买房子要注意的问题

一、选择适合自己的地段。大家很清楚，影响物业价值最关键的因素便是所在地段，地段良好，物业升值也快，但是如果所购买房屋用来自住，我认为适合自己居住的地段就是好地段，尤其在房价承受能力不高的情况下，没有必要为了追求所谓的“高尚地段”而牺牲自己居住的品质。那么何谓适合自己居住的地段呢？其实就是您所熟悉的地区，您了解住处周围的环境情况，以及配套措施（如学校、购物地点、交通等），当这些配套措施基本上能满足您的需求时，这就是最好的地段。       

  二、没有十全十美的房子。想要买到各方面都令自己满意的房屋，虽不能说不可能，但确实是一件相当困难的事，所以只要物业大部分能达到您的要求，便应该值得您的考虑。       

  三、做好财务安排。大部分家庭在第一次买房的时候都可能需要申请贷款，只要您前往咨询银行经理、贷款经理、或地产代理，他们都能够为您计算所能借贷的额度，而且每家的银行申请贷款的标准都有差别，针对每个贷款人的情况，贷款限度也各有不同。       

  另外，首次置产者还要准备房价的5%至20%作为头期款，所以在看房之前最好事先订立财务预算，以免浪费自己的时间。由于财务方面的原因，很多人第一次买房时都无法顺利买到自己想住的房屋，但是您不必担心，只要有了第一间自己的房子，以后便能够有机会以小换大，最起码您已经有了属于自己的住所。       

  四、清楚自己的需求。购买自住房所追求的便是一种生活方式，如果您是一位正在为事业打基础的年轻人，最好考虑位置与房型对您工作有利的物业种类，比如靠近上班地点，交通便利、出入安全的房子

买房子要注意的问题

1地理位置,交通是否便利,从你家楼下路过的公交车或者出租车是否多;是否靠近学校,医院,商场等地 

2室内格局,迷信的说法很多,但我不信.我只觉得只要自己看着舒服就可以. 

3小区的物业怎么样,是否经常停水停电, 

4房屋质量.屋内是否有裂纹,水管煤气管道等等是否安全无泄漏, 

5周围环境,是否吵闹,安静的住房环境更加有益于身心健康, 

6最后就是价钱了.是否合理,是否在自己的承受范围之内. 

买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。您不妨记住并逐条检查看一看。 

关于门： 

1.门的开启关闭是否顺畅？ 

2.门插是否插入得太少， 

门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 

3.门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 

4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 

关于窗： 

5.窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 

6.开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 

7.窗户玻璃是否完好？ 

8.窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 

关于地板： 

9.地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ 

10.地板间隙是否太大？ 

11.柚木地板有无大片黑色水渍？ 

12.地脚线接口是否妥当，有无松动？ 

13.地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 

强力推荐：新房查验三十六条 

2005-11-21 14:07:39 编辑/沙鸥 

买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。您不妨记住并逐条检查看一看。 

关于门： 

1.门的开启关闭是否顺畅？ 

2.门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 

3.门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 

4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 

关于窗： 

5.窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 

6.开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 

7.窗户玻璃是否完好？ 

8.窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 

关于地板： 

9.地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ 

10.地板间隙是否太大？ 

11.柚木地板有无大片黑色水渍？ 

12.地脚线接口是否妥当，有无松动？ 

13.地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 

强力推荐：新房查验三十六条 

2005-11-21 14:07:39 编辑/沙鸥 

买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。您不妨记住并逐条检查看一看。 

关于门： 

1.门的开启关闭是否顺畅？ 

2.门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 

3.门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 

4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 

关于窗： 

5.窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 

6.开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 

7.窗户玻璃是否完好？ 

8.窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 

关于地板： 

9.地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ 

10.地板间隙是否太大？ 

11.柚木地板有无大片黑色水渍？ 

12.地脚线接口是否妥当，有无松动？ 

13.地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 

关于顶棚： 

14.顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 

15.看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 

16.顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 

17.特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 

18.墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ 

19.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 

20墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？21.内墙墙面上有否石灰爆点？ 

关于厨厕： 

21.厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 

22.坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ 

23.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？ 

24.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 

25.砖缝有无渗水现象？ 

26.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 

27.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 

28.卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 

29.出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 

30.您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。 

其它： 

31.厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ 

32.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 

33.供水管的材质？上海曾发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增加水中的铜含量，有益健康。 

34.试煤气热水器开关是否妥当？ 

35.居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其它管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 

36.自来水水质怎么样？ 

回答者：xuebia - 试用期 一级 10-10 18:02

买房 

1是看房子的地段，假如你是个上班的，那看看和你的单位近不近，还有就是一般购物方便不，附近有没有什么超市之类的，还有一点也很重要，那就是晚上那里安静不，如果半夜都声音嘈杂将会影响到你的睡眠，睡眠可是相当重要。 

2是看房子的朝向，由于地区不同房子的前门和后门朝向也很重要，只要是为了能冬暖夏凉。 

3买房的时候那些房产证啊之类的要注意，以免你到时候发生产权纠纷

买房子要注意的问题

购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 

商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 

购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 

一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 

《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 

1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。 

2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 

3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 

4、向县级以上房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。 

二、了解商品房预售合同基本的内容 

1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 

2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 

3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 

4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。 

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 

6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 

7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 

8、房地产权属登记义务。 

9、物业管理条款。 

10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 

11、其他条款或当事人约定的条款。 

下面说说购买现房应注意的事项： 

一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 

2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： 

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 

（四）已通过竣工验收； 

（五）拆迁安置已经落实； 

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 

（七）物业管理方案已经落实。 

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 

二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 

（一）当事人名称或者姓名和住所; 

（二）商品房基本情况； 

（三）商品房销售方式； 

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 

（五）交付使用条件及日期； 

（六）装饰、设备标准承诺； 

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 

（八）公共配套建筑的产权归属； 

（九）面积差异的处理方式； 

（十）办理产权登记有关事宜； 

（十一）解决争议的方法； 

（十二）违约责任； 

（十三）双方约定的其他事项。 

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 

2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 

最后还要注意以下同方面： 

一是开发商的五证二书,这是最重要的. 

一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 

二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 

三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 

四是交房时,先验房后办手续 

一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 

办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 

对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 

第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 

第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 

第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 

第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 

第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 

索要“两书一表” 

向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。 

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 

按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 

签收《房屋验收单》 

在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 

其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

买房子要注意的问题

任何合同都是基于交易双方的个人意愿所能达成的共识来订立的，但是如果你很喜欢这个房子，应该在买房子的时候注意这么几个问题。一是关于产权登记的问题（也就是合同里所说的备案，也是最为核心的问题，涉及你以后办理房产证时的若干问题）二是关于房屋的面积问题（有套内面积，公滩面积和建筑面积三个概念），避免开发公司玩巧。三是交房标准和交房时间问题。

至于违约责任问题，只要双方对等就可以了，不必过于计较。

买房子要注意的问题

买房要注意的： 

第一，需要看开发商的“五证”：有以下证件的房子才可以买： 

土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》； 

第二：是看房子 

看房全诀“十六式” 

第1式 看位置 

房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。 

交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。 

第2式 看配套 

居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。 

目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。 

第3式 看绿化 

目前住宅项目的园林设计风格多样，异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。 

第4式 看布局 

建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。 

一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。 

规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。 

容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。 

第5式 看区内交通 

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。 

人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。 

第6式 看价格 

看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最低价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。 

第7式 看日照 

阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。 

第8式 看通风 

在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。择时，购房者要仔细区分。 

第9式 看户型 

平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点： 

（1）入口有过渡空间。 

（2）平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。 

（3）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。 

（4）房间的开间与进深之比不宜超过1比2。 

（5）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。 

第10式 看节能 

住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。 

第11式 看隔音 

噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离。一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。 

第12式 看私密性 

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。 

第13式 看结构 

住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。目前的商品房大都是砖混结构的，砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。 

钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。 

第14式 看年限 

住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年；砖混结构50年。 

第15式 看面积 

许多购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业等方面的支出也会增加。 

住宅档次的高低其实不在于面积的大小，专家认为，三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。 

第16式 看分摊 

商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。 

二.买房过程中要注意: 

1.在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 

2.交房时一定要拿2证,住宅使用说明书和住宅质量保证书

买房子要注意的问题

1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。 

2)开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。 

3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。 

4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。 

5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。 

6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。 

7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。 

8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。 

9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。 

10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。 

11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些多是公司的领导来捧场的。 

12)注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。 

13)为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。 

14)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？ 

15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。 

16)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。 

17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。 

18)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。 

买房子需要注意事项及房子拿到手所遇问题？

购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 

商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 

购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 

一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 

《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 

1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。 

2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 

3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 

4、向县级以上房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。 

二、了解商品房预售合同基本的内容 

1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 

2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 

3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 

4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。 

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 

6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 

7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 

8、房地产权属登记义务。 

9、物业管理条款。 

10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 

11、其他条款或当事人约定的条款。 

下面说说购买现房应注意的事项： 

一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 

2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： 

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 

（四）已通过竣工验收； 

（五）拆迁安置已经落实； 

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 

（七）物业管理方案已经落实。 

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 

二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 

（一）当事人名称或者姓名和住所; 

（二）商品房基本情况； 

（三）商品房销售方式； 

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 

（五）交付使用条件及日期； 

（六）装饰、设备标准承诺； 

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 

（八）公共配套建筑的产权归属； 

（九）面积差异的处理方式； 

（十）办理产权登记有关事宜； 

（十一）解决争议的方法； 

（十二）违约责任； 

（十三）双方约定的其他事项。 

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 

2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 

最后还要注意以下同方面： 

一是开发商的五证二书,这是最重要的. 

一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 

二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 

三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 

四是交房时,先验房后办手续 

一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 

办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 

对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 

第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 

第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 

第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 

第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 

第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 

索要“两书一表” 

向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。 

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 

按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 

签收《房屋验收单》 

在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 

其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。 

（一）买商品房需要交的税： 

1、契税，购房总价的3-5%（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。 

2、印花税，购房总价的0.05% 

（二）基金： 

1、房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2% 

2、副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用 

（三）规费 

1、交易费 ，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交） 

2、《房屋所有权证》工本费 ， 各地不一样，但是都不超过100元 

3、《土地使用权证》工本费， 各地不一样，但是都不超过100元 

（四）如果按揭，还要发生以下费用 

1、评估费，购房总价的0.2-0．5% 

2、保险费 ，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50% 

3、公证费，贷款额乘以0.03% 

4、抵押登记费，100元