项目可行性研究报告编写规范

    　　第一部分 可行性研究总述

    　　这一部分是可行性研究报告的首要部分，总述要综合讲述研究报告中各部分的主要问题以及研究结论，并对项目是否可行明确提出最终建议，为可行性研究的审批提供条件。

    　　一、 提出的背景

    　　房地产项目的背景包括项目名称、项目承办单位、项目的主管部门、项目投资拟建地区和地点、承担可行性研究工作的直属单位单位及法人代表、研究工作依据、研究工作概况等五个方面。研究工作概述又包括：①项目建设的必要件，②建设项目发展以及工程项目可行性研究工作概况。

    　　二、 可行性研究的结论

    　　在可行性研究报告中所，对项目的产品销售、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、第三产业项目的财务效益以及国民经济、社会效益等若干个重大问题，都应作出明确的论断。可行性研究结论包括;市场预测和房地产项目建设规模：原材料、燃料和动力供应：厂址选择;项目工程技术方案：环境保护;工厂组织机构与劳动定员：项目实施进度;中国投资估算与资金筹措：项目财务与经济评价;项目综合评价结论等十个方面。

    　　三、 技术经济指标表

    　　在总述部分中，可将中每个部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，从而并使审批和决策者对项目全貌有一个全面概括的了解。

    　　四、 存在的风险问题及提出的建议

    　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明初步设计并提出解决的建议。

    　　第二部分 房地产项目的背景以及发展概况

    　　第二部分主要应说明投资项目的发起过程，项目提出的理由，项目前期工作的发展过程以及投资者的、投资的必要性等可行性的工作基础。基于此目的，需将项目的提出背景与发展概况作的叙述，说明项目提出的国际背景，投资的理由，在可行性研究前工作情况及其成果，首要结构性问题问题的决策和决策过程等情况。在叙述投资项目发展概况时，要能够清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

    　　一、 项目的背景

    　　项目的大背景包括国家或行业发展规划、项目发起人以及发起缘由两项。

    　　二、 项目发展概况

    　　项目的发展概况指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括己进行的调查研究项目及成果、试验试制工作(项目)：情况、厂址初勘初步测量工作情况、项目建议书(初步可行性研究调查报告)的编制、提出及审批过程等四项内容。

    　　第三部分 市场分析和项目规模

    　　市场分析在可行性研究中占有的地位。任何一个项目，其生产资产规模的确定，技术的选择，投资估算乃至厂址的选择都必须建立在对市场需求情况有了充分了解的基础之上才能决定。并且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中所，对市场需求预测，价格分析进行详细阐述，并确定建设规模。

    　　一、 市场调查

    　　调查包括拟建项目产出物用途调查;产品现有技术储备调查;产品产量及年销量调查;替代产品调查;产品调查查核国外市场调查等六项。

    　　二、 市场预测

    　　所谓市场预测，是指市场调查在时间上和空间上的延续。利用行业调查所得到的有关信息资料，研究报告根据市场信息资料分析报告得出的结论，对本项目产品未来市场需求量以及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析，在可行性研究其他工作中，市场预测的目的是制订产品方案，同时也是确定项目建设规模所必须的

    　　(一)国内前场需求预测

    　　预测内容有：本产品消耗对象;本产品的消费条件;本商品更新周期的特点;可能会出现的替代产品：本产品使用中可能产生的新等方面。

    　　(二)产品出口或进口替代分析

    　　有替代品出口分析和出口可行性分析。

    　　(三)价格预测

    　　三、 市场营销战略

    　　随着竞争的日益十分激烈，企业要根据资本市场情况，制定适当的销售战略，努力争取扩大市场份额，稳定价格，提高产品竞争力。因此，在可行性研究中，要对市场营销战略进行研究。

    　　(一)营销方式

    　　推销方式有：投资者分成，企业自销，国家部分收购，经销人代销人情况分析等。

    　　(二)推销价格制度

    　　(三)促销的措施

    　　(四)产品销售费用预估

    　　四、 产品方案与建设规模

    　　(一)产品方案

    　　产品方案包括列出产品名称、产品规格标准。

    　　(二)建设规模

    　　五、 产品销售收入的预测

    　　根据已经确定估计的产品方案和建设规模及预测的产品价格，可以进行产品销售收入的预测。

    　　第四部分 建设条件以及厂址选择

    　　根据第三部分中关于产品融资方案规划建设规模的论证和建议，在本部分中按建议的产品方案及规模来经营规模研究资源、原料、燃料动力等可靠性需求与供应安全性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，研究新厂址方案。

    　　一、 资源与原材料

    　　(一)资源

    　　(二)原材料及主要辅助材料供应

    　　但此项目包括原材料、主要辅助材料需要量及供应;燃料动力及其他公用设施的供应;主要原材料、燃料动力费用估算等。

    　　(三)需要作生产试验的原料

    　　二、 建厂地区的选择

    　　通过收购建厂地区的选择除了要符合行业布局、国土开发整治规划外，还应考虑资源，区域地质，交通运输和环境保护等要素。

    　　(一)自然条件

    　　(二)基础设施建设

    　　(三)社会经济条件：

    　　(四)其他应顾及的因素

    　　三、 厂址的选择

    　　(一) 厂址多方案比较

    　　厂址多方案比较主要就有：地形、地貌、地质的比较;占有土地情况比较;拆除情况的比较;各项费用的较为等。

    　　(二) 厂址推荐方案

    　　场址推荐方案包括：绘制推荐厂址的位置图：叙述厂址地貌、地理、山势的优缺点和推荐理由;环境条件的分析;占用土地类别分析;推荐厂址的主要厂区技术经济数据等。

    　　第五部分　房地产项目工程技术方案

    　　项目工程技术方案方案设计的重要组成部分。

    　　技术时间表主要研究项目应采用具体措施的生产工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要厂区组成以及建构筑物型式等。并在此基础上，准确估算土建工程量和其他工程量。在技术方案中，除文字叙述外，还亦须将一些重要图表数据及指标列表说明，并绘制出新总平面布置图、工艺流程左图等。

    　　一、 项目组成的范围

    　　本项目投资的厂内、外所有单项工程，配套工程主要包括生产投放、后勤、运输、生活福利等，都属于项目组成的区域。

    　　二、 产品的生产技术方案

    　　所谓生产技术方案，是指由生产产品所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。

    　　(一)　主、副产品质量标准

    　　此项叙述副产品项目商品和副产品质量标准。

    　　(二)　生产的方法

    　　(三) 技术参数和工艺流程

    　　(四) 主要就工艺设备选择

    　　(五) 主要原材料、燃料、动力消耗指标。

    　　(六) 主要生产炼铁厂布置方案

    　　三、总平面布置的原则和运输、仓储等方案

    　　(一)总平面布置的原则

    　　总平面布置应当根据项目各单项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存以及厂内外交通运输等固体废弃物情况，按厂地的自然条件，生产其要求与功能以及行业、专业领域的设计规范设计规范等进行安排。

    　　(二)厂内外运输方案

    　　(三)仓储方案

    　　(四)占地面积及分布

    　　四、 土建工程方案

    　　(一) 主要建、构筑物的建筑特征及其结构设计

    　　(二) 特殊基础工程的装配

    　　(三) 建筑材料

    　　(四) 土建工程造价估计值

    　　五、 其他工程方案

    　　(一) 给排水工程

    　　(二) 地震设防

    　　(三) 动力及公用工程

    　　(四) 生活福利设施

    　　第六部分　环境保护和劳动人身安全

    　　在项目工程建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护及职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的各种近期和远期影响，对可能影响劳动得健康和安全的各种因素，都要进行可行性研究分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术上可行、经济，并且布局合理，对环境的很小有害影响较小的解决方案。按照我国现行有关规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须严格执行报告书的审批制度，同时，要求在可行性研究报告中所，对环境保护和劳动安全各种类型要有专门论述。

    　　一、 项目投资建设地区的环境现状

    　　二、 项目的主要污染源和污染物

    　　(一)投资项目的主要污染源

    　　(二)房地产项目的主要污染物

    　　三、 建设项目拟采用的环境保护标准

    　　四、 治理环境方案

    　　五、 气象预报制度建议

    　　六、 环境保护投资估算

    　　七、 环境影响价结论

    　　八、 劳动保护和热加工

    　　和安全卫生包括生产过程中职业危害因素的分析、职业安全卫生的主要设施、劳动安全与职业卫生机构、救护消防措施和设施方案建设等。

    　　第七部分　企业组织与劳动定员

    　　这一部分首要讲在可行性研究嘛报告中，根据项目规模、组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数以及劳动力来源和相应的人员培训投资计划。

    　　一、 企业组织

    　　其内容有企业组织为形式、企业工作制度等。

    　　二、 劳动定员和相关人员的培训

    　　其内容有劳动定员、年总工资和职工年平均工资估算、职业培训及费用估算。

    　　第八部分　项目制订时期进度安排

    　　项目实施同样也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施施行时期亦可称为投资时期，它是指从正式确定建设项目到房地产项目达到正常生产这一段时间。这一时期有以下工作阶段：项目实施准备，资金安排，勘察设计与设备订货工程设计施工准备，施工与生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等。这些工作阶段的各项投资和各个工作环节，有些是相互影响、前后衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的，所以，在可行性研究阵痛期，需要将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一的规划，综合平衡，作出合理而又切实可行予以的安排。

    　　一、 项目实施的各个阶段

    　　这些阶段包括建立项目实施管理机构、资金安排、技术获得与转让、勘察建筑设计和设备订货、施工准备、施工和生产准备、竣工验收等。

    　　二、 项目实施进度表

    　　项目实施进度表有横道图和网络两种。

    　　三、 项目实施的费用

    　　房地产项目实施费用包括：建设单位管理费、生产筹备费、生产职工培训费、办公和生活家具购置费、勘察设计以及其他应支出的费用。

    　　第九部分　投资项目投资估算与资金的筹措

    　　这一部分是全部内容项目可行性研究内容的重要组成部分。每个建设项目均需计算所需要的投资总额，分析提出进行投资的筹措方式，并制定用款计划。

    　　一、 建设项目总投资估算

    　　建设项目总投资估算包括固定资产和流动资金估算。

    　　二、 资金的筹措

    　　建设项目所需要的投资资金，其来源是度的。项目可行性研究阶段，资金筹措是根据对项目估算投资估算和流动资金固定的结果，研究资金的筹来源渠道和筹措方式，从中选择了条件优惠的资金。在可行性研究报告当中，应当对每种来源渠道资金及其筹措方式逐一论述，并附有必要的计算表格及其他附件。在可行性研究中，应对项目筹资方案的资金来源和内容加以说明。

    　　三、 投资使用计划

    　　制定投资使用计划项目投资及借款偿还计划。

    　　第十部分　财务、经济和社会效益评价

    　　在确定建设项目的半导体技术路线以后，必须对各种方案进行财务、经济社会效益褒奖，判断项目投资在经济上切实可行是否可行，并评选出更优秀方案。本部分的评价结论是取吉建设方案的这部分主要依据之一，同时也是对建设项目展开进行投资决策的重要依据。

    　　这一部分简要说明可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要就内容。

    　　一、 生产成本与销售收入估算

    　　首要有生产总成本、单位成本和销售收入估算

    　　二、 财务评价

    　　所谓财务评价是指考察项目建成后的获得能力，债务偿还能力及外汇能力的财务状况，借以判断投资项目在财务上上时的可行性。财务评价的分析方法是表态分析与动态分析相结合，以动态为主，同时采用财务价指标分别与相应的基准参数——财务基准收益率、相关行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资项目利税率作比较，以此来判断项目在财务上是否可行。

    　　三、 项目的国民经济评价

    　　项目的国民经济评价是项目经济评价的核心，是决策部门作项目韦谢列取舍的重要依据。建立项目国民经济评价采用费用与效益分析方法，运用诸如影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，从而计算项目对国民经济的净贡献，病人项目的合理性。价国民经济主要采用国民经济盈利能力分析与外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)为主要的价指标。同时根据项目的具体特点和实际需要，也可以计算经济净现值(ENPV)指标。涉及到产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)、经济换汇成本。

    　　四、 对项目的不确定性分析

    　　对重点项目进行评价，所采用的原始数据多数来自预测和估算。由于资料和重要信息是有限的，实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为了尽量避免或尽可能地减少风险，就需要分析不确定性因素对项目投资经济价指标的影响，以确定项目是否可信，这就是不确定性分析。

    　　根据分析内容和侧重点不同，可以将不确定性分析分为盈亏平衡恒定分析、敏感性分析和概率分析。进行可行性研究一般要进行盈亏平衡分析，敏感性分析和概率分析可视具体性情况而定。

    　　五、 对项目的社会效益制约分析

    　　除对以上各项指标进行和分析之外，还应对建设项目的社会效益和社会影响成功进行分析，亦即对不能定量的效益影响进行定性描述。

    　　第十一部分　得出结论可行性研究的结论与提出仔细分析建议

    　　一、 可行性研究事实建议

    　　由检视前面各节的研究研判的结果，可对项目在技术、经济上进行全面的评价，对建设方案进行综合总结，提出结论性的具体措施和建议。归纳如下：

    　　1、对推荐的客观条件拟建方案的基础建设条件、产品方案、工艺技术、经济与社会效益鲍洛通及环境影响的结论性意见。

    　　2、对主要的对比方案进行阐释说明。

    　　3、对处理方式可行性研究中还没有解决的主要问题提出切实的解决办法和建议。

    　　4、对应当修改的主要问题需要进行说明，并提出修改意见。

    　　5、对不可行的项目，要提出不可行的主要提出及处理意见。

    　　6、在可行性研究中主要中均争议问题的结论。

    　　另外附上可行性研究报告附件。

    　　须注意：凡属于可行性研究范围，但在研究报告以外单独的文件，顽症需列为项目可行性研究报告的附件，所列附件应当注明市名、日期、编号。

    　　二、 附件内容

    　　附件主要包括：项目建议书(初步可行性报告);项目立项批文;厂址选择报告书;资源勘探报告;贷款意向书;环境影响报告;需单独团体比赛进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告;需要的本土市场调查报告;引进技术项目的考察报告;引用外资各类条款文件;其他主要对比方案说明及其他附件。

    　　三、 附图

    　　附图主要有：厂址地形或鲁让县(设有等高线);总平面布置方案图(设有标高);工艺流程图;主要车间布置方案简图以及其他附图。