房企融资“组合拳”

■中国房地产报  宋振庆/文

    除了赴港IPO是今年房企融资的靓丽风景之外，房地产企业的“组合拳”融资在今年也具有鲜明的特点。

    首先是信贷大门的敞开，让2008年从“严冬”中熬过来的房企长舒了一口气。为了刺激因全球金融危机而低迷的经济，中国实施了积极的财政和适度宽松的货币，房地产行业是受益者之一。

    2009年1月份开始，银行对房地产企业的授信浪潮拉开帷幕。当然，能够获得高额授信的房企自然都是银行的优质客户。

    今年以来诸多房企获得授信。万科获得了中国建设银行500亿元的巨额授信，金地集团和雅居乐地产也分别获得了中国工商银行300亿元和200亿元的授信，绿地集团、凯德置地、SOHO中国以及方兴地产等也都获得了银行的垂青，授信额度不小。

    一方面，银行的巨额授信让众多房地产企业获得了可靠“背书”；另一方面，房地产销售的回暖则迅速消化掉房企淤积一年之久的库存，“再库存化”成为众多房企的新目标。于是土地市场开始升温，房企大举拿地，大幅调高开竣工量。

    由于天量信贷引致的流动性增加和房地产业重新焕发活力，股市融资窗口开始出现。

    早在今年上半年A股市场融资形势并不是十分明朗的时候，资本市场已经率先开启了融资窗口，的国际投资者对于业绩状况良好、拿地积极但是价值被严重低估的中资地产股投资热情高涨。

    2008年11月底开始，地产股开始触底反弹，房企随后的股权融资也一浪高过一浪。

    2009年2月，方兴地产率先吹响了中资地产股股权融资的号角，供股27.2亿港元。随后，中国海外、世茂房地产、华润置地、五矿建设、合景泰富、合生创展、瑞安房地产等也都纷纷以配股或供股的形式融得巨资。

    在H股再融资风起云涌之后，A股市场也焕发生机，中建股份终于登陆A股，无论在房地产行业还是在资本市场，都掀起了不小的波澜。

    在中建股份“巨舰入海”的情况下，另一家A股IPO的房地产企业南国置业并没有引起过多的注意，倒是世联地产因为其首个在A股上市的房地产代理行的身份而受到了普遍关注。

    不过，往年A股市场汹涌的增发潮在今年却消退很多。中国证券网统计，截至目前，仅有15家A股上市的房地产企业选择以增发的形式融资。

    虽然A股股权融资未现井喷，但今年以来房地产企业的公司债和企业债却创造了近几年的高峰。中国证券网统计，截至目前，共有31家A股上市的房地产企业已经或即将发行企业债和公司债，预计累计募资近400亿元。

    在房企纷纷抢发公司债的情况下，公司债市场的票面利率也水涨船高，大部分超过了7%，新湖中宝公司债9%的票面利率更是创下了公司债发行利率的新高。

    除了信贷、股权融资和债权融资等常规模式，房地产企业与信托公司之间的合作也成为了今年房地产融资市场的一大亮点。用益信托工作室等信托研究机构的统计数据显示，今年各月度季度的信托产品中，房地产信托的数量和规模都位居前列，成为今年以来信托公司主要的业务收入来源。

    大型房企与信托公司之间的合作也越来越大手笔，如一向以“房地产信托急先锋”形象示人的平安信托，就先后与金地集团和绿城集团签订了总额达250亿元的合作框架协议。

    经过2009年的市场调整，房企更加懂得了打通资本市场的意义——不再依靠单一渠道的银行信贷融资，而是采取了多渠道融资的方式。随着保险资金获准投资房地产以及REITs的即将推出，明年房地产企业的融资将获得更多的途径。

内资房企的港股盛筵

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

    恒大上市，龙湖上市，花样年上市……如果算上即将于12月8日上市的佳兆业，今年共有10家内地房地产企业在港交所挂牌上市。

    从9月份开始，房地产企业在3个月的时间里密集登陆资本市场，成为今年房企融资的一道最靓丽的风景。

    面对国际投资者苛刻的眼光，各家房地产企业的上市境遇也不尽相同。有分析人士称，除各房地产企业基本面不同之外，造成登陆资本市场门槛有别的，也在于其上市前对自身的包装及明晰定位。

    但无论如何，在未来资本市场风向或变的情况下，房企选择在此时上市，无疑是明智之举。

融资窗口出现

    “上半年国企拿地，下半年民企上市，是2009年房地产市场显著的特点。”有房地产评论人士如此评价。的确，今年下半年的市场俨然成为了民营房地产企业狂欢的海洋。

    分析人士认为，造成房企密集上市的原因，很大程度上取决于流动性的增加。早在今年6月，已经帮助众多房地产企业进行股市再融资的德意志银行中国区董事秦靖就对本报记者表示，H股融资窗口已经打开，房地产企业必须要抓住这一良机迈入资本市场的门槛。

    房企也嗅到了这一气息，纷纷做赴港上市前的热身。

    “融资窗口的出现，房企能否抓住这个机会，销售业绩是助推房企能否上市的决定性因素。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹表示。

    楼市的迅速回暖是房企登陆资本市场的助推器。以本轮赴港上市最具代表性的恒大地产与龙湖地产为例，截至2009年前三季度，恒大地产销售了460多万平方米的楼盘，是其此前13年销售面积的总和，并取得231亿元预售收入；龙湖地产今年在北京、重庆等地的销售也出现了“井喷”之势。近日，龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军对外宣称，今年以来公司取得的合同销售额达160亿元左右，预计全年实现销售金额170亿元，并估计未来两年，销售收入可维持30%~40%的增长。

    市场的迅速上升态势也让投资银行家们找到了赚钱的机会。今年旺盛的销售消化了房企的土地储备和库存，开工量的提高和新土地的购置增加了资金的需求，IPO融得的巨资继续拿地，以支撑未来的业绩继续增长。这正是投资银行家们向投资者百讲不厌的故事。

上市策略护航

    除了业绩的底气，上市策略也不容忽视，几家民营房企的成功上市，与其出色的自我推销手段和此前积累的人脉业缘关系息息相关。

    7月，经过一整年厉兵秣马的恒大地产，借其广州超五星级酒店开业之际遍邀媒体、合作伙伴、投行赴会，正式宣布其重启上市。

    在递交上市申请后，恒大地产位于15个核心城市的27个楼盘同步发售。递交上市申请之后的第二天，在全国主要报纸和网络媒体上，恒大地产高调招聘15名地区分公司董事长。

    同时，恒大地产向中华慈善总会捐款3000万元和恒大女排签约郎平等一系列“许式风格”的造势之举全面展开，极短时间内，恒大地产在国内外聚集了极高的人气，为接下来的赴港上市做了极好的“暖场”。

    在恒大地产路演初期遇冷之时，李嘉诚、杨受成、许荣茂、郑裕彤、刘銮雄这些企业大佬的捧场起到了明显的明星效应，他们动辄数亿美元的大手笔认购，最终带动了恒大地产公开发售部分46倍的超额认购。

    同样，龙湖地产也在增加自己的人气。国际著名的金融大鳄索罗斯，在龙湖地产伦敦路演时，指派名下基金下单2亿港元，以无限价的方式认筹，成功的策略让龙湖地产成为了今年内地房企上市的“冻资王”。

    此外，宝龙地产等3家福建企业的上市，也顺势借了一把“海西经济区”的东风。颇得家乡父老人缘的禹洲地产更是获得了福建众多富豪和知名企业的力捧，如世茂集团董事长许荣茂私人斥资7750万港元，厦门建发和厦门国贸分别斥资1.55亿港元、7500万港元认购，成为了禹洲地产的基础投资者。在国际募股阶段，厦门首富柯希平的恒兴集团、泉州许连捷的恒安集团和厦门机电集团也分别参与了认购。

上市——面向未来

    这么多房企集中上市，难免遭遇投资者的“审美疲劳”。有的上市遇阻，有的折价发行，有的遭遇“破发”，有的则干脆暂停上市。

    国泰君安公司执行董事、首席策略师蒋有衡认为，在房企上市供过于求的情况下，房企对自身价值的明晰定位和对发行价的慎重考量，成为了能否成功上市的关键因素。

    以恒大地产为例，即使是受到投资者的热捧，恒大地产也没有选择招股价区间上限定价，而是选择中间价3.5港元/股，其46倍的超额认购和挂牌首日相比招股价34%的涨幅足以证明其明智之举。

    包括宝龙地产、花样年在内的几家房企也和恒大地产一样，主动放低身段，迎合市场，最终得以成功迈入资本市场舞台。

    未来国内外宏观形势的变化难以预测，自忖在银行面前优势有限的民营房企在2008年的“严冬”中充分体会到了缺钱的寒冷，希望穿上资本市场这件“小棉袄”的迫切之情溢于言表。

    与A股市场民营房企上市一票难求相比，投资者更加公平地看待每一家公司的业绩和未来，只要有优质的资产和透明的管理，无论是国企民企都一视同仁。

    “有一个国际化、市场化、较成熟化的金融市场，房企在上市后，无论是配股还是发行可转债等都不再受限于监管层，这无疑具有相当大的吸引力。”艾威资本董事总经理谢岷表示。

    美国经济复苏仍需时日，逐利为先的国际资本已经把焦点调向中国，尤其是市场，更在近年来成为热钱涌动的乐园。国内房地产市场的快速复苏和国际投资者的汹涌而至，无疑为房企提供了绝佳的上市环境。

    蒋有衡认为，借助市场充裕的资本，是国内民营房地产企业实现发展和扩张的大好时机。

    “在港上市可以吸引国外投资者的注意，对提升企业的国际形象至关重要，”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，“另外，港股对房企的资质审核比国内要求更严，也提升了企业账目的透明度。”