山东省2016年房地产估价师《制度与》：房地产估价机构业务监管考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。A．基本内容B．首要内容C．本质内容D．核心内容

2、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。A．确定建设施工的各种图纸准备就绪B．完成全体工作人员的筛选工作C．获取土地使用权D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

3、下列说法不正确的是__。A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B．土建工程的利润＝直接工程费×利润率C．安装工程的利润＝人工费×利润率D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率

4、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1B：1．5C：2D：2．5E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产估价是一种关乎__的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。A．相关单位B．个人C．集体D．相关单位位和个人

6、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。A．605B．600C．650D．550

7、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于。A：280万元B：285万元C：290万元D：295万元E：工业用地的监测点评估价格

8、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为__元/m2。A．3300B．3324C．3335D．3573

9、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。A．7B．10C．15D．20

10、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。A：1 177B：675C：688．2D：1 200E：工业用地的监测点评估价格

11、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。A．14140B．42421C．56561D．60000

12、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。A：14B：15C：20D：28E：执行层的组织协调

13、指标属长期偿债能力指标。A：流动比率B：速动比率C：利息备付率D：资产负债率E：借款合同

14、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D．价值定价法

15、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。A．8.0B．8.4C．9.0D．10.0

16、2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80㎡，单价为5000元／㎡，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税元。A：4000B：6000C：12000D：16000E：执行层的组织协调

17、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A．市场定位B．市场调查C．市场细分D．市场分析

18、人防工程的地下室面积__建筑。A．属不应分摊的共有B．属应分摊的共有C．不属共有D．属物业公司所有的

19、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。A：地籍图B：宗地图C：房产分幅图D：房产分丘图E：执行层的组织协调

20、某宗房地产是在有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833B．2500C．1250D．1067

21、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项房地产投资的实际收益率为。A：9.26％B：10％C：11 32％D：12％E：借款合同

22、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是__。A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的主要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好

23、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是。A：销售收入增加0.24％B：销售收入增加3.76％C：销售收入减少0.24％D：销售收入减少3.76％E：执行层的组织协调

24、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。A．宏观区位B．中观区位C．微观区位D．其他区位

25、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让

2、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是__。A．核定为三级，并设3年的暂定期B．核定为三级，并设1年的暂定期C．核定为暂定级，并设1年的暂定期D．核定为暂定级，并设3年的暂定期

3、潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的。A：租金B：租金以外的收入C：空置率的差异D：运营费用的差异E：转让收益

4、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。A：区位B：用途C：档次D：周围环境E：建筑规模

5、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。A．第一阶段初期B．第二阶段C．第一阶段后期D．第三阶段E．第四阶段

6、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行自贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是。(2008年试题)A：1.82%B：2.33%C：3.57%D：5.45%E：借款合同

7、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有。A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

8、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。A：土地所有权B：依法承包的荒山的土地使用权C：宅基地使用权D：固有汽车加油站E：乡镇企业用房

9、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为__。A．2003年6月15日B．2003年8月15日C．签订估价委托合同之日D．估价人员与委托人商定的某日

10、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为B：直接融资有利于筹集长期投资资金C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的比间接融资少D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高

11、关于重新购建价格的说法，正确的有。A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出B：重新购建价格相当于账面价值C：重新购建价格是客观重新购建价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

12、房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括。A：建设工程用地批准手续已经办理B：建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％C：已按规定办理了工程安全监督手续D：已按规定确定了施工企业E：施工图设计文件已按规定进行了审查

13、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（）。A．9.26%B．10%C．11.32%D．12%

14、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括．(2009年试题)A：开发商违法预售B：借款人赖账不还C：借款人拖延还款D：房地产市场供需失衡E：借款合同

15、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上

16、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为__%。A．6B．6.9C．8.8D．9

17、下列关于地役权，表述不正确的是。A：地役权自地役权合同生效时设立B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限C：土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外D：地役权可以单独抵押E：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记

18、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为__。A．市场价格B．积算价格C．比准价格D．收益价格

19、投资的特性包括（）。A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动B．投资具有时间性C．投资的目的在于得到收益D．投资具有稳定性E．投资具有固定性

20、房地产的供给弹性主要有__。A．供给的社会弹性B．供给的人口弹性C．供给的价格弹性D．供给的要素弹性E．供给的经济弹性

21、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括__。A．购买价格B．土地费用C．租金水平D．空置率E．建筑费用

22、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括__。A．交易日期与估价时点相近B．使用性质相同C．地点相近D．价格相同

23、由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

24、估价人员搜集交易实例的途径主要有。A：房地产交易当事人B：有关部门C：道听途说D：房地产交易展示会E：报刊、网络

25、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。A．服务市场B．合格有效市场C．有效市场D．潜在市场