老旧小区规模性改造的可行性研究报告

何於纲

【摘 要】老旧小区多数规模不大,环境差,已成为制约城市发展,影响社会和谐的一个直观因素,每年花一定财力、物力进行小区出新,治标不治本,不能从根本上改变硬件设备不足等问题.如果重新规划改造,就能彻底解决老旧小区存在的问题.只要给,首先解决规划问题,其次解决回迁房土地出让费减免等问题,同时给老旧小区改造企业一定的资金支持,拆迁采用“原地拆迁,就地安置,略有改善”的原则,老旧多层规划改造还是可行的.

【期刊名称】《市场周刊·理论研究》

【年(卷),期】2017(000)012

【总页数】3页(P5-7)

【关键词】老旧小区;环境;改造

【作 者】何於纲

【作者单位】南京鼓楼城镇建设开发有限公司

【正文语种】中 文

【中图分类】F291

大中城市的老旧小区多数规模不大、分布散、基础设施陈旧，行路难、停车难，环境、卫生、治安状况差，已成为制约城市发展，影响社会和谐的一个直观因素，为了更好地改善城市居民的居住环境和生活条件，并满足城市应有功能，以提高城市整体形象，进而全面建成小康社会，不断提高幸福指数，探索老旧小区规模性改造是很有必要的。

老旧小区大多都是上世纪八十年代初，九十年代末开发建设的多层住宅小区，受以往计划经济观点和当时经济状况的影响，绝大多数老小区建设之初品质比较低，房屋大部分老旧破损，小区道路和地下管网设施年久失修难于护养，保洁、绿化不达标，居住环境难于改善。

按当时规划要求，楼宇间距很小，没有机动车停车位，缺少体育健身设施以及文化活动空间小。随着城市发展和居民生活水平的提高，机动车越来越多，目前老旧小区机动车是全部沿小区内的道路停放，不仅严重影响了居民的出行，而且也存在消防隐患。

老旧小区90%以上都是七层以下住宅，无电梯，由于老龄化快速上升，住在上层的老人不少上下楼困难，虽然对老旧小区安装电梯有一些补贴，但能把电梯安装上却是非常难的事情，如南京市2017年任务是老旧小区安装壹仟多台电梯，实际只开工安装了壹佰多台电梯。老旧小区在当初建设时就没有物业管理，有的小区也就三、五栋，甚至还有见缝插针的独栋房，房屋建筑零星分散，安全管理困难，要实行物业管理，小区就要有一定规模的改造，如安装岗亭、电子门、围栏、监控系统等，因为小区道路都不宽，人车不能分流，实行全封闭的物业管理难度很大，由于环境不好，居民也不愿意花钱买服务。

每年花一定财力、物力进行小区出新，也主要是外立面出新、环境整治等，治标不治本，不能从根本上改变硬件设备不足等问题。

采用“原地拆迁，就地安置，略有改善”的原则，在保证住户原使用面积不少的情况下略有改善，每户按原拆迁使用面积，再增加半个房间，使用面积每户约增加8-10平方米，要想得到较多改善的，超面积部分按商品房付款，个别住户要求货币安置的，可以按市场评估价收购，但总体来说还是以原地安置为主，货币安置为辅，这样居民的各方面利益都能兼顾到，拆迁难度相对要小，因为谁都希望自己的居住环境好，住房条件改善。

可以先选一个十公顷左右土地平衡这个方案，3/5作为安置房，2/5作为商品房，把地下二层空间挖出来停车、建高层，把环境空间做出来。按现有要求建配套，建养老院、幼儿园、社区服务、社区卫生服务站、老人活动中心及商业配套用房等。如果拆迁的地块有养老院和幼儿园，可以先选址建新的，等老人和小孩搬到新的条件更好的养老院和幼儿园再拆旧的，采用“先建后拆”方案。规划好后，整个项目运作力争三年时间完成。

具体运作采用牵头、公司化运作模式，前期资金可从每年小区出新资金中拿部分来启动项目，等项目有收益后连本带息还给，如不足可向银行贷款取得。运作中要大力支持，解决如下问题：首先要解决城市规划问题，居民原地安置，略有改善，还要有商品房，容积率就要在原基础上提高一倍左右。其次还要解决回迁房改造土地出让费减免问题，商品房可按规定适当收取土地出让费，出让费按开发进度收取和免回迁房各项规费等。

老旧小区二次规模性改造是一个惠民工程，可先选一个十公顷左右的大片做试点，效果好，可全面推广，以下就是以南京某片区老旧多层规划改造为例的可行性投资分析。

某片区和大多数老旧小区一样，虽然地处南京市鼓楼区中心位置，但是环境不好，是上世纪十年代开发建设的多层住宅、商业及办公用房等，还有一个规模较小，条件一般的养老院和幼儿园。规划改造片区内还有某厂五十年代建设的职工宿舍，六七十年代建设的一些多层和低层住宅，还有某食品厂的一处旧厂房。如果重新改造，该片区环境会得到彻底改善，也能探索一条老旧小区规模性改造的途径。

该规划改造片区总占地面积约10公顷，总建筑面积约20.7万平方米，其中住宅18.7万平方米，以中小户型为主，约3400户，商业约0.6万平方米，某食品厂面积约0.9万平方米，办公及养老院用房约0.5万平方米，容积率2.07。

十公顷小区重新规划后，以建高层为主，整个片区采用人车分流，地下停车按每户1∶1配置，总建筑面积约50.4万平方米，其中地上42.4万平方米，地下8万平方米，住宅40万平方米，商业1.1万平方米，养老院、社区服务用房、幼儿园、老人活动用房、社会卫生服务站等1.3万平方米，地下停车及设备用房等8万平方米，容积率1∶4.2，绿化率40%。

考虑高层得房率低于多层，使用面积按原拆迁面积拆1还1，每户再增加半个房间，每户的建筑面积就要增加约40%，该片区的需要还建面积约27.66万平方米,其中住宅26.18万平方米，商业0.66万平方米，办公0.22万平方米，养老院、幼儿园0.6万平方米，某食品厂考虑货币安置。实际可用于销售的面积约为16.01万平方米，其中住宅13.82万平方米，商业0.44万平方米。销售收入约726340万元，总投资约634160万元，可获税后净利润3690万元，投资回报利润率0.58%，详见投资分析。

1.经济技术指标规划改造前后对比

2.工程总投资

（1）拆除房屋费、建筑垃圾外运费

拆除房屋采取以工顶料的模式，即拆除后的材料归拆除施工单位，视拆除后的可用材料费用的价值等情况再确定减免或部分减免拆除费用。考虑该片区为5～7层多层砖混结构，又在市中心区域，拆除房屋难度较大（含基础），按200元/m2计算。20.7万m2/×200元/m2=4140万元。

（2）某食品厂安置费

0.9万m2×21000元/m2=100万元

（3）搬迁补助费

1000元/m2×20.7万m2=20700万元

（4）临时安置补助费：按平均每户每月4000元租房3年测算

4000元/月/户×12月×3年×3400户=460万元

（5）其他补助费：每户按7万元测算

7万元/户×3400户=23800万元

（6）商业、办公临时安置补助费：按租房3年，每平方米每天5元测算。

0.8万平方米×5元/m2/天×365天×3=4380万元

（7）商业、办公其他补助费∶600万元

（1）至（7）小计121480万元

（8）土地出让费：按回迁房土地出让费全免，商品房按净地

1.58万元/m2楼面价测算（优惠后价格）

（42.4万m2-27.66万m2）×15800元/m2-121480万元=111412万元

（9）规费及检测费用：8771万元

（10）前期工程准备费∶470万元

（11）专业咨询服务费：3991万元

（12）建安工程费：299600万元

（13）配套设施费：6243万元

（14）室外工程费：2000万元

（1）至（14）项总费用553967万元

（15）其他费用：25606万元

（1）至（15）项总费用579573万元

（16）不可预见费3%

579573万元×3%=17387万元

（17）银行贷款利息

房地产开发属于资金密集型产业，对资金的依赖程度较高，从而使银行贷款利息成为开发成本的重要组成部分。某片区旧城改造还需大力支持，增加融资渠道，暂预计贷款200000万元，贷款期限3年，年利率6.2%，则贷款利息为：

利息＝200000万元×6.2%×3＝37200万元

工程总投资：

（1）至（17）项总计：634160万元

3.销售总额：726340万元

考虑该片区改造主要是为了改善人居环境，提升城区品质，新建的地下车位先只考虑商品房销售，其余用于租赁，解决该处居民停车问题。改造后可用于销售住宅13.82万平方米，商业用房0.44万平方米，地下车位用于销售的1380个。

（1）住宅销售额：138200m2×4.9万元/m2=677180万元

（2）商业销售额：4400m2×4.9万元/m2=21560万元

（3）车位销售额：1380个×20万元/个=27600万元

4.税收：88490万元

（1）

销售总额÷111%×11%=726340万元÷111%×11%=71980万元

工程款和材料款凭专票可抵扣，预计抵扣31000万元，实际缴纳40980万元

（2）所得税预交

销售总额×15%×25%=726340万元×15%×25%=27238万元

（3）土地预交

住宅：销售总额÷105%×2%=677180万元÷105%×2%=12900万元

商业、车位：销售总额÷105%×4%=49160万元÷105%×4%=1873万元

（4）城建税

×7%=40980万元×7%=2869万元

（5）教育税附加

×5%=40980万元×5%=2049万元

（6）印花税

销售总额×万分之八=726340万元×0.0008=581万元

5.净利润

销售总额款—总费用—税收=726340万元-634160万元-88490万元=3690万元

6.利润率

投资利润率∶3690万元÷634160万元=0.58%

7.总论

建高层、回迁房土地出让费全免，商品房地出让费优惠，给老旧小区改造企业一定资金支持，老旧多层规划改造还是可行的。经过重建后的小区，不仅环境能发生巨大变化，当地居民住房条件也能得到很好改善，也能得一定量的税收，如在南京推广之，每年还可省出可观的出新费用。

经过改造后的老旧小区，彻底解决了环境差、停车难、行路难问题；解决了配套设施不全，跟不上人们生活水平提高的需要，也为解决了老旧小区装电梯难、物业管理难等问题。

目前国家正在进行供给侧结构性改革，也能解决产能过剩的部分问题，供给侧结构性改革的根本目的是提高社会生产力水平，落实好以人为本的发展思想，老旧小区规模性改造问题破解如在全国推广，就可以消化部分产能过剩，用空间换取时间，至少可缓解三至五年，在这段时间可从容进行改革，同时又为上下游实体经济创造新发展和扩大就业迎来一定空间。

改建后的小区，居民得到了实惠，增加了税收，经济发展提高，是一个“相得益彰，一举多得”的民生工程，也能平抑房价，坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，也必将成为民生工程的一大亮点。