海南省加强村镇建设管理

海南省

关于加强村镇规划建设管理工作的意见

各市、县、自治县,省直属各单位： 

建省办经济特区以来，我省村镇建设得到较快发展，村镇面貌发生了很大变化。但由于村镇规划建设管理工作基础薄弱、规划工作相对滞后、管理机构和机制不健全等原因，我省村镇建设基本上仍处于自发状态，土地资源浪费、环境脏乱差、开发建设成本增加等问题突出，尤其是近年来，随着我省经济的快速发展，一些建设热点地区违法用地和违法建设现象呈现加剧趋势。为贯彻落实科学发展观，全面提高村镇规划建设水平，有效遏制违法用地、违法建筑蔓延，维护农村群众合法权益，创建优美的城乡风貌，改善农村生产、生活环境，节约集约利用土地，加快海南城镇化进程，实现城乡经济社会协调可持续发展，根据有关法律、法规，结合我省现阶段发展实际，现就加强村镇规划建设管理工作提出以下意见。 

一、加快制定和完善村镇规划，为规划建设管理提供基本依据 

（一）落实规划编制责任。村镇规划是村镇发展的蓝图，是农村社会不可偏废的公共，是建设和管理村镇的基本依据。村镇规划由乡镇负责组织编制，并监督实施。 

市县所在镇以外各乡镇的总体规划和控制性详细规划由乡镇组织编制，经乡镇人民代表大会审查通过后，报市县审批。 

村庄规划以建制村为编制单元，由乡镇负责组织编制，报市县审批。村庄规划在报送审批前应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。 

村镇规划经批准后，由乡镇公布实施，不得随意修改，如确需修改或者变更的，应当报原批准机关批准，修改后的规划应当依法重新公布。 

（二）各市县要抓紧做好村镇规划的编制和调整工作。目前，我省大多数村庄、乡镇尚未纳入规划管理范围，规划编制的任务十分繁重，为适应规划管理的迫切需求，要发挥各方力量，区分轻重缓急，分步做好村镇规划的编制和调整工作。 

2011年12月底前，首先完成《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》确定的22个特色旅游风情小镇总体规划的修编和控制性详细规划的编制工作；2012年12月底前完成市县所在镇以外各乡镇的总体规划修编和控制性详细规划编制工作。 

全省村庄规划应同时进行，2012年12月底前，完成需要重点控制的城边村和位于城郊结合部、公路铁路两侧、开发区和重点项目建设区周围、旅游景区和重点旅游区附近的村庄规划编制；2014年12月底前完成全省2542个行政村的规划编制。在取得最终规划成果前，各市县要在2012年底前首先对辖区内每个村庄进行测绘，编制《村庄现状分析图》、《村庄建设规划图》、《村庄基础设施规划图》和规划说明书，作为过渡期对每个村庄实施规划管理的基本依据，首先对村落布局和用地规模进行管控。省住房和城乡建设主管部门要组织全省具有工程勘察设计资质的单位，对测绘和三图编制工作提供技术支持。 

（三）村镇规划编制应当符合国家有关规定，并适应国际旅游岛建设的需要。做到遵守法律、法规以及国家和我省的技术标准和规范，符合上位规划的要求，与土地利用规划、林地利用规划、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》和《海南省社会主义新农村建设总体规划》相互衔接，巩固我省文明生态村（镇）建设成果，并遵循以下原则：  

合理布局，节约用地。合理安排各项建设和非建设用地，保护公共空间、农业用地和自然景观，充分利用各种资源，发展农村特色经济，合理控制建设用地规模，积极稳妥地引导分散、较小的农村居民点迁移合并，提高土地利用效率。 

完善功能，保障民生。在规划编制过程中，要注意听取群众意见，尊重群众意愿。以方便群众生产生活、营造良好人居环境为目标，合理配置村镇基础设施和公共服务设施，优先安排道路交通、供水、污水排放、电力通讯、清洁能源、垃圾收集等重要基础设施，明确文化教育、医疗卫生、体育健身、公共墓地等公共服务设施的建设目标和用地安排。村庄规划应安排足够的预留地，确保农民分户建房和其他生产生活需要，解除农民后顾之忧。 

保护生态，体现特色。践行绿色生态、节能环保的理念，通过规划引导生态保护，彰显海南得天独厚的热带岛屿、生态雨林、椰风海韵、黎苗风情等自然和人文特色。历史文化名镇名村，要充分摸清历史街巷、传统民居、文物古迹的布局、规模和保存状况，划定核心保护区，提出建筑高度控制及保护修缮措施，注重新建建筑与传统建筑的风格协调，保持和延续地方特色建筑风貌。  

综合防灾，确保安全。地处洪涝、台风、滑坡等自然灾害易发地区的村庄和乡镇，应当按照国家和我省有关规定，在村庄、乡镇总体规划中制定防灾措施或搬迁实施方案。对新建和迁建村镇的场址应开展地质灾害危险性评估。 

二、规范农村土地管理，促进集约节约用地 

（一）严格农村建设用地规划控制、用途管制和年度利用计划管制。村民住宅、村镇公共设施和公益事业、乡镇企业等建设需要使用农村集体土地的，应符合乡镇土地利用总体规划和村镇总体规划，并纳入土地利用年度计划管理，从严控制村、乡镇建设用地规模。 

（二）建立健全农村集体建设用地审批制度。农村住宅建设需要使用农村集体土地的，由村民向户口所在地农村集体经济组织提出申请，符合申请条件的，报乡镇审核，按批次报请市县批准；村镇公共设施、公益事业建设需要使用农村集体土地的，经乡镇审核，提交市县土地行政主管部门审查同意后，报请市县批准；农村集体经济组织兴办乡镇企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡镇企业的，应当向市县土地行政主管部门提出申请，由市县批准。其中，涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。 

（三）加强农用地管理。村庄规划确定的非建设用地，除架空电线、高架轨道以及地下管线等基础设施项目经批准后可以安排外，只能安排直接用于农业生产的农田水利设施、农业种植设施、田间农业综合服务站以及必须的市政基础设施等辅助设施，不得建设商店、餐饮、住宅等任何非直接用于农业生产的项目，不得利用农业生产辅助设施变相进行房屋开发建设；严禁村民在个人承包地内从事建房、葬坟、开矿、毁田打坯、烧砖瓦等行为。 

（四）严格宅基地管理。村民一户只能拥有一处划拨宅基地用于住宅建设，占地面积不得超过175平方米。审批村民分户申请时，既要充分考虑村民正常、合理的建房需求，又要从严掌握分户条件，控制宅基地过快增长。村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后，再申请划拨宅基地的，不予批准。禁止城镇居民到农村非法购买宅基地建房，违者予以没收。禁止变相通过联营合作、入股等形式建设“小产权房”、出售“小产权房”，违者予以没收或拆除。 

（五）加快全省农村土地确权和宅基地确权发证工作。要力争在2012年上半年完成宅基地确权发证工作。宅基地确权后，由于村镇规划和村民拆建、重建等原因，需要调整宅基地形状、朝向和位置的，可按等面积在原址或村庄规划区内其他位置进行置换，并重新核发集体建设用地使用证。 

（六）加强农村建设用地现状控制。对于尚未编制规划的村庄、乡镇，各市县可暂时按现有建设用地红线范围，对建设行为实施管理，农村居民确需建房的，可在村庄建设用地范围内安排闲置地建房，并办理用地和规划建设报批手续；对已经划入城市规划区、重点旅游区和其他产业开发区内的村民，鼓励集中兴建住宅小区，对于新的拆迁安置对象，不再采取划拨宅基地的方式安置，防止在城市建设中形成新的“城中村”，减少和避免“二次拆迁”；对于城市规划区、重点旅游区和其他产业开发区范围外的村民，也要把握城镇化的发展趋势和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村，有条件的乡镇，可打破村庄行政区域的界限，根据相对集中的原则，统一规划住宅、加工区、旅游景点景区和农田保护区；在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，要停止审批新建、重建、改建住宅。 

（七）有序推进农村土地使用制度改革。项目开发建设应尽量减少征用农民土地，必须征地的项目要统筹考虑农民当前居住、未来分户和合理的发展需求，妥善安置被征地农民；农村集体建设用地使用权流转试点必须报经省批准；在农村开展土地整理、拆旧建新的，海口、三亚市必须报市批准，其他市县必须报省土地主管部门批准后实施。 

（八）完善征地拆迁补偿。在征地拆迁补偿中，逐步提高土地所有权人和使用权人的土地补偿份额，改进地上附着物补偿办法，对报建与未经报建的地上建筑物、构筑物采取差别化的补偿标准，对违法抢建的各类违章建筑一律不予补偿，以减少抢建抢种行为。 

三、加强村镇规划建设管理，完善村镇规划建设管理机制 

（一）建立健全村镇建设规划许可制度。在村镇进行建设活动，必须符合村镇规划和村镇土地利用总体规划。在具体实施规划管理时，应当从农村实际出发，既要加强管理，充分发挥规划的约束、调节和引导作用，又要考虑方便群众，简便易行，各项许可要免费办理、限时办结。 

在镇规划区（不含市县所在地的镇和特定地区）内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的，建设单位或者个人应当向乡镇规划建设管理所申请办理《建设工程规划许可证》，经审核符合规定后，由乡镇核发，报市县城乡规划主管部门备案。未经乡镇批准，任何单位和个人不得擅自在村镇的街道、广场、市场和车站等公共场所修建临时建筑物、构筑物和其他设施。 

在村庄、乡规划区内使用原有宅基地和村庄规划预留宅基地建设村民住宅的，应当持村民户籍证明、宅基地使用证或其他能够证明宅基地真实情况的证明、村民委员会签署的书面意见，向乡镇规划建设管理所申请，审查合格后，由乡镇核发《乡村建设规划许可证》，报市县城乡规划主管部门备案。 

在村庄、乡规划区（不含特定地区）内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业以及农村居民集中住宅楼建设的，建设单位或者个人应当向乡镇规划建设管理所提出申请，报市县城乡规划主管部门核发《乡村建设规划许可证》。 

在村庄、乡镇规划区外不得进行建设活动，确需建设的，应当在符合上位土地利用规划和城乡规划的前提下单独编制规划，报县级以上城乡规划主管部门批准，并取得规划许可后方能进行建设。 

（二）加强村镇建设工程设计管理。在目前农村地区设计人才短缺的情况下，省和市县城乡规划建设主管部门应结合农村实际，编制具有地方特色而且能为农民接受的村镇住宅建筑设计图集，免费提供给农民选用。乡镇规划建设管理所应加强对居民住宅建设的引导，在村镇规划区内凡是公共建筑、基础设施和未选用住宅建筑设计图集方案的住宅，要由有资格的建筑设计单位和个人进行设计，减少和杜绝无证设计和无设计施工。  

加强村镇特色建筑景观风貌引导。村镇特色景观是海南国际旅游岛形象和人居环境的重要组成部分，规划设计单位在编制村镇控制性详细规划及建设规划时，应根据我省村镇特点提出特色建筑景观风貌引导，对建筑造型、层高、高度、色彩、材质等作出规定，小城镇居民住宅不宜超过6层，村庄居民住宅不宜超过3层。各市县可依照居民申请建房具体区块、村落的规划指标，确定居民住宅建筑的高度和建筑面积控制标准。对在特色旅游风情小镇内选用规划建设主管部门推荐的建筑设计方案进行建设的，可以给予适当补贴，以引导村镇形成体现地方文化特色的建筑风貌。 

(三)建立健全村镇建筑施工许可制度。在村镇规划区内建设学校、幼儿园、卫生院、商业服务等公共设施，居民自建3层（不含3层）以上住宅，以及投资额在60万元以上或建筑面积在300平方米以上的其他建设工程，建设单位或个人应当向工程所在地乡镇规划建设管理所申请办理《建筑工程施工许可证》，报县级以上城乡建设行政主管部门核发。其他建设项目报乡镇规划建设管理所备案。 

四、建立健全村镇建设工程质量管理制度，提高建设工程质量安全水平 

（一）明确质量监管主体。凡属申办建筑工程施工许可证的所有建设工程，均由市县住房城乡建设主管部门负责日常的质量安全监督工作，乡镇规划建设管理所协助。其他建设工程由乡镇规划建设管理所具体负责日常的质量安全监督工作。市县住房城乡建设主管部门要提供必要的技术服务和指导，帮助乡镇规划建设管理所做好村镇建设工程的质量安全监督工作。 

(二)加强建设工程竣工管理。凡应申办建筑工程施工许可证的建设工程应由建设方组织施工、设计、监理等单位进行竣工验收，乡镇规划建设管理所应对验收的组织形式、程序等进行监督。建设方应当自工程竣工验收合格之日起，限时向乡镇规划建设管理所申请，报市县住房城乡建设主管部门备案。未经竣工验收备案或验收不合格的建设工程，不得投入使用。其他建设工程，向乡镇规划建设管理所申报备案，否则，不予办理产权登记。 

（三）建立村镇房屋产权登记制度。村镇房屋户主应持有关材料向当地乡镇规划建设管理所申办房产证，由规划建设管理所报市县房产主管部门核发《房屋所有权证》。 

五、建立长效机制，严厉打击违法用地和违法建设行为 

（一）落实违法用地、违法建设属地查处工作责任。乡镇规划建设管理由乡镇负总责。乡镇要充分发挥乡镇国土所、规划建设管理所、村民委员会和村庄规划建设协管员的作用，建立执法巡查制度，及时发现和制止辖区内的违法用地和违法建设行为。对于辖区内的违法违章建筑，由市县委托乡镇组织力量予以拆除；对于规模较大、情况复杂的违法违章建筑，乡镇应及时上报市县，由市县组织有关部门和乡镇联合予以拆除。对违法用地、违法建设行为监督、制止和查处不力的，将对相关责任人进行问责。 

（二）对违法用地和违法建设行为要予以坚决打击。对于违法用地和违法建设行为，要采取标本兼治、疏堵结合、预防为主的原则进行治理，力求做到早发现、早查处；要重点关注和治理城边村、城乡结合部、开发区和重点项目周围、公路铁路两侧、旅游景区和重点旅游区周边的违法用地和违法建设；建立多部门协作机制，始终保持高压态势，控制增量，减少存量。 

凡在乡镇规划区和村庄规划区外违规建房的，一律依法予以拆除。在乡镇规划区和村庄规划区内，未取得合法用地手续和乡村建设规划许可证或者未按乡村建设规划许可证的规定进行建设的，责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，予以拆除；对拒不停止违法建设、拒不改正或拒不自行拆除的，依法强制拆除，恢复土地原状。对在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，符合土地利用总体规划和城乡规划的，除没收新建的建筑物和其他设施外，可以并处罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

为遏制非法土地交易和违法建设行为蔓延的势头，各地要进行一次全面摸底和集中清理，在2011年底前要取得阶段性成果。 

六、加强领导，完善村镇规划建设管理保障措施  

（一）加强领导，明确责任。在农村基层开展规划建设管理，在我省还是一项新的实践。各级要从贯彻落实科学发展观、统筹城乡发展和提高国际旅游岛建设水平的高度，充分认识抓好村镇规划建设管理工作的重要意义，进一步增强责任感和紧迫感，市县主要领导要亲自抓，切实加强领导，以更多的精力推进村镇规划建设管理工作；要将村镇规划建设管理工作纳入当地经济和社会发展规划，列入议事日程和财政预算；不断强化规划管理意识，自觉遵守规划，维护规划的严肃性。同时，要注意做好群众工作，动员群众积极参与规划编制，尊重村愿，引导群众移风易俗，配合规划建设管理工作。省将把村镇规划建设管理工作列入对市县经济社会发展的考核内容，市县要把村镇规划建设工作列入对乡镇、事处和村民委员会的考核内容，一级抓一级，狠抓各项措施的落实，尽快扭转我省村镇规划建设管理工作薄弱的局面。 

（二）加强村镇规划建设管理机构建设。市县城乡规划建设主管部门要有专门机构、人员负责村镇规划建设管理工作；各乡镇应设规划建设管理所，暂时不具备单独设立规划建设管理所的乡镇，可在国土所加挂“规划建设管理所”牌子，并至少配备2名财政预算管理事业编制的专业人员，业务上接受市县城乡规划建设主管部门指导，负责村镇规划建设管理工作。村民委员会要设立专职或兼职的规划建设协管员，负责村庄规划建设管理工作。 

（三）省和市县财政要加大对村镇建设的投入。要将村镇规划编制和实施经费列入财政预算，并视财力逐年增加。村镇规划编制经费以市县财政投入为主，市县财政确有困难的，省财政予以适当补助。从小城镇范围内建设项目征收的村镇基础设施配套费，应部分用于村镇规划的编制与实施。鼓励社会各界捐助村镇规划建设经费，支持村镇建设发展。 

（四）密切配合，形成推进村镇规划建设管理工作的合力。住房和城乡建设、规划、国土、发展改革、交通运输、水利、卫生、旅游、文体、工商、财政、、司法、农垦、电力、爱卫会、精神文明办等相关部门要加强协作，密切配合，充分发挥职能作用，共同解决村镇规划建设管理工作中遇到的问题和困难，促进全省村镇建设快速健康发展。 

（五）加强法制宣传教育，增强农村社会依法建设意识。市县职能部门要通过电视、广播、报刊、网络等新闻媒介，加强土地、规划、建设法规宣传。乡镇要组织乡镇规划建设管理所、国土所等部门利用节假日和其他村民相对集中的时间，通过发放宣传资料、规划公示、现场讲解、标语进村等形式，让农村居民了解本地规划内容和有关法规，自觉遵守有关要求，努力建设美好家园，改善自身生产生活条件。 

（六）加强业务能力建设，提高规划建设管理水平。省、市县城乡规划建设主管部门要建立村镇建设管理人员培训制度。对新任的乡镇长、分管的副乡镇长、规划建设管理所业务骨干及村庄规划建设协管员，都应开展村镇规划建设管理专业知识培训。建立农村建筑工匠培训制度，提高农村工程施工人员素质。继续加大城市规划建设领域人才、智力资源对村镇规划建设的支持。 

（七）加快制定配套。与本意见配套的《海南省村镇规划编制办法》、《海南省乡镇规划建设管理所和村规划建设协管员职责》、《海南省农村集体建设用地管理办法》、《海南省农村居民建房审批办法》、《海南省特色旅游风情小镇居民建房奖励补贴办法》等，由省住房城乡建设厅、省国土环境资源厅和有关部门另行制订。 

（八）做好农（林）场规划编制工作。国有农（林）场总体规划、控制性详细规划由其所在市、县、自治县城乡规划主管部门会同国有农（林）场组织编制，报市、县、自治县审批；乡镇所在地与国有农（林）场场部相连或相互交错的，由乡镇会同国有农（林）场组织编制，报市县审批。国有农（林）场场部及其基层居民点（连队）的规划建设管理参照本意见执行。 

各市、县、自治县在执行本意见过程中的有关情况和建议，请及时报送省或有关部门。

关于进一步加强农村村民建房规划建设管理实施方案

来源: 发布时间:2013-03-22 浏览数:1307

为贯彻落实村镇规划建设管理法规，完善农村村民建房审批手续，预防和控制农村违法建设行为，建设生态秀美和具有一定文化品位、地方民居特色的社会主义新农村，促进城乡统筹发展，根据县委、县《关于加强农村村民建房规划建设管理的暂行办法（试行）》（新发[2012]19号）的文件精神，经镇党政联席会议研究决定，制定松湖镇进一步加强农村村民建房规划建设管理实施方案：

一、加强领导，健全村镇规划建设管理机构

1、成立农村村民建房规划建设管理领导小组。组长由镇主要领导担任，副组长由镇其他党政领导及派出所长、司法所长担任，镇党政办、村建所、国土所、林管站、居委会、文广站、城建所及各村、主任为成员，领导小组下设办公室，办公室设在村建办，由镇分管领导兼任办公室主任，村建所长、土管所长、执法中队长兼任办公室副主任，负责日常具体工作。

2、成立农村村民建房联合审批小组。组长由分管城建的领导担任，镇村镇规划建设管理所、国土所、林管站、新农村建设办公室等部门负责人为成员。日常工作由镇村镇规划建设管理所承担。

3、镇成立村镇建设管理综合执法中队，具体负责本镇内农村建设的监督巡查，对违法建设依法进行查处。

镇同时成立农村村民违法建房联合执法领导小组，组长由镇主要领导担任，副组长由镇纪委、分管村建工作领导担任。领导小组下设办公室，办公室主任由镇分管村镇规划建设管理的领导担任。

4、各村农村村民建房工作由村党组织负总责，村委会主任为第一责任人，村委会分管同志为直接责任人。村委会分管人员具体负责村庄规划建设管理工作，负责受理村民建房报批手续，对本村的村庄规划建设进行监督，发现有各类违法建设行为，及时制止、上报，并协助处理。

二、加强管理，规范农村村民建房审批程序

(一)农村村民建房审批原则

1、在村镇规划区内集体土地上的农村村民建房(包括拆旧建新)，必须符合乡镇规划、村庄规划和土地利用总体规划。所有村庄都必须编制建设规划，村庄规划要按照“生态型、产业型、社区型”新农村建设和和谐秀美乡村建设要求，协调好村民生产、生活和文化、体育休闲活动的关系，科学安排村民居住区、休闲活动区、生产工作区的座落位置，以及水、电、路、管线、房屋、社区服务设施的布局，彰显新型农村村落社区的居住、生产和民俗文化等综合功能。村镇规划管理部门和国土部门应按照规划要求审批建房，不得批准无自然村村庄规划、不按规划选址等建设项目；不得批准超面积、破坏生态环境、损毁历史文化遗存等建设项目。

2、沿高速公路两侧、沿国道两侧各100米范围内，沿省道两侧65米范围内，不得审批建设新村庄和住房。农村村民建房尽量使用宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，严格落实“一户一宅”和房屋占地面积、体量、层数、间距、退距、户型设计等有关规定要求，每宗建房用地占用农用地面积不超过120m2，占用空闲地不超过180 m2，占用荒山荒坡不超过200 m2，人均占地使用面积不得超过40 m2 (农村独生子女按2人计算占地使用面积)，景区范围内的农民建房层数控制在3层以内。鼓励村民进行危房改造和拆除破旧危房以及无人居住的空心村，以腾出更多的宅基地用于村庄建设，改善和优化农村人居环境。村民建房建新必须拆旧，消除“一户多宅”现象，并采取必要的经济措施以约束和规范，由建房户在办理相关审批手续时，与村镇规划建设管理所签订协议。

3、农村村民建房鼓励采用省、市、县新农村建设部门推荐的新户型，由村镇规划建设管理所负责提供推荐户型给建房农户选择确定，在选择户型时，每个自然村落村民选择的新户型要基本一致，防止出现村落户型杂乱无序的现象。

(二)农村村民建房申请条件

1、符合下列条件之一的，可以申请在集体土地上新建、改建、扩建住房：

（1）无房户；

（2）原住宅人均建筑面积低于15 m2，确需建房的；

（3）家庭常住人口中有子女已领取结婚证书，而原住房建筑面积低于人均40 m2，（农村独生子女按2人计算使用面积），确需分户新建房屋的（分户的父母身边至少有一个子女）；

（4）在市、县控规区内原房屋破旧经有资质的单位进行鉴定，确认属于D类危房，无法修缮并经核实无其他住处的；

（5）经批准，户口由外地迁入本集体经济组织而又无住房的；

（6）因自然灾害、重点工程建设、征地拆迁等原因需新建住宅的；

（7）法律法规规定的其它情形。

2、有下列情形之一的，申请新建、改建、扩建住房不予批准：

（1）不符合土地利用总体规划、乡镇总体规划和村庄建设规划；

（2）已拥有一处宅基地，且人均住房面积已达到40 m2的；

（3）将原有的住房转让、出租、改变使用性质或者赠与他人的或原住房长期空置，无人居住的；

（4）原住房在拆迁和依法征用时，已享受货币补偿或住房安置的；

（5）不同意将原宅基地退还村集体的；

（6）没有和村委会签订交还旧宅基地的；

（7）户口不在本村集体经济组织的；

（8）其它违反宅基地批准条件的。

(三)农村村民建房审批程序

农村村民建房按以下程序审批：

1、建房申请人向所在地村委会提交申请，村委会负责对建房申请人是否符合一户一宅、是否存在出让房屋后再申请住房、是否属本村村民等情况进行审查。符合条件的，由村委会在建房申请人所在村小组张榜公示。公示无异后，经村小组、村委会分别在《南昌市农村村民建房审批表》签署同意意见后，由建房申请人报镇村镇规划建设管理所。

2、镇村镇规划建设管理所受理申请后与建房申请人选定户型，并于五个工作日会同国土部门现场踏勘，对符合规划要求的，应绘制一张拟建房屋四至范围用地红线图，并分别在《南昌市农村村民建房审批表》、《村(居)民建房用地审批表》上签署意见，并在第二轮5个工作日内由镇村镇规划建设管理所提请镇农村村民建房联合审批小组讨论。讨论结果报镇签署同意意见后，分别由镇村镇规划建设管理所、国土所报县村镇规划建设管理站和县国土局审批，审批后由村委会及时张榜公示审批结果。同意建房的，经镇村镇规划建设管理所与建房申请人签订建房协议书后核发《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》。

建房用地涉及林业用地、县乡公路沿线、库区及旅游景点的，在现场踏勘过程中，镇村镇规划建设管理所应及时通知林业、公路、水务、旅游等相关管理部门共同参与，并分别在《南昌市农村村民建房审批表》签署意见。

需占用农用地的，应当依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，办理农用地转用审批手续并取得《建设用地批准书》后方可核发《乡村建设规划许可证》。

3、建房申请人在取得《乡村建设规划许可证》后向镇村镇规划建设管理所申请放验线。镇村镇规划建设管理所牵头，会同国土所、镇建设管理综合执法中队联合对拟建房屋放线，并在现场设立拟建房屋的四至、层数、间距、建设规模、外立面效果图等内容的公示牌，以便群众监督及三级巡查，直至房屋竣工验收。

4、用地补偿原则：用地补偿原则：根据我镇实际情况，按照荒山地、林地、耕地的分类，由村建所分别按10元/m2、30元/m2、80元/m2标准向申请建房户收取土地资源补偿费。足额收取的按30%返还，不足额收取的不返还。

三、加强执法，完善村镇规划建设监管机制

(一)建立村点违法建设二级巡查报告机制

1、村委会在控违工作中负责一级巡查，主要职责为：

(1)监督建房户严格按照相关审批文件进行建设。

(2)建立村委会控违兼职或专职信息员制度，形成有效的控违监控网络，保持对违法建设行为的全程动态监控。具体落实巡查、报告、监控工作，切实遏制违法建设行为的发生。

(3)健全台账资料，由村控违信息员负责本村违法建设情况的收集、登记、分析、报告和反馈，全面、客观、真实反映违法建设行为的发生、制止、报告和处置情况。

(4)实行月报制度，由村控违责任人填写并签名后，报镇农村村民违法建房联合执法领导小组办公室汇总。

(5)对违法建设行为应及时制止，并责成违法行为人立即自拆，对不听劝阻的，及时报告镇分管领导。

(6)协助镇建设管理综合执法中队开展执法行为。

2、镇在控违工作中负责二级巡查，其主要职责为：

(1)镇是控违工作的责任主体，主要负责人是本镇控违第一责任人，分管领导、蹲村领导为直接责任人。对违法建设的监督管理采取分片包干办法，签订责任书。

(2)镇建设管理综合执法中队负责对辖区内农村村民建房的巡查，对接到举报或日常巡查过程中发现的各类违法建设行为应及时、坚决予以制止和处理；并以手机短信形式发送至党政领导、所涉主任。已无法控制的，由镇上报县“三级联动”防控违法建设领导小组，申请启动联动机制。

村要做到每月及时汇总上报控违材料，涉及重大违法建设的案件应一事一报，对瞒报、漏报的责任单位和责任人，由镇纪委追究相关责任人员的责任。

 (二)实行查处违法建筑三级联动机制

1、按照“早发现、早处理，不成型、不成风”的基本要求，加大对各类违法建设行为的查处。对正在实施的各类违法建筑，一律无条件予以拆除。

(1)对形象进度在零线以下的违法建筑，一级巡查管控责任主体应立即组织安排将基础部分清除，并做好登记。

(2)对形象进度在基础以上，一层以下的违法建筑，二级巡查管控责任主体应予以制止，拆除在建墙体，并及时组织安排将基础部分清除，若有特殊情况无法完成的，可申请二级以上巡查管控责任单位协助实施。

(3)对形象进度在一层以上的违法建筑，一、二级巡查管控责任主体应责成当事人立即停止建设，限期自行拆除。不停止建设或到期不自行拆除的，二级巡查管控责任主体应及时自行组织或申请三级巡查管控责任主体启动联动机制。

2、当发生以下情况之一时，经镇向县“三级联动”防控违法建设领导小组书面报告提出可启动违法建筑查处联动工作机制：

(1)违法建筑一层以上主体基本完工的；

(2)各责任主体辖区内发生大规模抢建，难以控制或严重暴力威胁阻碍拆违工作等情况的；

(3)各责任主体对辖区内发生的违法建筑性质认定不清，需要申请其他部门参与配合确认的；

在接到各责任主体启动联动机制要求后，镇联合执法领导小组应及时组织落实，通过建议召开领导小组会议、派驻联合调查组等形式，迅速查明情况，协调各成员单位解决好有关问题，并督促各责任主体和协作单位在规定时间内抓好落实。对经过调查了解，需要组织依法拆除行动的，经镇联合执法领导小组研究同意，制定拆除工作方案，明确责任分工，相关村、城建、国土及派出所、纪检、宣传按照分工要求认真将拆除工作落实到位。

(三)实行违法建设问责制

1、镇村建所、村委会主要负责人是违法建设监管工作的第一责任人，分管干部是直接责任人，接受镇联合执法领导小组组织的年度计分考核，对监管不力的单位和责任人，按照以下规定进行扣分和问责：

(1)本村内发生违法建设未及时发现、上报，或未按时向镇“联合执法”领导小组办公室报告巡查、控违工作基本情况的，每起扣0.5分。

(2)出现一层以下违法建筑，未及时拆除到位的，每起扣1分。

(3)对本村内违法建设查禁不力的，致使违法建设达到一层以上、两层以下的，每起扣2分。

(4)出现两层以上(含两层)或主体基本完工的违法建筑的，每起扣3分。

一年内累计扣分达6分及以上的，由镇联合执法领导小组副组长对其分管干部进行诫勉谈话，并责令其向镇联合执法领导小组写出书面检查；累计扣分达7分及以上的，由镇、镇长对村主要领导进行诫勉谈话；累计扣分达8分及以上的，以、的名义发文对责任主体进行通报批评并责成其主要领导向、写出书面检查；累计扣分达10分及以上的，依法罢免相关村委会主任职务，村支部就地免职。

2、镇各级行政事业单位公职人员以及村干部要带头遵守村建规章。凡行政事业单位公职人员以及村干部违规建房的一律拆除，并对违规建房担任实职的人员一律免职处理。对造成严重不良影响的，从严给予撤职、开除公职等组织处理。对行政事业单位班子成员以及村两委班子成员违规建房的，所在单位取消当年评先评优资格。

四、加强服务，提升村建规划建设管理水平

1、加大法规宣传力度。镇村建所要加大对《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江西省城乡规划条例》、《南昌市城乡规划建设管理规定》的宣传力度，让村庄规划家喻户晓，让村民熟悉建房审批程序，在全县树立规划的科学性、权威性、严肃性。

2、加大技术服务力度。镇村镇规划建设管理所应为村民提供村庄规划技术咨询等服务，并结合农村实际，提供美观、实用、可行、可操作的新型房屋单体设计效果图及配套结构施工图，供村(居)民选择使用。建房申请人建房条件符合审批要求的，涉及农用地转用的，由县级审核同意后整理汇总，在农转用批准后，镇村镇规划建设管理所、国土所应在十五个工作日内办结所有审批手续。凡涉及村民建房审批的公职人员，要热情优质服务，提高办事效率，及时办理审批手续，对无正当理由拖延不办或发生无故难、索拿卡要等违法违纪行为的，要严肃批评教育，及时制止纠正，情节严重的纪检监察机关应追究相关人员的责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

3、加大日常巡查力度。各村要切实加强对村民建房施工期间的监督管理，掌握辖区内村建发展状况，及时发现问题、解决问题，使户型、外型在建设过程中落实到位，变事后管理为事前、事中控制。各村委会、村小组通过信息联络员及时掌握村民建房动向，并建立经常性的巡查制度，确保村庄规划建设管理全覆盖，不留盲区。

4、加大奖补资金筹措力度。根据全镇农村每年新建农房的实际需求，为引导建房农民按规划和新户型要求建设，鼓励建房农民建新拆旧，县已设立农村村民建房规划建设管理专项奖补资金，整合相关资金，集中用于农村村建规划建设管理奖补。

5、加大推广新户型奖补力度。对拆除旧房，并经批准按推荐新户型建房的农户，每户给予1万元的奖补；对新单户，需要新扩建住房的，经批准且采用推荐新户型建房的农户，每户给予5000元的奖补。本条款两项奖补资金的支付按照“先建后补”的原则，经验收合格后由市、县专项资金分别承担40%和60%。

6、加大村点集中连片整体规划改造力度。对经批准的新村建设改造项目，在基础设施和配套设施的资金投入上给予重点支持，镇优先安排新农村建设点计划，争取上级按每户平均不少于2000元的标准扶持新基村点的公共设施建设。

7、加大项目整合力度。镇各有关部门，在安排与农村建房相关的惠农项目时，要按照村庄建设规划的要求，将惠农项目尽量向拆旧建新村庄或因原宅基地确属特别紧缺需开新基建新村庄的村点和按规划户型建设的农户倾斜。项目都要本着优化农村人居环境、改善农村面貌、提升农村文明程度的原则，在不违背要求的前提下，尽可能地支持新村庄和农民新居建设。

8、加大农村宅基地统筹协调力度。鼓励农村村点按照统一规划建设农民公寓和农村新社区，并鼓励建新拆旧，以解决农村建房宅基地不足，提高农村现有宅基地使用效益。对于在村庄规建过程中，确因宅基地特别紧缺而无法满足农民建房宅基地需求的，或需开新基建新村的，各相关村要根据所需新增宅基地的缺口量，每年度做出计划安排，报镇农村村民建房规划建设管理领导小组办公室汇总，经领导小组研究后，上报审批。

9、加大社会监督力度。镇领导小组办公室将向社会公布控违举报电话（83530129），设立举报箱在国土所，制定举报奖励制度。对经核查违法建设行为属实并且镇村二级巡查没有发现处理的，实名举报案件，可对首位举报人给予200元的奖励。多人同时举报的，奖励标准为平均分配。

五、实行奖罚，严格落实各项奖罚措施

1、为进一步强化村干部抓规范农民建房工作的责任。一年内每出现一起违章建筑，扣村委会2000元；若出现多起违章建筑，则按规定实行责任追究。若全年未有一起违章建筑的村，奖励该村10000元，再由村里按工作实绩奖励给村干部。

2、镇党政领导负责本工作片，蹲点干部负责所蹲村。凡本工作片每出现一起违章建筑，则罚挂片领导（所有片领导）200元（以此推算），凡村每出现一起违章建筑，则罚蹲点干部100元（以此推算），对镇党政领导、蹲点干部所罚款累计清算，在年终奖中扣除，、镇长、分管领导按平均罚。若本工作片（挂点村）、所蹲村未有一起违章建筑，分别奖挂片镇领导（包括、镇长）2000元、蹲村干部1000元，年终兑现。执法中队长按挂片领导奖罚标准执行，其他队员根据包村分工按蹲点干部奖罚标准执行。

3、村每半年向村建所报一次建房计划，申请建房户交纳一万元保证金到镇经管站村民建房分户上，以县审批结果为依据，未通过审批的保证金全额退还，村民不得未批先建；通过审批并在规定时间动工建设的保证金变押金，待按审批要求建设后退回、若不按时间规定开工建设或不按审批明确的选址、面积户型要求建设的，则保证金变罚金。另在非老宅基地上建房的村民同时要按用地补偿原则交纳土地资源补偿费。

4、镇若发现村有违章建筑，但村里及时组织拆除，处置到位，则不给予镇村干部罚款处理。若不及时制止和处置，除给予村委会经济处罚外，还将责成该村配合镇执法中队、镇村建所对违章建筑进行拆除。对造成严重影响的，将严肃处理有关责任人。

镇各村、各单位必须进一步加大规范农民建房工作力度，镇执法中队、村建所要切实加大巡查力度，各村组加强对违章建筑的监管。镇、村、组实行“三级联动”，采取挂点领导包片、蹲点干部包村、村干部包组、组干部包户。镇村建所要严格报批程序和手续，在报批前由村负责摸底，镇村建所安排半年报批一次，审批后任何农户不得超面积建房，更不得未批先建，做到严格审批、规范建房。