商业物业运营策划标准化流程之项目市场调研篇

1．项目背景

包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。

2．宏观环境调研

（1）城市经济发展环境。

A．城市的经济发展水平。

B．城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况。

（2）城市人口环境。

包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。

（3）人文环境。

        包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。

（4）商业环境。

包括城市零售消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。

（5）其他宏观环境。

        包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。

3．项目地段环境调研

（1）周边居民环境。

包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向以及周边居民环境的风俗习惯等特征。

A．地段交通环境。

B．地段交通道路的性质。

C．地段交通辐射的区域。

D．地段交通车流状况。

E．项目地块交通条件状况。

F．其他对外交通设施。

（2）地段商业环境。

A．地段环境中商业区的类型。

B．地段环境中商业区的经营规模、销售规模。

C．地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。

D．地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。

（3）地段区位特征。

        包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等。

（4）地段未来规划状况。

包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等。

（5）项目地段开发条件。

通过对地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。

4．项目商圈调研分析。 

（1）项目商圈范围的确定。

A．预测分析项目的商圈范围。

B．商圈调查。

C．描绘项目的商圈范围。

（2）商圈分析。

A．商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。

B．商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。

C．商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。

（3）经营者调研分析。

    包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。