总量约束条件下城市更新项目空间增量分配方法探析——以深圳市华强北地区城市更新实践为例

万方数据

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综合贡献属性评价——由每一宗地承诺改造方案决定．主要评判宗地更新后对片区及单元内部其他宗地的服务能力，以此确定宗地改造贡献的大小。

同时。在上述三类属性评价过程中，为避免评判陷入主观臆断或自由裁量的困境。我们首先构建评价的因子体系，辅之以适当的权重标准。并以适当的方法进行量化，最终形成一套严密的评分机制，使评价的结平、准确、清晰。

２．２．３基于属性评价进行“二次交融取值”

分配单元空间增量需要分“两步走”：第一步首先判别宗地的更新方式．即拆除重建、功能置换或综合整治。明确需要采取“拆除重建”的宗地；第二步就“拆除重建”的宗地进一步论证，将空间增量分配给这些宗地。为实现上述两个目标。对宗地的三类属性评价结果进行二次交融取值。

第一次交融取值——判别宗地能否拆除重建，需要考量两方面的因素，一是宗地改造的价值高低．升值潜力越大、更新后价值越高的土地．越应该全面更新；二是宗地改造的必要性强弱。现状问题越严重、需要在用地内落实基础设施的土地．越应该全面更新。因此我们选取宗地的“区位价值度”与“更新紧迫度”进行交融取值。通过设定适当的取值方法与分数线，筛选出适合拆除重建的宗地。

第二次交融取值——判别宗地分得空间增量的多寡．也需要考量两方面的因素，一个仍然是宗地改造的价值高低，依据“竞租理论”观点，升值潜力越大、更新后价值越高的土地。应当获得更多的空间增量以使效益最大化：第二个便是宗地改造的贡献大小。改造后对所在片区或者单元内其他宗地贡献越多的土地．应当获得更多的空间增量以作为其所作贡献的酬劳。因此我们选取宗地的“区位价值度”与“综合贡献度”进行交融取值。通过将空间增量进行分类，并与宗地得分进行换算。从而有效的将增量分解。

２．２．４可操作性评估与退出机制

利用上述方法将空间增量分解至宗

地后。还需对分得空间增量的每一宗地

进行可操作性评估。评估的主要依据便

是更新项目的“拆建比”①。首先需要

通过基础分析．获得某一特定地区、特

定功能、特定权属状况下，满足基本经

济可行度的最大拆建比（如华强北地区

工改商为ｌ：１．８，工改居为ｌ：２．Ｏ）；进而

将宗地规划拆建比与这一最大拆建比进

行比较，只有当宗地规划拆建比小于等

于最大拆建比时。拆除重建才具有可操

作性。

对于评估不合格，即不具备拆除重

建条件的宗地．规定其退出单元增量的

分配。并根据需要采取“功能转换”或

“综合整治”的更新方式；单元增量由

剩余“拆除重建”宗地再次按照上述方

法进行分配。

需要特别说明的是。这里的“拆建

比”是“项目拆建比”而不是“宗地拆

建比”。由于一宗地上可能会有多栋建

筑。开发商可以只对其中的某一栋或某

几栋建筑物进行拆除重建。只要符合规

划控制的要求．那么允许其以拆除重建

豳１华强北地区现状卫星航拍图

Ｆｉｇ．１＾ｅ甜ｉｎｕｇｅｏｆＨｕａｑｉａｎｇｂｅｉｄｉｓ砸ｃｔ

图２＜上步更新规划＞单元划分及增■分配圈

Ｆｉｇ．２Ｕ１１ｉ协ａＩｌｄｄｉｓ仃：ｍｕｄｏｎｏｆｉｎｃｒ铘ｃｄ

ｖｏｌ呲访ｓｈｍｇｂｕｒｅｎｅｗａｌ

ｐｌａｒｌｎｉｌｌｇ

万方数据

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王嘉郭立德总量约束条件下城市更新项目空间增量分配方法探析——以深圳市华强北地区城市更新实践为例

裹３综合贡献属性■性因子权重评判一览裹

Ｔａｂ．３Ｗｃｉ曲ｔｃｖａｌｕａｄｏｎｏｆｔＩｌｃｃｏｍＰｒｃｈｅＴｌｓｉｖｅｃ帅一ｂｕｄｏｔＩｓ６ｃ眦ｓ

指标权重

评价因子

功能完善型单元价值提升型单元环境优化型单元

功能贡献度５５％３８％１２％

外部贡献度设施贡献度２３％１８％２２％

环境贡献度１２％２４％４６％

设施贡献度１５％

内部贡献度

环境贡献度ｌＯ％５％２０％

裹４Ｔ出．４更新紧迫度得分判别标准一览农

Ｂ咀Ｉｍｄｏｎｓｔａｎ捌丘ｃｔｏｒｓｏｆ山ｃｒｅｍｏｄｅｌｉｎｇｕｒｇｅｎｃｙ

标准分段禁止不需要可选择需要紧迫：十分紧迫评分０２０４０６０８０１００

图３二次交融取值流程示意图

Ｆｉ昏３

Ｔｈｃｄｉｓ仃ｉｂｕｄｏｎｐｒｏｃｅｄｕｒ嚣ｏｆｔ１１ｅ抽ｃｒｅ勰ｅｄｓｐ扯ｍｖｏｌ愀

类型单元各因子的权重值。

在明确某一类型因子的权重后．还需要对其包含下一层次因子再进行专家打分以确定各自的权重比例关系。如在评价交通便捷度因子所包含的毗邻道路、交通枢纽或轨道站点三者的权重时，专家给出三者的比例为２：２：ｌ。则意味着如果一宗地同时具备上述因素的两项或三项。可用这一比例关系判别权重。

３．２．２成果简介

借助上述方法。形成一套适合于深圳的指标权重体系。囿于作者的笔力，仅对第一层级因子的部分研究成果进行简述。

区位价值属性因子权重：由于区位价值与单元的主导功能密切相关．因此针对以商业办公、居住、产业三种类型的单元就各类因子的权重作了评判。具体内容如表１所示。

更新紧迫属性因子权重：由于更新

紧迫程度与单元更新的核心诉求密切相

关。因此针对以功能完善、价值提升、

环境优化与消除隐患四种类型的单元就

各类因子的权重作了评判．具体内容如

表２所示。

综合贡献属性因子权重：在评价综

合贡献程度的时候，专家们更加强调规

划对公众利益的维护。导致其整体权重

更偏向于外部贡献，具体内容如表３所

示。

３．３指标量化方法

３．３．１区位价值度的量化

量化方法：函数法

参照区位论关于空间作用随距离而

呈线性衰减的论断，利用正比例函数ｙ－

ａｘ＋ｂ计算因子得分，再乘以相应的权重

然后求和，最终计算出每一宗地的综合

得分。

例如：以地铁站因子为例．设定当

地块距离地铁站小于１００ｍ时．地块得

分为１００分；当地块距离地铁站距离大

于５００ｍ时．地块得分为Ｏ分：则这一

因子的函数为ｙ＝１２５一ｘ“。如果距离地

铁站点３００ｍ，则得分为５０分。

３．３．２更新紧迫度的量化

量化方法：分段评分赋值法

对每一宗地更新的紧迫程度进行判

别，以５０分作为是否需要更新的分界

线，分数越高更新需求越强烈，分数越

低更新需求越微弱。具体赋值标准如表

４所示。按照因子得分，再乘以相应的

权重然后求和．最终计算出每一宗地的

综合得分。

例如：以街道界面为例．当地块所

在的街道界面十分破旧．严重影响城市

景观时。则可认为该宗地改造十分紧

迫，相应该因子得分为ｌｏｏ分。

３．３．３综合贡献度的量化

量化方法：奖励系数法、当量比例

法。

由于综合贡献度的量化指标直接用

来指导增量的分配。因此需要针对宗地

具体情况的差异。制定更加实际的量化

方法，而不是以一个抽象的总分一言蔽

之。具体分为两种类型。

第一类是宗地做出的贡献能够直接

进行度量的。如贡献出的土地规模、建

筑规模等，采用奖励系数的量化方法，

直接转化为空间增量。同时这里还需要

用到“容积率转移”ｏ与“容积率奖励”ｏ

两个基本原则。

例如：某一功能完善型单元，提供

公共设施的奖励系数为１．０５．总的空间

增量１５万ｍ２，需要拆除重建的宗地面

积５万ｍ２，单元增量容积率为３．Ｏ。单

元内需要提供一处占地ｌ万ｍ２的小学

和一处建筑面积３０００ｍ２的社康中心，

假设Ａ宗地承担小学。Ｂ宗地承担社康

中心。则Ａ宗地自动获得ｌ万×３．０×

１．０５＝３．１５万ｍ２的增量：Ｂ宗地自动获

得３０００×１．０５＝３１５０万ｍ２的增量。万方数据

万方数据

王■郭立德总量约束条件下城市更新项目空间增量分配方法探析——以深圳市华强北地区城市更新实践为例

裹７Ｔ出．７三单元宗地。编合贡献度”评分一览裹

Ｃ∞ｄｉ伍ｏｆｃｏｍｐｒｅｈｃｍｉＶｅｃｏｎ硒ｂｕｄｏｍ酬嘶ｏｎ白ｒ证ｃ３

＼＼因子外部贡献度内部贡献度

＼功能贡献度设施贡献度环境贡献度设施贡献度环境贡献度

宗地＼３８％

１８％２４％１５％５％＼

宗地Ｃ８５分１２（）００ｍ２５９分２５分９０分宗地Ｅ１５分４（－００岫２４１分７５分ｌＯ分

一般（图５）。

上位规划要求：单元总的空间增量１６万ｍ２：位于“城市大型商业综合功能区”内。要求进一步提升商业功能的集聚度，挖掘用地的潜在价值；在单元内部建设城市支路系统。

改造意向：宗地Ｃ、宗地Ｅ以及宗地Ｆ提出“拆除重建”的改造申请。并都提出了较多的空间需求。

４．２第一次交融取值．确定改造方式首先．单元更新的核心诉求为提升土地价值。挖掘空间潜力．因此可以确定本单元属于典型的“价值提升型单元”。

其次．对提出改造申请的三宗地进行“区位价值属性”与“更新紧迫属性”的评价。在区位价值属性的评价中。由于各类外部要素对三宗地的影响程度差别不大，故得分相近；而在更新紧迫属性的评价中，宗地Ｃ由于现状开发强度明显低于其他两宗地。且存在大

圈４单元三权一状况示意圈

晦４ｏＭ删＝ｓＩｌｉｐｏｆｕｎｉｔ３面积的消防隐患，故得分最高。具体评

价结果如表５、表６所示。

最后，按照前文所述方法将“区位

价值度”评分与“更新紧迫度”评分进

行交融取值，得到如下结论。

（Ｉ）宗地Ｃ“更新紧迫度”得分超

过８０分。可以采取“拆除重建”的更

新方式：

（２）宗地Ｅ“更新紧迫度”与“区

位价值度”得分之和超过１２０分。可以

采取“拆除重建”的更新方式。

（３）宗地Ｆ无论总分抑或单项得分

均未达标，因此不允许其采取“拆除重

建”的更新方式。

４．３第二次交融取值．分配空间增量

首先对宗地Ｃ与宗地Ｅ进行“综合

贡献属性”评价。

外部贡献度方面：功能贡献度评

价。两宗地均计划引入商业办公综合体

职能，考虑规模因素双方按照宗地面积

比例得分；设施贡献度评价可量化，根

据双方提供宗地用于修筑市政道路的面

积．确定双方得到的空间增量；环境贡

献度评价，根据两宗地沿街面的长度比

例确定贡献度。

内部贡献度方面。设施贡献度评

价．宗地Ｅ承诺提供地下通道与宗地ｃ

地下空间连通，同时两宗地在其临近地

铁站点的一侧各提供出部分用地用作公

共空间。因此宗地Ｅ的设施贡献度较

高：环境贡献度评价，宗地Ｃ的更新将

全面提升内部环境质量。并且有条件塑

造出更丰富的内部空间。故其得分远高

于宗地Ｅ。

具体评价结果如表７所示。

其次．按照前文所述方法将“区位

价值度”评分与“综合贡献度”评分进

行交融取值。将单元１６万ｍ２的空间增

量进行划类分配。

（１）奖励增量：按照单元总增量的

１５％进行控制。则奖励增量总计２．４万

ｍ２。扣除１．６万ｍ２的设施贡献部分，剩

余０．８万ｍ：按照贡献的当量比例与所属

因子的权重关系进行分配。最终宗地Ｃ

获得１．８万ｍ２，宗地Ｅ获得０．６万ｍ２。

（２）调剂增量：“内部贡献度”与

“外部贡献度”的权重比为ｌ：４，则调

剂增量总计６０００ｍ２。按照贡献的当量比

例与所属因子的权重关系进行分配。最

终宗地Ｃ获得２４７５ｍ２．宗地Ｅ获得

３５２５ｍ２。

圈５簟元三现状ｔ设示意图

Ｆｉｇ．５Ｅ】ｄ蚰ｇｃｏｎｓ呻ｃｄｏｎ“ｕ１１ｉｔ

３

总量约束条件下城市更新项目空间增量分配方法探析——以

深圳市华强北地区城市更新实践为例

作者：王嘉， 郭立德， WANG Jia， GUO Lide

作者单位：深圳市城市规划设计研究院

刊名：

城市规划学刊

英文刊名：URBAN PLANNING FORUM

年，卷(期)：2010(z1)

被引用次数：1次

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本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_csghhk2010z1005.aspx