市场经营环境分析(针对太原市)

1、经济层面的影响

宏观环境对房地产市场经济带来很大的影响，导致重点区域商品房销售面积增幅下降；房价指数回落为100，房价下降城市逐步增多；房地产开发投资增幅保持高位，土地购置面积和新开工面积增幅回落等。现重点以山西省为例进行分析。以下是山西省统计局1-7月份最新统计数据。

（1）房地产开发投资增幅稳中略有回落

全省房地产开发投资完成330.6亿元，同比增长34.4%，增幅比上半年加快0.7个百分点，比上年同期加快9.8个百分点，占全省固定资产投资的比重为11.2%，所占比重与上年同期持平。其中，商品住宅投资完成261.1亿元，同比增长47.4%，增幅比上半年加快5.2个百分点，比上年同期加快33.9个百分点，占房地产开发投资的比重由上年同期的72.0%提高到79.0%；90平方米及以下住房投资完成69.1亿元，同比增长72.7%，增幅比上半年回落15.0个百分点，比上年同期加快105.8个百分点，占商品住宅投资的比重由上年同期的22.6%提高到26.5%；办公楼投资完成7.2亿元，同比增长1.2倍，增幅比上半年加快11.6个百分点，比上年同期加快148.5个百分点；商业营业用房投资完成29.9亿元，同比增长16.2%，增幅比上半年回落5.0个百分点，比上年同期回落17.3个百分点。

（2）商品房施工面积增幅略有回落

全省房屋施工面积7867.8万平方米，同比增长31.5%，增幅比上半年回落0.9个百分点，比上年同期回落11.2个百分点，其中商品住宅施工面积6594.2万平方米，同比增长33.6%，增幅比上半年回落0.2个百分点，比上年同期回落6.6个百分点；房屋新开工面积1706.3万平方米，同比增长28.7%，增幅比上半年回落2.9个百分点，比上年同期加快35.7个百分点，其中商品住宅新开工面积1490.6万平方米，同比增长39.5%，增幅比上半年回落2.3个百分点，比上年同期加快52.5个百分点。 

（3）商品房竣工面积和销售面积均呈负增长

全省房屋竣工面积272.3万平方米，同比下降20.0%，增幅虽比上半年回升5.3个百分点，但比上年同期下降54.3个百分点，其中商品住宅竣工面积227.5万平方米，同比下降18.0%，增幅比上半年回升6.0个百分点，比上年同期下降45.4个百分点；商品房销售面积523.0万平方米，同比下降1.1%，增幅与上半年下降1.9个百分点，比上年同期下降34.1个百分点，其中商品住宅销售面积479.5万平方米，同比下降1.1%，增幅比上半年回升0.1个百分点，比上年同期下降32.9个百分点；商品房销售额183.7亿元，同比增长15.3%，增幅比上半年回落5.8个百分点，比上年同期回落31.9个百分点，其中商品住宅销售额157.9亿元，同比增长16.0%，增幅比上半年回落1.9个百分点，比上年同期回落27.4个百分点；商品房待售面积514.5万平方米，同比增长37.8%，增幅比上年同期加快39.0个百分点，其中商品住宅待售面积39.7万平方米，同比增长39.7%，增幅比上年同期加快45.6个百分点。

（4）开发企业本年到位资金增幅放慢

房地产开发企业本年到位资金402.1亿元，同比增长9.6%，增幅比上半年加快1.1个百分点，比上年同期回落38.8个百分点，比同期房地产开发投资增速慢24.8个百分点。其中，国内贷款47.5亿元，同比下降2.9%，增幅比上半年回升19.6个百分点，比上年同期下降19.0个百分点；自筹资金168.3亿元，同比增长17.8%，增幅比上半年回落4.4个百分点，比上年同期回落12.6个百分点；其他资金186.3亿元，同比增长6.3%，增幅比上半年回落1.7个百分点，比上年同期回落76.9个百分点。在其他资金中，定金及预收款125.0亿元，同比增长5.5%，增幅与上半年回落3.3个百分点，比上年同期回落102.9个百分点；个人按揭贷款38.9亿元，同比增长11.4%，增幅比上半年回落8.2个百分点，比上年同期回落207.3个百分点。

（5）土地市场低迷，土地成交面积减少三成以上

全省房地产开发企业购置土地面积341.8万平方米，同比下降31.8%，增幅比上半年下降7.9个百分点，比上年同期下降106.6个百分点；土地成交价款41.8亿元，同比下降11.5%，增幅比上半年下降10.1个百分点，比上年同期下降102.5个百分点；交付土地款45.4亿元，同比下降9.9%，增幅比上半年下降2.2个百分点，比上年同期下降128.0个百分点。

2、层面的影响

（1）的持续效应：2011年前后的出台，对楼市的影响还是显见的。从成交量来看，4.15 造成的市场波动大于9.29，全国市场成交量低迷期持续约3 个月，而9.29后各城市基本仅低迷1个月左右。就成交均价而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。今年春节前“国”的出台已经为2011年的楼市定调，仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国和密集地方限购细则出台特别是二、线城市限购的出台，以及银根紧缩的影响，可以预见，2012年上半年依然会出现几个月的观望期。

（2）限购的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购导致一线城市成交有明显的回落，同时限购令导致部分二、三线城市成交量与价都有不同程度的下降。

（3）限贷的影响：在密集的限贷之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。从理论上讲，因为首付提高必将使一部分需求流出市场。但实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付松紧程度与一次性付清比例高度相关。历次首付比例提升后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，一旦首付放松，按揭付款比例会大幅提升，而一次性付款比例将下降。这说明，首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户择全款支付，进而削弱限贷的影响。 

在全国范围内来看，投资需求比例较高的城市如上海、北京、深圳等发达城市受限贷影响较大，而刚性需求比例较高的城市如武汉、郑州等中部城市，受限贷影响小。

（4）保障房的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。国家统计局数据显示，1999年经济适用房在商品住宅中所占比例为24.9% ，而到了2008年，该比例下降为7.2%。保障房的缺失迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。但近两年，保障房建设力度被提升到了政治高度，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；2011年更是提出全国要建设保障性住房和棚户区改造1000万套。而保障房建设将持续数年。

保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴，预计2012年，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3%。 

（5）货币的影响：2011年上半年货币将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质客户，在此情况下，中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。 

加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会削弱购买力，影响成交量的走低，进而导致开发商销售回款速度放缓。开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。货币可能是前紧后松，下半年货币可能有所改观，但房地产行业全年不会放松。

（6）供求关系的影响：在全国房价下降的呼声中，与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。中国指数研究院11月发布的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津。买房市场占据优势。

3、社会层面的影响

（1）企业进入转型期

国家经济结构的调整，楼市的。国家强调要提高经济发展的效益和质量，房地产行业及企业可能会在以下几个方面出现转型：

●空间布局。

房地产企业过去更多的大企业会集中在大城市，现在开始向中小城市甚至城镇布局。随着经济的发展，国内中小城市的发展空间现在也很大。限购的出现，及大城市土地资源的稀缺，使房地产企业感觉在大城市的生存更加困难，于是纷纷向二三线及三四线城市拓展。像恒 大、万科等企业，先在二三线城市布局，就先得利了。在这次过程中，这几家企业的交易量不降反升。无论从房地产市场发展的客观规律，还是从的角度，还是从先行者的范例，都告诉大家，房地产行业的空间布局正向全国拓展。这对于我国城镇化的发展起到了推进作用。

●（2）物业状态的转型。

过去的房地产开发企业以开发住宅及销售为主，现在向商业地产、旅游地产等多种多样的物业形式转化。房地产开发商逐步开始自持物业。

●（3）盈利模式的转变。

近些年，房地产行业的盈利模式主要依靠囤积土地等待升值来盈利。现在国家不允许囤地，加之现在的房地产市场正逐步向买方市场转变。房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。

●（4）企业组织的变化。

目前，一些中小型房地产企业被兼并，被合作的机率加大。好的品牌企业，经济实力雄厚，还可在房地产市场进一步拓展。有些前景困难的中小型企业，现在只能转让手中的存地。这些兼并和合作有利于加强房地产行业的集中度。以前，一般的房地产企业都是开发投资一体化，现在出现了开发、投资分离的现象，企业向专一化方向发展。有的企业只投资，有的企业专业做开发。

●（5）产品变化。

房地产企业的产品从灰色建筑、毛坯房，向绿色建筑、成品房方向发展。

●（6）行业关系的转变。

以前房地产企业是单独发展，现在一些大型的房地产企业都有战略合作伙伴，出现了行业间合作发展态势，上下游产业链条上的企业，关系更加密切了，这对降低产品成本，提高产品品质都是有好处的。

（2）房地产中介将迎来品牌时代

一轮又一轮的严厉，使得楼市成交量下跌。国内多数房地产中介面临严重"吃不饱"的困境，不是关门倒闭就是停业歇业。

在太原市二手房交易遇冷，众多房屋中介公司生意难做。从今年4月起，曾经遍布省城大街小巷的诸多房屋中介门店数量和布局悄然发生改变——有的门店关门歇业，有的门店改头换面。在省城房产中介行业洗牌速度加快的同时，与新建商品房市场一样，省城中介行业将迎来品牌时代。省城楼市正在走向理性，业主对产品的要求逐年提高，有些小中介的房源信息有限，服务和信息网络不均衡、不细致，顾客难在一家店里找到其它片区的二手房信息，自然会流失大量顾客、新房源信息，影响成交量。在二手房交易量萎缩的情况下，各家中介公司更要提高服务水平，以专业的素养和态度赢得市场份额，在更激烈的竞争中实现优胜劣汰。省城将出现高品质、诚信好大中介。目前，除了我爱我家、21世纪不动产两家国内知名的二手房中介品牌进入太原市场外，链家、中原等房产中介品牌也对太原市场虎视眈眈。“只是一个时间问题”，安家汇房地产经纪公司副总经理米先生称，两年内，省城将陆续出现一批品质高、诚信好的二手房中介品牌。现在看似交易冷清的中介市场，对部分公司来说，却是树立品牌、打天下的绝佳机会。

（3）外地品牌进驻 带动品牌口碑

一线城市受打压力度之大，纷纷向二三线城市进军，很多知名品牌的入住带动了二三线城市品牌口碑的提升。在太原房地产市场上，入驻了诸多的外来开发商，例如富力，恒大，绿地，万科等等，这些大型的开发商带来了大笔的开发资金，先进的开发理念、管理手段、市场销售模式，同时，外地开发商大面积的连片规模开发改造，也为城市建筑美化带来了新的可行性空间，总之，外地开发商的入驻给太原房地产市场带来更多新理念。

（4）“外地PK本地,提升自己最为重要”

外地品牌进驻二三线城市给城市带来发展动力的同时，也给二三线本土企业带来巨大的压力。在太原市，外来品牌开发商的入驻势必提高整个太原房地产的行业开发品质，太原房地产开发商的洗牌也在暗自开始。在激烈的市场竞争环境中，实力差、理念落后的开发企业必然会面临淘汰的局面。房地产是一个风云变幻的行业，地产大腕的大规模开发已经成为其独有的发展趋势，甚至发展为垄断行业，而规模较小，实力较差的开发商极可能被合并。同时高端楼盘的不断涌现也使得太原住宅市场成交价格得到了很大的提升，尽管太原房地产市场受到新政的影响比较小，但也在之后呈现出观望的状态。

（5）对消费者消费意识的影响。

在“限购”的高压下，当外省多地媒体报道了“房价出现松动”新闻的同时，太原市民也不禁想问一句：太原的房价到底降了吗？经过记者走访调查，居住在省城的大多数市民认为房价依然难以承受，半数的市民认为，省城房地产开发商仍会与房价“死磕”，不会降价。种种要素使得人民的购房选择性愈加表现的理性。

在太原房市上，精装样板间、实景园林、豪华会所等等相关配套，使得太原百姓更加体验到住宅之外的生活休闲享受，现更多的楼盘将拥有高性价比、高品质放在重要的位置之上，将产品出众的品质展现的淋漓尽致。越多的购房者将目光投向了大型的实力开发商并且对于知名楼盘有了更多的认识度，无论是首次购房，改善住房，或者投资者均看重了房产的保值升值性，例如恒大地产、富力地产等作为龙头房地产开发商带动了精装修的市场。