【优质】地产基金运作方案

基于该地产开发项目未来所需投资需要拟以项目基金模式予以筹集，且因此具体基金采取结构化方式予以设计，该开发商以自有项目资产（在建项目工程及开发商法人自有资产对该项目融资承担无限连带担保责任），由于该项目基金的受托基金管理人为海丰华投资基金管理有限公司，按照此管理公司投资开发项目的实施周期约为2+1年（2年投资期，最多延长1年），本地产项目基金管理人GP管理费标准一般按所管理基金规模年收取管理费1%，管理费收取方式为后端收取（即LP退出时再予以一次性扣除缴纳，前端不发生费用），所有LP按照投资项目退出后收益计算为原始投资出资额约定的收益率(第1年年化收益率15%，第2年年化收益率16%，如再延长1年则第3年年化收益率为18%）。

本地地产基金融资发行范例：

2012年年底西安本地龙头地产开发商“天朗地产集团”对其所开发的地产项目，进行了5亿元规模的基金方式融资，周期为最长2年，其通过发行结构化基金产品，结合自身在区域地产业的优质声誉和形象，最终发行成功，其基金管理公司为歌斐资产（具有丰富的地产管理经验），项目公司（基金投资标的）：陕西天朗实业有限公司所下辖2个项目：锦城（主体封顶，已预售25%）和春城（在建），该基金产品对投资者的承诺年化收益率在15%，其它中介渠道费用按惯例约为6%，整体融资费率不低于21%，其融资模式核心为：以项目公司股权质押给专项地产基金公司，直至最终投资返还退出。

基金进入：受让项目公司股权（2450万）股权比例49%；

          提供股东贷款4.755亿。

基金退出：股东贷款由项目公司按期偿还，股东贷款利息覆

          盖基金募集额的本金和收益；最终基金股权部分

          退出时由天朗以原价回购。

注意事项：

1、为该地产项目基金募集发行，首先必须设立相应基金投资管理公司（海丰华），该公司注册资本1000万（为有限合伙企业，为合伙人出资企业，原则上其全部合伙人为投资行业内资深人士，人数为3~5人，出资必须为现金出资为宜）；

2、该基金发行为结构化私募产品，募集资金用途为指定地产项目开发，故对应该项目设立基金时，必须考虑发行时投资人的投资安全需要设置相应的投资保证措施（含：开发商实际控制人对该基金承担无限担保责任，且其所开发项目的土地及相应在建工程及资产承担相应担保责任）；

3、针对该基金在募集过程中，所需进行的推广策划公关宣传及其他所需具体实施举措所需费用，均由该基金的管理者GP予以承担，其所需费用需要基金受益方，即融资项目方委托其实施并予以支付，该费用一般为该基金募集资金规模的2%。且可根据实际所需予以协商调整，一般最多不超过3%，此项费用实际为该基金管理者的融资渠道及正常运营维护费用，属于管理人正常运营成本范畴，不作为基金管理人的收益考虑；

4、基金管理费用：区别于该基金后端向投资者退出后收取的1%实质运营成本对应的管理费（4所指管理费实质为通道费用，即募资所需的宣传公关、中介返佣等费用，基本为转移支付性费用）按照基金募集成功后，即募集理想目标合计3亿，上述管理人年度一次性（不考虑年费收益）管理费收入为600~900万（按募资规模达成3亿的2%~3%计算），此项费用实际为该基金募集时所发生的费用（项目费及渠道费），如该费用在上述基础上有一定幅度（10%）内有实际浮动增减，管理人可与项目方协商解决，此费用原则上由项目融资方对管理人予以支付。

5、基金投资的监管权：该基金管理人作为有限合伙企业（法人），作为该地产项目实际开发者所有者（控制人）和所募集LP资金的受托管理机构，在基金募集期间，其对所募集项目基金的使用有实际监督权力，并具体行使相应管控措施；

6、管理公司设计：

为便于该基金公司募集的正规性和面向社会投资人宣传推介的需要，该基金需要设计相应基金投资管理公司（如：海丰华），该公司为有限合伙企业，从出资比例可以4:3:3，即地产项目方可以选择（或不选）指派特定无明显关联人员任法人，但必须注意是该管理公司合伙人必须要具备金融投资及地产行业资深背景，否则无法有募资的号召力。

该基金管理人（有限合伙法人公司）的相应合伙人，按照“其他与项目融资方签署的相关约定”，在达成本基金募资条件和募资任务的状况下，由该地产项目开发方实际控制人（自然人）按照约定，对本条中上述合伙人（自然人）予以支付对价报酬费用，约定：不论基金周期为多久，顾问费用为上述融资额一次性支付融资额的10%（如按照基金存续期2年，则年化费率为5%，如存续期为3年，则年化收益率约为3.3%）此项目费用支付方式为现金，且按照实际募资到位情况予以支付到相应合伙人指定的账户，原则上募资到位3个工作日内支付完成）；在上述地产基金项目完成退出后（2或3年后），根据实际退出后的投资回报情况，上述合伙人有优先权选择下面任一方式与项目结算：

（1）对于GP退出后该项目收益如能顺利实现，则其收益可能为“本金投资额1000万+劣后收益额（按投资额收益率：第1年为20%，第2年为25%，第3年为30%，如2年退出合计收益率为45%，如3年退出合计收益率为75%）”，因上述GP注册出资为项目实际控制人对合伙人予以借款出资方式，故无论项目实施情况及投资回报如何，在基金实现退出后，上述合伙人应以上述“本金投资额1000万部分”予以归还原借款人后，该合伙企业依然为上述合伙人拥有企业，而该投资款对应的“投资劣后收益部分”（投资2年累计45%，或投资3年累计75%的收益部分）归相应合伙企业及合伙人所有，与上述相应对合伙人的借款人无关，相应借款人无权要求对此部分收益拥有任何收益权。

（2）对于GP退出该项目的收益实现后，上述GP合伙企业的合伙人无意继续合作，可选择将对该合伙企业的出资对外转让（实际是以合伙企业出资人变更为合伙人相应借款人或其它任意第三人的方式，冲抵原合伙人成立该合伙企业时对外的个人借款），相应上述合伙企业的投资回报权益也随之转移。