有关费用： 

　　（一）业主自用的向业主收取； 

　　（二）物业管理企业使用的向物业管理企业收取； 

　　（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。 

　　供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。 

　　前款所列单位不得强制物业管理企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。 

　　物业管理企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。 

第五章 物业的使用与维护 

　　第四十条 在物业管理区域内不得有下列行为： 

　　（一）擅自拆改房屋承重结构； 

　　（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备； 

　　（三）违章搭盖建筑物、构筑物； 

　　（四）擅自改变物业规划用途或者外观； 

　　（五）违反规定饲养家禽、宠物； 

　　（六）违反规定摆摊设点、占道经营； 

　　（七）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物； 

　　（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品； 

　　（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音； 

　　（十）法律、法规和规章禁止的其他行为。 

　　第四十一条 业主或者使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。 

　　业主或者使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关规定和业主临时公约、业主公约。 

　　第四十二条 物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，物业管理企业应当在二十四小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在二十四小时内报告有关行政管理部门。有关行政管理部门应当在接到报告后的二十四小时内到现场处理。 

　　第四十三条 业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业管理企业。 

　　第四十四条 车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。 

　　物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。 

　　第四十五条 业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。 

　　专项维修资金的管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、监督的原则。 

　　第四十六条 专项维修资金由业主交纳。首次专项维修资金由业主在办理产权登记时交纳；已批准预售但满三年未售出的物业，由建设单位在三个月内交纳。 

　　交纳的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上地方房地产行政主管部门或者其委托的单位代收代管，法定孳息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代收代管由业主大会决定。 

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主交纳的专项维修资金，应当专户存储、按幢设账、核算到户。业主转让物业时，其专项维修资金账户中的剩余部分随房屋所有权结算过户。 

　　第四十七条 首次交纳专项维修资金的标准，根据物业的性质和特点等因素，按照建筑面积确定。具体标准由设区的市制定。 

　　第四十 使用专项维修资金应当具备下列条件： 

　　（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满； 

　　（二）维修项目符合专项维修资金使用范围； 

　　（三）专项维修资金列支范围业主或者建设单位已将专项维修资金交存至专项维修资金银行专户； 

　　（四）全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经全体业主所持投票权三分之二以上通过;部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主所持投票权二分之一以上通过;属紧急情况的,可以由业主委员会决定； 

　　（五）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。 

　　第四十九条 专项维修资金使用申请可以由业主委员会或者相关业主提出，也可以由物业管理企业提出。 

　　县级以上地方房地产行政主管部门应当在接到专项维修资金使用申请之日起十五日内对是否符合使用条件进行核实，并提出核实结果的书面意见。存储银行凭县级以上地方房地产行政主管部门符合使用条件的书面意见，拨付专项维修资金。 

　　代收代管专项维修资金的单位，应当定期公布专项维修资金的收支情况，并接受业主监督。 

　　第五十条 专项维修资金收取、使用、管理和监督办法，由省房地产行政主管部门会同财政部门拟定，报省批准后执行。 

　　第五十一条 物业存在安全隐患，可能危及公共利益或者他人合法权益时，相关业主应当及时维修养护，其他业主应当给予配合。相关业主不履行维修养护义务的，经业主大会决定或者直接按照业主公约的约定，可以由业主委员会委托物业管理企业代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由相关业主承担。 

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当及时通知业主委员会或者相关业主，组织维修、更新或者采取应急防范措施，维修费用由相关业主承担。 

　　物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当进行维修养护。经县（市、区）房地产行政主管部门督促限期改正，仍未进行维修养护的，由县（市、区）房地产行政主管部门组织代为实施，费用由相关业主承担。 

　　第五十二条 县级以上地方房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度。对业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当及时进行调查、处理，并将调查或者处理结果及时答复投诉人；属于其他部门职责的，房地产行政主管部门应当当场或者在受理后五日内告知投诉人向有关部门投诉。 

　　第五十三条 物业管理企业与业主发生物业管理争议的，当事人双方可以协商解决；可以向基层人民调解委员会申请调解；也可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民提起诉讼。 

　  第六章 法律责任 

　　第五十四条 违反本条例第七条规定,建设单位未在规定期限内提出书面报告和相关资料的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。 

　　第五十五条 违反本条例第十第二款规定，业主委员会违反印章使用规定，造成经济损失的，由相关责任人承担相应的责任。 

　　第五十六条 违反本条例第二十一条第三款规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对业主委员会相关责任人予以通报批评，并处以五百元以上五千元以下的罚款；造成财物毁坏、灭失的，相关责任人应当依法承担相应赔偿责任。 

　　第五十七条 违反本条例第三十二条规定,建设单位未按照规定配置物业管理用房的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款。 

　　逾期无法提供物业管理用房的，责令建设单位按该物业管理区域物业销售平均价格向全体业主交纳规定面积的物业管理用房等价房款，并存入该物业管理区域专项维修资金专户。 

　　第五十 违反本条例第三十七条规定，物业服务合同终止，原物业管理企业拒不退出该物业管理区域的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。 

　　第五十九条 违反本条例第四十条规定，有下列行为之一的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，按下列规定处以罚款；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿： 

　　（一）侵占物业管理区域内的共用部位、公共场地的，对个人处以五百元以上五千元以下的罚款，对单位处以三千元以上三万元以下的罚款；情节严重的，对个人处以五千元以上一万元以下的罚款，对单位处以三万元以上十万元以下的罚款； 

　　（二）损坏物业管理区域内的共用部位、公共场地、共用设施设备的，对个人处以一千元以上一万元以下的罚款，对单位处以一万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，对个人处以一万元以上五万元以下的罚款，对单位处以五万元以上十万元以下的罚款。 

　　违反本条例第四十条第（七）项规定的，由业主委员会根据业主公约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，并处以五十元以上五百元以下的罚款。 

　　第六十条 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民起诉。 

　　第六十一条 物业管理企业违反本条例第四十二条规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令改正，因为没有报告造成严重后果的，处以一千元以上一万元以下的罚款。 

　　第六十二条 房地产行政主管部门和其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： 

　　（一）非法干预业主依法成立业主大会、选举产生业主委员会的； 

　　（二）对违反物业管理规定的行为，不及时处理或者不予查处的； 

　　（三）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的其他行为的。 

　　第六十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。 

　　第七章 附则 

　　第六十四 条本条例自年月日起施行。

厦门市住宅区物业管理条例

第一章 总则

  第一条 为规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国家有关法律、行规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。

  第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。

  本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。

  本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。

  第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。事处、镇协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。

第二章 业生自治管理

  第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。

  第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。

  业主会议或业主代表会议（以下统称业主会议）必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。

  业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

  第六条 有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在事处、镇的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会；

  （一）住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；

  （二）房屋交付使用满二年。

  一个住宅区成立一个业主委员会。

  第七条 业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。

  经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一农业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。 业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。

  第 业主会议的职权。

  （－）制订和修改业主委员会章程、业主公约；

  （二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

  （三）决定住宅区有关公共利益的重大事项；

  （四）听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定；

  （五）决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使；

  （六）审议公共设施专用基金的使用情况；

  （七）其他应由业主会议行使的职权。

  第九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单，向所在事处备案。

  第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。

  业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。

  业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。

  第十一条 业主委员会应当维护企业全体业主的合法权益，履行下列职责：

  （一）审议决定物业管理企业制订的物业管理计划；

  （二）召集和主持业主会议，并报告年度工作；

  （三）根据业主呼吁授权，也物业管理企业签定、变更或解除物业管理委托合同；

  （四）审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告；

  （五）社仪住宅区物业管理服务费的收费标准；

  （六）监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作；

  （七）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金；

  （八）协调业主和使用人与物业管理企业的关系。业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。

  第十二条 业主公约由第一次业主会议制定。

  业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。 

  第十三条 业主公约应当包括下列内容：

  （一）业主会议的召集程序、方式及决定重大事项的方式；

  （二）使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务；

  （三）业主参与物业管理的权利；

  （四）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

  （五）物业各项维修和管理费用的缴交；

  （六）业主应遵守的行为准则；

  （七）违反业主公约的责任；

  （八）其他有关事项。

第三章 物业管理服务

  第十四条 从事物业管理的企业应取得国家规定的资质资格，并在其资质等级范围内从事来相应的物业管理服务。

   第十五条 鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。

  业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。

  物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担，可对业主委员会委托的项目进行经营。

  第十六条 当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容：

  （一）房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

  （二）住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新；

  （三）绿化、环境卫生管理服务；

  （四）停车场地的管理；

  （五）维护公共秩序；

  （六）物业维修、更新费用的管理；

  （七）物业档案资料的保管和移交。

  第十七条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：

  （一）损坏房屋承重结构；

  （二）擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌；

  （三）占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；

  （四）乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；

  （五）排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声；

  （六）不按指定地点停放车辆；

  （七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

  业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为，有权予以劝阻、制止，要求恢复原状或者依法赔偿损失。

  第十 任何单位和个人在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管理管线，应按规定很有关部门审批，并与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后． 

  第十九条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。

  第二十条 住宅区的管理维修责任，按下列规定划

  （一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主承担；

  （二）房屋的共用部位、共用设备的管理维修由物业管理企业负责，维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单让自营房按房改出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共维修金中分摊相关费用；

  （三）开发建设单位投资的公共设施管理、维修、更新改造由物业管理企业负责、维修、更新改造费用从公共投施专用基金中支出；

  （四）投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；

  （五）住宅区内公共设施的管理、维护、维修、更新改造等责任不明确的，由市建设行政主管部门会同相关部门共同确定。

  第二十一条 房屋公共维修金由业主缴纳，按标号或梯号专款专用，不得挪作他用，并应按栋号或梯号设立维修金档案。

  公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。

  公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法 由市制定。

  第二十二条 物业管理企业根据物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。物业管理服务费实行指导价管理。指导价由市物价管理部门按小区类别、楼宇类型、服务项目核定，并报市备案。

  物业管理企业为业主和使用人提供的特纳服务，物价管理部门有收费标准的，按规定执行；没有规定收费标准的，由双方当事人约定。

  物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

  第二十三条 住宅区内有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的物业管理服务等费用。

  第二十四条 业主委员会应依据城市管理有关规定和物业管理委托合同对物业管理企业进行监督，并支持物业管理企业按照市有夫部门的要求开展各项创优活动。

  业主委员会、物业管理企业应协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定开展定日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资

  （一）住宅区规划图、竣工总平面图；

  （二）单体建筑、结构、设备竣工图；

  （三）地下管网竣工图；

  （四）各种设备的使用说明书、电路示意图；

  （五）环保、绿化等相关工程竣工验收资料；

  (六)其他必要资料。

  业主委员会应在签订物业管理委托合同后十日内，将前款规定的资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。

第二十五条　物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投拆。

　　市建设主管部门应当建立投拆受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投拆。

　　第四章　物业的前期管理与移交

　　第二十六条　开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。

　　第二十七条　开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。

　　第二十　开发建设单位尚未出租、出售的空置房屋的管理服务费，由开发建设单位承担。

　　业主委员会成立之前，由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理，委托管理的应提供物业管理所需的工程建设档案资料。

　　第二十九条　开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：

　　（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

　　（三）地下管网竣工图；

　　（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；

　　（五）环保、绿化等相关工程竣工验收资料

　　（六）其他必要资料。

　　业主委员会应在签订物业管理委托合同后十日内，将前款规定的资料交物业管理企业保管物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。

　  第三十条 开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金，由业主委员会设专帐管理。市建设行政主管部门对公共设施专用基金的划拨和使用情况进行监督。

  第三十一条 开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米，其所有权属全体业主共同所有。

第五章 法律责任

  第三十二条 开发建及单位违反本条例，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

  （一）未在规定时间内组织召并第一次业主会议的，责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，可处以五千元以上三万元以下的罚款。

  （二）不按规定移交工程建设资料、划拨公共设施专用基金、移交物业管理用房的，责令其限期改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。

第三十三条　违反本条例规定，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

　　（一）末取得物业管理资质等级证书或超越其资质等级范围，从事物业管理服务的，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。

　　（二）物业管理企业擅自改变公共设施专用基金和房屋公共维修金及物业管理用房用途的，责令改正，并可处以二干元以上二万元以下的罚款；情节严重的，吊销资质等级证书。

  第三十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

  （一）损坏房屋承重结构,擅自改变房屋设计用途，占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的公用部位、功用设备以及擅自移装公用设备；责令恢复原状，并可处以一千元以上一万元以下的罚款.

  （二）擅自改变房屋外貌，责令改正，并可处以一千元以上三千元以下罚款。

  （三）不按指定地点停放车辆，责令改正，并处以五十元以上五百元以下的罚款。 

  （四）在住宅区内开挖、埋设成维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，未与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，责令其改正，并可处以一万元以上三万元以缓下的罚款。

  第三十五条 业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的，业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的，由物业管理企业如合同约定收取违约金；合同没有约定的，可按日加收所欠缴费用千分之三的违约金。逾期六个月仍不缴纳的，物业管理企业也可停止服务。

  物业管理企业违反物业管础R务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。

  第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  当事人逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民强制执行。

第六章附则

  第三十七条 本条例中有关专业用语的含义；

  （一）共用部位，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵同、电表间、电梯间、电话分线问、电梯机房、走廊通在、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、散水员、屋面等部位。

  （二）共用设备，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、电视 天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器

  （三）公共设施，是指住宅区内，由业主和使用人共同使用的道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防栓、排水管道、窖井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能系统等设施。

  第三十 工业区、商业区等非住宅区的物业管理可参照本条例执行。

  第三十九条 市可根据本条例制定实施细则。

本条例的具体应用问题由市负责解释。

  第四十条 本条例自一九九九年一月一日起施行。

厦门市住宅区物业管理条例实施细则

第一章  总则

第一条  根据《厦门市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）的规定，制定本细则。

第二条《条例》所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人，包括取得房屋产权证的所有权人、已签订房屋买卖合同并经房屋管理部门登记备案的买受人、以及拆迁安置协议或购买经济适用房确定的房屋所有权人。开发建设后尚未出售的房屋，其开发建设单位视为业主。

第三条  《条例》所称入住是指业主收到书面入住通知并办理完相关入住手续。业主在收到书面入住通知的限定期限未办理入住手续，经书面催告仍逾期未办理入住手续的，视为入住。入住通知应当符合法律法规规定和合同约定。

第四条  《条例》所称物业的前期管理是指首个业主办理完入住手续至业主委员会依法成立时止的物业管理服务活动。

第五条  物业管理区域以立项、规划批准的范围确定。但有下列情况之一的，可以由开发建设单位、管理责任单位或业主委员会提议（有业主委员会的应当由业主委员会提议），建设行政主管部门会同有关部门根据方便管理服务、节约管理成本和业主自愿原则划定：

（一）  一个物业管理区域超出立项、规划手续批准的范围；

（二） 已实施物业管理的多个物业管理区域合并；

（三）物业管理区域不明确的旧城区、城中旧村区及其他区域拟实施物业管理的。

第六条  市建设行政主管部门在组织实施《条例》中，负责制订行业发展规划及实现规划目标的相关和措施；负责物业管理服务企业的资质管理和从业人员的培训教育；负责组织有关部门对物业管理区域的物业管理服务进行考评。市建设行政主管部门可委托区建设行政主管部门办理《条例》和本细则规定的事项。在区建设行政主管部门监督指导下，事处、镇负责本辖区物业管理区域的业主会议召开、业主委员会选举等有关事宜的指导、协调工作。社区居民委员会依照本细则在配合、参与协调和监督指导所辖的物业管理区域的物业管理活动的过程中，有权对影响和损害业主利益、公众利益的事项进行劝导、教育或提请事处、镇或有关行政管理部门进行监督管理。厦门市物业管理协会应加强自身建设，建立健全对物业管理服务企业、业主委员会等会员单位的自律管理制度，并配合市建设行政主管部门做好从业人员培训教育等行业发展工作。

第二章  业主自治管理

     第七条  开发建设单位在组织召开第一次业主会议选举产生业主委员会的前一个月，应书面报告住宅区所在区建设行政主管部门。区建设行政主管部门会同事处（镇）、派出所、社区居民委员会代表，组成业主自治监督指导小组。

     第  业主自治监督指导小组履行以下职责：

   （一）依照物业管理服务的有关法律法规对开发商组织召开的第一次业主会议进行监督；

   （二）经三分之二以上小组成员同意，有权对业主会议的召开程序、表决办法、表决事项等事宜提出监督意见；

   （三）对业主会议召开、业主委员会组成过程中的纠纷进行协调；

   （四）发现违法行为及时向有关执法机关报告。

     第九条  业主可以委托代理人出席业主会议。物业代管人、物业使用人可凭有效证件（代管证件、租赁合同有直接委托或约定的，依委托或约定代行业主的权利义务）参加业主会议并行使委托授权范围内的权利事项。其它代理人的授权委托书应经公证机关公证或所在物业管理区域的社区居民委员会确认。

   第十条  开发建设单位应于第一次业主会议召开的前15天，将会议的时间、地点、形式、审议表决内容、业主委员会候选人名单及简历、投票权数、参加会议业主或代表的权利义务等在物业管理区域的显著位置张榜公布,同时书面通知每位业主。

   第十一条  开发建设单位应在《条例》规定的期限内自行组织召开或委托市物业管理协会、已进驻的物业管理企业组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会。逾期未组织召开或开发建设单位因破产倒闭等客观原因无法组织召开第一次业主会议的，可由住宅区所在的业主自治监督指导小组直接组织召开或委托已实施物业管理的企业组织召开第一次业主会议，并选举产生业主委员会。

  第十二条  第一届业主委员会委员候选人可由以下方式推荐产生：

（一）由住宅区内20位以上业主签名推荐、住宅区超500户的按百分之五以上业主签名推荐，或按住宅区楼宇的幢号、梯号、楼层签名推荐。但推荐人不得重复签名推荐；

（二）开发建设单位推荐；

（三）由住宅区所在社区居民委员会推荐。

   开发建设单位、社区居民委员会推荐的候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。

    第十三条  第一次业主会议的组织者应将推荐产生的侯选人的个人简况在住宅区公示，公示时间应不少于3日。

    第十四条  由业主自治监督指导小组从推荐产生的侯选人中指定若干名侯选人，配合业主会议的组织者开展拟订业主公约草案、业主委员会章程草案、选聘物业管理企业方案草案及其他需要提交第一次业主会议表决的文件资料等筹备工作。

  第十五条  在业主自治监督指导小组监督下，第一次业主会议按下列程序召开：

（一）公布会议程序；

（二）组织召开第一次业主会议的代表汇报会议的组织情况；

（三）开发建设单位或其委托的物业管理企业汇报前期物业管理的情况；

（四）介绍业主委员会候选人基本简况；

（五）依照表决权数投票差额选举业主委员会委员；

（六）已推选出的业主委员会委员投票选举业主委员会主任委员及副主任委员；

（七）在业主委员会主任委员主持下，修改业主委员会章程草案、业主公约草案及提交第一次业主会议表决的文件资料并根据需要推选业主委员会执行秘书；

（八）对业主委员会章程、业主公约、授权事项、执行秘书人选及其它有关住宅区公共利益的重大事项进行表决。

 第十六条  业主委员会委员应符合以下条件：

（一）遵守物业管理法律、法规、规章和业主公约、业主委员会章程；

（二）有足够的时间履行业主委员会委员职责；

（三）品行端正,具有较强的责任感并热心公益事业；

（四）具有完全民事权利能力和民事行为能力；

（五）在本市实际居住。

第十七条  属于下列情形之一的业主委员会委员，可由业主会议、临时业主会议予以终止业主委员会委员资格：

（一）不符合《条例》第十条、本细则第十六条规定情形的；

（二）违反物业管理法律、法规、业主委员会章程、决议，情节严重或造成严重后果的；

（三）无故缺席业主委员会会议、业主会议连续三次以上；

（四）利用业主委员会委员职权侵害业主合法权益和非法干预物业管理企业正常物业服务活动的；

（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈；

（六）因疾病等原因无法继续履行业主委员会委员职责的；

（七）其它不适宜担任业主委员会委员的情形。

    第十  第一次业主会议召开以后入住的业主，有权了解住宅区物业管理的有关事项。

    第十九条  业主委员会任期临届满，现届业主委员会在业主自治监督指导小组的监督指导下，组织召开业主会议进行换届选举。换届选举按以下程序进行：

   （一）换届选举前15天，业主委员会或其委托物业管理企业将换届选举事项告知全体业主。告知事项应包括：

1、 换届依据；

2、 推荐候选人办法；

3、 会议程序；

4、 监督指导单位及电话等内容。

   （二）按本细则第十二条第（一）项之规定推选候选人。

   （三）换届选举前7天，由业主委员会或其委托物业管理企业将会议的时间、地点、形式、议题、候选人名单及简历、投票权数等事项在物业管理区域的显著位置张榜公布。

   （四）会议议程应包含的内容：

1、业主委员会代表作工作报告；

2、物业管理企业作工作报告；

3、宣读候选人名单及简况；

4、推荐监票员；

5、按表决权数投票表决；

6、已当选的业主委员会委员以无记名投票选举业主委员会主任委员及副主任委员；

7、其它事项在新一届业主委员会主持下审议表决。

    （五）换届选举结果在10日内向住宅区所在的区建设行政主管部门备案。

    第二十条  公共设施、设备相对的分期开发的住宅区，先期开发面积超过2万平方米，且先期开发住宅区符合业主委员会成立条件的，经住宅区所在区建设行政主管部门确认，召开临时业主会议并成立临时业主委员会。

临时业主会议的召开程序、条件、职责及临时业主委员会权利和义务与业主会议、业主委员会相同。

  第二十一条  分期开发的住宅区完成整个住宅区开发建设，且符合业主委员会成立条件的，应按《条例》及本细则的规定组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会，临时业主委员会同时自行终止。由开发建设单位或临时业主委员会申请，经住宅区所在区建设行政主管部门同意，可由临时业主委员会组织召开业主大会，按本细则规定的换届选举程序召开业主会议并进行业主委员会换届选举。临时业主会议视同第一次业主会议。

  第二十二条  业主委员会应建立公章管理制度，并经全体委员过半数通过。公章管理人违反制度使用公章的，由公章使用人承担相应责任。

    第二十三条  业主委员会应建立业主及使用人的投诉受理制度。受理以下事项：

（一） 对物业管理服务合同约定事项的投诉；

（二） 对业主公约约定事项的投诉；

（三） 对业主会议、临时业主会议及业主委员会职权内作出决定事项的投诉；

（四） 对物业管理服务中的其他民事纠纷进行调解。

业主委员会应认真受理投诉和纠纷案件，对处理不了的投诉案件可提请事处、镇或区建设行政主管部门协调解决，也可告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。在投诉受理中，发现违法行为的，业主委员会应予以劝阻、制止，并向有关行政主管部门报告。

    第二十四条  业主委员会可以指定委员或执行秘书或成立专门机构受理投诉，并给予投诉受理工作人员适当经济补助。

投诉受理处理结果应向投诉人反馈。投诉受理处理的汇总情况应向业主会议公布。

第三章  物业管理服务

  第二十五条  开发建设单位是前期物业管理服务责任单位。开发建设单位应就前期物业管理的有关事项与购房人在房屋买卖合同中明确或同时签订前期物业管理服务协议。

房屋买卖合同就前期物业管理事项约定或前期物业管理服务协议主要包括以下内容：

（一）物业管理服务单位；

（二）物业管理服务收费价格；

（三）物业管理服务标准；

（四）对物业管理服务投诉的管理办法；

（五）业主的权利和义务；

（六） 纠纷处理途径。

  第二十六条  开发建设单位不得将违法建筑、临时建筑以及擅自将公共场所或公共部位改变规划、设计、使用性质作为物业管理用房移交业主委员会。

  第二十七条  开发建设单位向业主委员会移交物业时,所移交的物业管理区域内的公共设施或房屋的共用部位、共用设备应完好，有损坏的，开发建设单位应组织修缮后移交。

开发建设单位与业主委员会的移交事项应列出清单，注明公共设施、共用部位、共用设备的状况及移交日期。移交文件应有开发建设单位代表和业主委员会代表签字并加盖公章。

  第二十  前期物业管理服务合同期限至业主委员会成立后选聘物业管理企业时届满。业主会议或受业主会议委托的业主委员会选聘物业管理企业，其物业管理服务合同期限至下一届业主委员会产生后选聘物业管理企业时届满。

    第二十九条  物业管理服务合同应载明《条例》第十六条的内容，同时应具体明确以下事项的管理服务标准、要求及相关的权利义务：

 （一）住宅楼共用部位的维修维护；

  （二）电梯的保养和维修；

  （三）化粪池的维护清理；

  （四）停车场的管理；

  （五）对业主的室内装修管理责任和义务；

  （六）档案资料的保管责任；

  （七）安全防范服务；

  （八）其它公共服务设施设备的管理责任；

  （九）业主公约中属住宅区管理秩序的内容。

   以上管理服务项目，国家或行业有标准的，应依照标准执行。

    第三十条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业管理企业代为收取相关费用的，委托服务费用由双方协商确定。

    第三十一条  物业管理企业不得将整体物业管理服务工作转包其他企业或个人，但可就专业管理服务项目委托专业公司承担。专业管理服务需要资质资格条件的，应委托有相应资质资格的专业服务企业承担。

    第三十二条  全体业主共有的公共场所用于经营的，业主会议或其授权委托的业主委员会可以委托物业管理企业经营管理，经营收益归全体业主所有。该经营收入除依合同约定支付物业管理企业管理服务费用外，经业主会议或经业主会议授权的业主委员会表决通过，可作如下用途：

（一）补充房屋公共维修金或公共设施专用基金；

（二）添置业主委员会办公用品；

（三）租用业主会议场地；

（四）支付执行秘书、投诉受理工作人员工资。

    第三十三条  物业管理企业依委托合同提供物业管理区域内公共事务的物业管理服务外，可以对业主提供非公共事务的物业管理服务，服务标准和费用由物业企业与业主另行约定。

  第三十四条  物业管理区域内的业主出租房屋时，应告知承租人物业管理有关规定和要求，并就缴交物业管理费等有关事项在租赁合同中明确。

    第三十五条  物业管理企业在实施物业管理服务时，应尽必要的注意义务。发现物业管理区域内存在安全隐患时，应及时向业主委员会、有关业主及相关管理部门报告；在物业管理区域内发生突发性的安全事故或可能导致危害后果的事件时，应及时向有关部门报告并采取必要措施予以消除或控制；发现违法行为时，应予以劝阻、制止，并及时向有关执法机关报告。

    第三十六条  物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四章  物业管理服务收费及资金管理

  第三十七条  物业管理服务费用由业主和物业管理企业根据的指导价格，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则协商确定。

  第三十  前期物业管理服务费的收费标准，由开发建设单位与买受人在房屋买卖合同中约定。前期物业管理期间，开发建设单位或其委托的物业管理企业不得收取房屋买卖合同约定以外的其他费用，法律、法规、规章规定的除外。

    第三十九条  开发建设单位可根据企业自身情况减、免收取物业管理服务费，但不得以此为由降低合同约定或承诺的管理服务标准。

     开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减收、免收物业管理服务费超出前期物业管理期间的，开发建设单位依法向业主委员会移交工程建设档案资料时，应与业主委员会签订提供担保的减、免物业管理服务费合同，并报市建设行政主管部门、市价格行政主管部门备案。

      第四十条  开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减免的，由开发建设单位根据其与业主委员会的合同约定物业管理服务费向物业管理企业支付约定或承诺减、免部分的物业管理服务费。物业管理企业对尚不足物业管理服务委托合同约定标准的物业管理服务费差额向物业管理区域内的业主收取。

    第四十一条  物业管理企业应依照物业管理服务合同的约定向物业区域全体业主公布物业管理服务费的收取情况；物业管理服务合同未约定的，应每半年公布一次。公布的内容包括：

（一）收取依据和标准；

（二）应缴物业管理服务费的总面积和收取情况，其中对未收取的，应列名单和注明原因；

（三）公共场所经营收入；

（四）公摊水电费用的收取、使用情况；

（五）房屋维修金和公共设施专用基金的收取、使用情况。

    第四十二条  承接多个物业管理服务项目的物业企业应以物业管理服务项目为财务核算对象建立企业财务二级核算制度。

业主委员会有权对其物业管理服务项目的收费进行监督。

  第四十三条  物业管理区域应依法设置房屋公共维修金制度。房屋公共维修金缴交标准和使用管理办法由业主委员会制定，报业主会议表决通过后实施。房屋公共维修金由业主委员会委托物业管理企业在收取物业管理服务费时一并收取，并由业主委员会按幢号或梯号专帐管理或委托物业管理企业管理。

房屋公共维修金缴交标准不得低于市价格行政主管部门核定的最低缴交标准。

    第四十四条  物业管理区域内的房屋公共维修金与公共设施专用基金可以合并管理使用。具体管理办法由市建设行政主管部门会同有关部门制定实施。

    第四十五条  业主委员会成立以后，未售或已售未装修使用的房屋按物业管理服务合同约定的物业管理服务收费标准减半缴交，公摊水电费按公摊标准减半缴交，业主会议作出决定的除外。办理装修手续或其他用途使用的，应按物业管理服务合同约定金额缴交物业管理服务费。

   第四十六条  对装修人履行装修协议的，物业管理企业收取的装修押金应于装修人向物业管理企业报告装修项目竣工后的5个工作日内退还。物业管理企业对装修人违反装修协议不予返还的装修押金，除可提取10%的管理费之外，应专款储存至业主委员会成立后移交，并入物业区域房屋公共维修金管理使用。

第五章  附  则

   第四十七条 《条例》第二十九条第（六）项“其他必要资料”系指满足公共设施、共用部位、共用设备使用、维修、管理的基本要求的有关资料。

   第四十  本实施细则由市建设行政主管部门负责解释。

   第四十九条  本实施细则自2004年1月1日起实施。

厦门市机动车停车场管理办法

厦门市令 

第121号 

《厦门市机动车停车场管理办法》已经2006年6月15日市第45次常务会议通过，现予发布，自2006年9月1日起施行。 

 张昌平 

二○○六年七月二日 

第一章 总则 

第一条 为了加强机动车停车场的管理，满足停车需求，改善交通状况，保障停车者与停车场经营者的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 

第二条 本市行政区域内机动车停车场（以下简称停车场）的规划、建设、使用及其相关管理活动，适用本办法。 

第三条 授权的城市管理部门是本市停车场的行政主管部门（以下简称主管部门）。 

规划、建设、价格、交通、城市管理行政执法等行政管理部门按照法律、法规和本办法的规定，负责停车场的监督和管理。 

第四条 停车场的建设实行统一规划和谁投资、谁受益的原则。 

第五条 鼓励单位和个人投资建设公共停车场。建设公共停车场的优惠办法，由主管部门会同有关行政管理部门制定并报市批准后实施。 

第二章 停车场的规划与建设 

第六条 主管部门会同市交通等行政管理部门根据本市城市总体规划的要求，编制本市公共停车场专项规划，经市规划部门综合协调，报市规划委员会审议后由市审批。 

第七条 主管部门根据本市公共停车场专项规划和城市停车发展要求，制定公共停车场建设计划，报市批准后组织实施。 

公共停车场建设除由直接投资外，主管部门应当采取招标等公平竞争方式确定投资者。 

第 新建公共建筑和住宅区应按照国家、省、市停车场的设置标准和设计规范，配套建设停车场。 

前款所规定的本市停车场设置标准和设计规范，由市建设行政管理部门会同主管部门、市规划部门编制，报市批准。 

配套建设的停车场应与主体工程同步设计、同步施工、同步交付使用。 

第九条 下列公共建筑未按停车场设置标准和设计规范配套建设停车场的，应在改建、扩建时补建： 

（一）火车站、客运码头、机场、道路客运站以及公共交通与自用车辆换乘的枢纽站； 

（二）体育（场）馆、影（剧）院、图书馆、医院、会展场所、旅游景点、商务办公楼以及对外承办行政事务的办公场所； 

（三）建筑面积在5000平方米以上的商场、旅馆、餐饮、娱乐等经营性场所。 

前款规定的公共建筑因客观环境条件，无法补建停车场的，公共建筑所有者应向市规划部门提交有关专家技术论证报告。 

第十条 储备土地及其他闲置待建土地，土地使用者可以自行组织实施或根据主管部门的要求组织实施临时停车场建设和经营管理。土地使用者应在使用前将临时停车场设置方案报主管部门备案；临时停车场按室内停车功能进行建设的，土地使用者还应依法向规划部门申办《临时建设工程规划许可证》。 

对前款规定的闲置土地，使用者未自行建设停车场的，主管部门可根据停车需求组织实施临时停车场建设和经营管理。 

第十一条 公共建筑、公共广场、公共场所的所有者或管理者，在主管部门的组织下依照停车场设置标准和设计规范设置临时停车场，并向公众开放。临时停车场设置方案在使用前应报主管部门备案。

第十二条 任何单位和个人不得擅自将已建成的停车场挪作他用。 

第三章 公共停车场的管理 

第十三条 主管部门应组织公共停车信息系统的建设，推广应用智能化、信息化手段管理停车场，并负责公共停车信息系统运行的监督管理。 

公共停车场的所有者或管理者应按照有关规定和标准，将其停车信息纳入全市公共停车信息系统。 

第十四条 本市举行重大活动或节假日期间，公共停车场不能满足社会停车需求时，市交通部门可以依法要求非公共停车场在满足自身停车需求的条件下，向公众开放。 

第十五条 公共停车场的经营管理者应遵守下列规定： 

（一）在停车场出入口的显著位置明示停车场标志、服务项目、监督电话； 

（二）执行停车收费规定，在醒目位置明码标价； 

（三）配置必要的照明、消防和通讯设备； 

（四）制定并落实车辆停放、安全保卫、消防管理等制度； 

（五）指挥车辆按序进出和停放，维护停车秩序，确保停车设施的正常运行； 

（六）工作人员佩带明显标志； 

（七）法律、法规、规章的其他有关规定。 

第十六条 机动车驾驶员及其随车人员在公共停车场停放车辆应遵守下列规定： 

（一）服从工作人员的指挥，有序停放车辆； 

（二）不得损坏停车场设施、设备； 

（三）装载易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或其他违禁物品的车辆，应停放在有关部门指定的专用停车场，不得进入其他停车场； 

（四）法律、法规、规章的其他有关规定。 

第四章 城市道路临时停车场管理 

第十七条 城市道路临时停车场（以下简称道路停车场）的设置方案由市交通部门会同主管部门按照下列原则编制： 

（一）符合区域道路停车总量控制要求； 

（二）与区域停放车辆供求状况、车辆通行条件和道路承载能力相适应； 

（三）区别不同时段、不同用途的停车需求。 

道路停车场设置方案草案应向社会公告，征求社会各界和公众的意见。公告期不得少于30日。设置道路停车场时，应划设明显的车位标志。 

第十 下列区域不得设置道路停车场： 

（一）消防通道； 

（二）设有燃气管道、光缆线路等地下管线的； 

（三）已建成能够提供充足车位的公共停车场服务半径200米内的； 

（四）道路交叉口和学校出入口、公共交通站点附近50米范围内的； 

（五）其他不宜设置的路段。 

第十九条 任何单位和个人不得擅自占用城市道路设置停车场。 

第二十条 市交通部门应当对道路停车场停放路段每年至少评估一次，并根据道路交通状况、周边停车场增设情况，会同主管部门对道路停车场予以及时调整。 

道路临时停车场在交通繁忙时应禁止停放机动车。 

第二十一条 道路停车场有下列情形之一的，市交通部门应及时予以撤除： 

（一）道路交通状况发生变化，道路停车已影响车辆正常通行； 

（二）道路周边的公共停车场已能满足停车需要。 

道路停车场撤除后，道路停车场的管理者应及时恢复道路设施原状。 

第二十二条 道路停车场的管理者应将停车种类、收费时间、收费方式、收费标准等事项在停车场的显著位置予以公告。 

第二十三条 在道路停车场停车时，应在划定的车位内按标示停放，按规定支付停车费。在限时的道路停车场停车，不得超时停车。 

第五章 住宅区停车场管理 

第二十四条 住宅区内规划建设的停车场不能满足住宅区居民停车需要时，经住宅区业主大会决定，可将住宅区内道路以及其他空置场地设置为停车场，但应遵循下列规定： 

（一）不得影响道路交通的安全、畅通； 

（二）不得占用绿地； 

（三）不得占用消防通道； 

（四）符合国家、省、市停车场设置标准和设计规范。 

第二十五条 住宅区停车场禁止停放大型货车和装载易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或者其他违禁物品的车辆。 

在住宅区停车场停车时，应在划定的车位内按标示停放。 

第二十六条 住宅区停车场的经营管理，由建设单位、业主委员会按照业主大会的决定与物业管理单位在物业服务合同中约定。 

第二十七条 住宅区内权属属业主共有的停车场，其收益归住宅区全体业主所有，其中收益的百分之七十缴入专项维修资金。 

第六章 其他相关管理 

第二十 本市停车场收费根据不同性质、不同类型，分别实行市场调节价、指导价、定价。 实行指导价、定价的停车场（库），应区别不同区域、不同停车时间，并按照同一区域道路停车高于路外停车的原则，确定停车收费标准。 停车场的收费办法由市价格部门会同财政部门和主管部门制定，报市批准。 

第二十九条 经营性停车场应使用市地方税务部门监制的收费票据。 道路停车场收取停车费，应使用由市财政部门监制的专用收费票据。 停车场经营管理者不按规定开具收费票据的，停车者可以拒付停车费。 

第三十条 下列停车场的经营管理者，由主管部门通过招标以及其他方式确定： 

（一）本市公共停车场计划确定建设的公共停车场； 

（二）主管部门组织建设的闲置土地上的临时停车场； 

（三）道路停车场。 

第三十一条 直接投资建设的公共停车场、临时停车场以及道路停车场收益，直接上缴财政专户，实行收支两条线管理。 

第三十二条 主管部门及有关行政管理部门应建立健全监督机制，依法对停车场进行监督检查。 公众对违反本办法的行为可以向主管部门及有关行政管理部门投诉。主管部门及有关行政部门依照职责及时调查处理，并予以答复。 

第七章 法律责任 

第三十三条 城市道路上机动车违法停放的，由市交通部门依照交通安全法律法规处罚。 

第三十四条 有下列情形之一的，由城市管理行政执法部门责令限期改正；逾期不改正的，处1000元以下罚款： 

（一）违反本办法第十条第一款、第十一条规定，停车场设置方案未向主管部门备案的； 

（二）违反本办法第十五条第（一）、（四）、（五）、（六）项规定的； 

（三）违反本办法第二十四条规定的。 

违反本办法第二十五条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正，并可处200元以下罚款。 

第三十五条 停车场经营管理者因过错造成停放车辆遗失或损坏的，应当依法承担赔偿责任。 

第三十六条 拒绝、阻碍行政执法人员执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由机关依法处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。 

第三十七条 行政执法人员应秉公执法。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，构成犯罪的，依法追究其刑事责任；尚未构成犯罪的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。 

第八章 附则 

第三十 公共交通车辆停车场、道路客货运输场的规划、建设和管理，法律、法规另有规定的，从其规定。 

第三十九条 本办法有关用语的含义： 

（一）停车场：是指供各种机动车停放的露天或室内场所； 

（二）公共停车场：是指根据规划建设以及公共建筑配套建设的供机动车停放的场所。 

第四十条 本办法自2006 年9月1日起施行。

厦门市房屋公共维修金管理规定

一、根据《厦门市价格管理条例》和《厦门市住宅区物业管理条例》等有关法规和，结合本市房屋公共维修金管理的实际情况制定本规定。

  二、本市行政区域内的住宅区及其它各类物业业主和使用人、房地产开发建设单位和物业管理服务单位必须遵守本规定。

  三、房屋公共维修金（以下简称“维修金”）是房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金。维修金由房屋的业主或使用人缴交，由物业管理企业代收代管。

  四、市价格主管部门是审批维修金标准的主管部门，维修金的收取标准按指导价形式管理，并对维修金等维修费用的收取和使用进行规范管理和监督。

  五、维修金指导性收费标准由市价格主管部门根据小区类别、楼宇类型、共用部位和共用设备简繁程度制定指导性收费标准，并根据维修成本变化等情况作出调整，并报市备案后公布。维修金指导性收费标准一般一年调整一次。

  六、根据维修金指导性收费标准，业主委员会与物业管理企业协商提出具体缴交标准和缴交办法，并将协商结果报价格主管部门核准；业主委员会尚未成立的或未能协商达成一致意见的，具体缴交标准和缴交办法由物业管理企业报价格主管部门审批。

  七、物业管理委托人与物业管理企业，未按第六条协商达成一致意见的，物业业主或使用人应按照价格主管部门核定的具体收费标准，缴交维修金并由无业挂历企业代收代管。

  高层楼宇可按月缴交维修金，其它楼宇可按六个月一次性缴交；物业业主或使用人与物业管理企业有书面约定的，按约定执行。

  物业业主或使用人可书面约定维修金缴交方，书面约定须提交其物业管理企业备案。双方未书面约定维修金缴交方的，由业主缴交。开发商未售出的物业，维修金由开发商按规定缴交。

  八、维修金从依法能够取得正式入住手续的当月开始缴交。开发商未售出的物业从本栋房屋交付使用之月起由开发商按规定缴交。业主发生变更时，维修金不予退还。

  九、维修金由物业管理企业设立专用帐号。维修金的所有权为全体业主共有。维修金由业主委员会委托物业管理企业代管。

  十、物业管理企业应按梯号或栋号建立维修金档案。档案中须对维修金的建立、管理、使用情况进行记录。

  十一、物业管理企业应每半年公布一次维修金的收支情况，其中必须对维修金的明细支出项目、金额及余额。业主委员会和有关行政管理部门可对维修金的管理状况进行监督。

  十二、业主或使用人不缴交维修金的，业主委员会应协助催缴，物业管理企业可使用委托物业管理合同或业主公约中规定的催缴措施，同时可按合同约定收取违约金，合同没有约定的，可按日加收欠缴金额千分之三的滞纳金。

  十三、物业管理企业并更时，原物业企业在业主委员会监督之下，将结余的维修金和维修金档案移交给新的物业管理企业。

  十四、有下列行为之一的，由价格主管部门依照《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚：

  1、擅自收取维修金或擅自提高维修金收费标准的；

  2、不按约定或规定缴费时限和办法，强制一次性提高收费的；

  3、不按规定明码标价的；

  4、擅自改变维修金用途的；

  5、不按规定公布维修金明细收支帐目的；

  6、擅自减免个别维修金缴交义务人维修金的；

  7、其它违反本办法的行为的。

  十五、维修金实行专款专用，不得挪作他用。维修金为代收代付费用，物业管理企业不得从中截取或另行收取手续费。

  十六、房屋共用部位、共用设备的维修、更新费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊等有关责任划分规定，从维修金中支出，但因业主和使用人违反房屋有关管理规定，维修费用由业主或使用人个人承担。

  处于保修期的房屋共用部位、共用设备的维修不得使用房屋公共维修金。

  十七、业主委员会可与物业管理企业书面约定维修金中日常小修项目与中修以上项目的费用比例和批准使用手续。

  业主委员会与物业管理企业未约定或未能达成约定的，维修金的30％用于日常小修项目，70％用于中修以上项目。

  日常小修费用由物业管理企业根据实际需要开支；中修以上费用的开支，由物业管理企业事先向业主委员会提出申请，经书面同意后方可用款。

  十八、维修金不够支出时，经业主委员会或本栋（梯）50％以上业主书面同意，由本栋（梯）全体业主按各自房屋建筑面积分摊。

  十九、物业管理企业应于每个管理年度结束之前，提出下一管理年度的维修金收支预算，提交业主委员会审议。

  二十、本办法实施之前已收取的维修金，从本办法执行之日起按本办法进行管理和使用。

  二十一、本办法由市价格主管部门负责解释。

  二十二、本办法自二OO一年二月一日起执行。厦门市另有规定时从其规定。

厦门市物业管理招标投标管理暂行办法

　　第一章　 总 则

　　第一条　为了规范厦门市物业管理招投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律、法规，制定本办法。

　　第二条　凡在厦门市行政区域内，开展物业管理招标投标活动，适用本办法。

　　第三条　物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第四条　厦门市建设行政主管部门负责本市物业管理招标投标活动的监督管理；各区建设行政管理部门负责本辖区内的物业招标投标活动的指导监督。

　　第五条　本办法执行后办理预售许可证的商品住宅的前期物业管理招投标活动必须在市建设工程招投标中心或其分中心进行招投标。

　　第六条　业主大会组织的招投标活动可选择进场招标或场外招标。

　　第七条　任何单位和个人不得违反法律、行规规定，或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第　未在本市注册物业管理资质的企业，参加本市的物业管理招投标活动，应到市建设行政管理部门办理备案登记。

　　第二章　 招 标

　　第九条　前期物业管理（在业主、业主大会选聘物业企业之前）招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。

　　招标公告应载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获得招标文件的办法等事项。

　　住宅小区总建筑面积小于2万平方米、高层总建筑面积小于1万平方米的物业项目，招标人可采取邀请招标的方式。招标人应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第十条　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，可自行组织实施招标活动。

　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。

　　第十一条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下主要内容：

　　一、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

　　二、 物业管理服务内容、标准及要求等

　　三、 明确物业服务费用的形式为佣金制或包干制；

　　四、 对投标人及投标书的要求；

　　五、 评标标准和评标方法；

　　六、 招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间及地点等；

　　七、 物业管理服务合同的签订说明；

　　八、 其它相关事项的说明及法律规定的其它内容。

　　第十二条　公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

　　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的招标申请人过多时，可以由招标人从中择优选择不少于3家资格预审合格的投标申请人。

　　第十三条　公开招标的物业管理项目，招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，物业管理建筑面积10万平方米以下的不得少于10日，物业管理建筑面积10万平方米以上的不得少于20日。

　　投标申请人可以踏勘物业项目现场，查阅相关图纸，提出疑问，招标人应提供方便。

　　第十四条　通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标工作：

　　一、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

　　二、预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　三、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

　　四、上述事项中招标人应当向售房人载明物业管理企业名称；

　　五、业主大会依法成立并经主管部门备案后60日内完成。

　　第十五条　招标人可根据物业管理项目的规模制定投标人应缴的投标保证金。总建筑面积3万平方米以内的按2万元计；总建筑面积3万平方米至10万平方米的按5万元计；总建筑面积10万平方米以上的按10万元计。

　　投标保证金或银行保函由市建设工程招投标服务中心或分中心统一管理。

　　投标人凭未中标通知文件，招标人应即退还保证金本息。

　　招标人不得设定低于本物业类型当年度物业管理指导价20%以下的物业管理价格。

　　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第三章 投 标

　　第十六条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　第十七条　投标文件应当包括以下内容：

　　一、投标函；

　　二、投标报价；

　　三、物业管理方案；

　　四、招标文件要求提供的其他文件。

　　第十　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第十九条　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益，不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第二十条　投标人在向招标人提交投标文件前，应在投标文件上加盖“正本”或“副本”的印记（正本1份，副本2份）。并注明在开标日期之前不要启封。

　　第四章　 开标、评标和中标

　　第二十一条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第二十二条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。包括投标人在开标前封送的所有投标文件。开标过程应当有专人记录，并由招标人存档备查。

　　前期物业管理的评标委员会成员除招标人外，评标专家应由招标人按专业需要从物业管理专家库名单中采用随机抽取的方式产生。

　　由业主大会自行组织的物业管理招投标可自行选聘由所在地，区建设行政主管部门认可的具有相应能力的人员参加评标委员会。

　　第二十三条　评标由招标人组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和具备物业管理评标经验的专家组成、成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。

　　与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。

　　第二十四条　评标分为方案评标与经济评标两阶段进行，由评标委员会对物业管理方案进行评审，经评审合格的方可进入经济评标阶段；评标委员会对经济标拟采取的方式应在开标前采用随机抽取的方式确定，可采用合理最低价中标方式、加权平均价方式、排除最高最低价后的加权平均方式或评标委员会认可的其它合法的方式。

　　第二十五条　评标委员会应当按招标文件的评标要求，物业管理方案及现场答辨等情况进行评标打分，评标打分应当在保密的情况下进行，并对评标结果签字确认，评标分为合格与不合格两种方式。

　　第二十六条　评标委员会经评审认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，或者符合招标要求的投标单位少于3个的可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第二十七条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过5名有排序的合格的中标候选人。

　　招标人应当按照定标办法确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第二十　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明

　　第二十九条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　前期物业的投标人应当自确定中标人之日起10日内向厦门市建设行政主管部门备案；业主大会组织的招标自确定中标人之日起10日内，向所在区建设行政主管部门备案。

　　第三十条　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起10日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质内容的其他协议。

　　第三十一条　招标人不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿；中标人不在规定的时间与招标人签订合同，招标人可没收投标人的保证金。

　　第三十二条　前期物业招投标的费用由建设单位承担；业主大会自行组织招投标的费用由全体业主承担或由招标文件约定中标人承担。

　　第五章　 附 则

　　第三十三条　本办法自2003年9月1日起执行。

　　第三十四条　本办法由市建设行政主管部门负责解释。 

厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法

　　第一条　为规范住宅区公共用电的分摊，保障居民的公共利益，根据《福建省物业管理服务收费管理规定》的有关规定，结合本市物业管理实际情况，制定本暂行办法。 

　　第二条　厦门市辖区内的物业管理单位，应与物业业主委员会就物业公共用电电量商定分摊办法，并将分摊办法报物价局备案；业主委员会未成立的或业主委员会与物业管理单位未能达成一致意见的，应使用本办法对居民住宅公用电量进行分摊；其它类型物业的公用电量分摊，可参照本办法。 

　　第三条　本办法适用于以下两类供电方式的住户：专用变压器供电用户（简称专变户）和公用变压器供电用户（简称公变户）；本办法所摊分的居民公用电量包括以下四个方面：差额电量、水泵用电量、电梯用电量、空调用电、其它公用电量。 

　　差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差，主要由变损、线损和表损等损耗电量构成。 

　　水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水所用水泵表的抄表测量值。 

　　电梯用电量是指住户所用电梯的耗用电量。 

　　空调用电量是指住户所用空调的耗用电量。 

　　其它公用电量是指住宅对讲系统、小区内道路照明、公共楼道照明电器等公共场所或公用设施所耗用电量。 

　　第四条　公用电量摊分工作承担。 

　　（1） 专变户和未实行一户一表的公变户 

　　此类用户凡有物业公司管理的，其公共用电由物业管理公司按电业部门的电费提供的公用电量并参照本办法第六条的分摊公式进行分摊费收费工作，没有物业公司管理的，由业主自行分摊。 

　　（2） 已实行一户一表的公变户 

　　此类用户公用电量由电业部门暂按现行方式分摊；除差额电量外，其它公用电量如物业管理公司或住户要求自行分摊的，可交由其自行分摊。 

　　第五条　专变供电的住宅及公变供电有电梯的住宅，公用电量电费由物业管理单位（或房地产开发经营单位）统一缴交电业部门。 

　　第六条　分摊的公式 

　　1、差额电量分摊的方法 

　　（1）公变用户由电业部门按现行分摊方式直接摊计。 

　　（2）专变用户按以下公式分摊： 

　　①用户承担部分 

　　用户差额分摊电量=　　 用户用电量　　　×总表与分表差额×入住率 

　　　　　　　　　　 —————————— 

　　　　　　　　　　　总表后各分表电量和 

　　入住率=已售住宅面积+其它实际入住住宅面积 

　　　　　 —————————————————　　 

　　　　　　　　　　　　住宅总面积 

　　物业管理单位按其管理用房的面积计入“其它实际入住住宅面积”。 

　　②开发商承担部分 

　　总表与分表差额一用户差额分摊电量和 

　　③物业公司或开发商将①、②两部分电量电费统交电业部门。 

　　2、水泵用电分摊 

　　由使用水泵楼层，按用户用水量摊分。 

　　水泵用户分摊电量=使用水泵楼层的用户单户用水量×水泵用电量 

　　　　　　　　　　 —————————————— 

　　　　　　　　　　使用水泵楼层的用户总用水量 

　　3、电梯用电摊分方法 

　　电梯摊分按楼层系数法。按门牌号码，1-5层为第一段，系数为1；5-10层为第二段，系数为1．2；11-15层为第三段，系数为1．4；如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增，即系数为1+（N-1）×0．2。 

　　①基本电量=　　　　　　　　电梯电量　　　　　　　　　　　　　 

　　———————————————————————————————— 

   一段户数×1+二段户数×1．2+三段户数×1．4…段户数×[1+（n-1）×0．2] 

　　　　　　　　（1段） （2段） 　（3段） 　（N段） 

　　②各段用户摊分电量=基本电量×[1+（n-1）×0．2]×入住率 

　　入住率计算公式同第六条第一项 

　　③开发商或物业管理公司承担部分 

　　电梯电量-用户分摊电梯电量和 

　　④物业公司或开发商将②、③两部分电量电费统交电力部门。 

　　4、空调电分摊方法按 

　　按房屋建筑面积分摊。 

　　户空调用电量=　　　用户建筑面积　　　×空调总用电量 

　　　　　　　　　　    ———————————— 

　　　　　　　　　　　空调用户总建筑面积 

　　如有空调使用计时条件的，应结合使用时间进行分摊。 

　　5、其它公用电量分摊方法 

　　按用户数，平均分摊梯灯电量。 

　　其它分摊电量=其它公用电量 

　　　　　　　 —————— 

　　　　　　　　　　用户数 

　　第七条　房地产开发经营单位、物业管理单位用电及经营性用电不得计入公共用电量进行分摊。 

　　第　对违反本规定的收费行为，由价格主管部门依照《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。 

　　第九条　本规定自二OO一年三月一日起施行。