入职考试题答案

答题人                开考时间：                 完成时间：              

一、填空题（每题2分）

1、影响房屋价格的因素有_1）地理位置；（2）楼层；（3）房屋格局；（4）朝向；（5）年代；  （6）楼内外及小区环境；（7）装修；（8）交通；（9）市政；（10）其他。

2、房地产中的“五证”与“两书”分别是国有土地使用证 、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预销售许可证；商品房使用说明书、商品房质量保证书。

3、房地产登记中，土地年限分别规定为（居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年）。

4、开发房源的渠道分为_门店报房、电话报房、网络核房、扫楼、陌拜、陌生开发、转介绍、

      社区宣传、举办社区活动、参加社区活动、派发DM单、媒体广告（网络、报纸）、洗

      盘、业主资料、洗过期房源、公司（切房、套房、 要房、串房）、精耕（开发商、物业、 

      保安、保洁）。

5、销售人员最根本的技能在于沟通：沟通的基本问题是心态，沟通的基本前提是

      聆听，沟通的基本原理是关心，沟通的基本要求是主动。

6、开间是指一间房屋的宽度，即一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

7、容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。 

8、上门客户的接待流程为_应站起身作自我介绍、然后递上名片、请客人就坐、其它同事

   帮忙上水；认真聆听客户对楼盘的要求，如：地理位置；  楼盘名称；预算购买价钱；

   面积；朝向；格局；社区环境；装修状况；自住或投资； 何时需要搬进去；是否换楼

   等、（对客人的要求越清晰明确，日后作楼盘配对时则更易掌握）。

 9、建筑房屋按空间布局类型分为_ 跃层、复式、错层、平层。

   10、销售人员五忌分别为_忌欺瞒客户、忌怠慢客户、忌心浮气燥、忌贬低别人的楼盘、忌

       过桥抽板。

二、选择题（每题2分）

1. 客户申请按揭贷款，银行审核后，出具承诺书给    A    。

A、客户              B、业主                C、中介公司

2. 买卖双方为个人，产权过户时，国土部门需收取的资料   ABCDE     。

A、房地产买卖合同    B、双方身份证复印件，并验原件

C、户口本复印件，并验原件                   D、房地产证原件

E、房地产产权转移登记申请表                 F、收入证明

3. 李明原是某房地产经纪公司的经纪人，后李明辞职，但却带走了该公司的一份盖有公司     公章的居间服务空白合同，并以该公司的名义与客户签订居间服务合同。李明的行为：     C    。

A、为有权代理，对该公司直接产生法律约束力。

B、为无权代理，不对该公司产生法律约束力。

C、为表见代理，对公司产生法律约束力。

4. 若买方申请贷款，卖方夫妻双方不在鄂尔多斯，委托他人出售并接收尾款，则卖方需要 

   办理_______C_________。

   A、夫妻双方手写委托协议，并且两人签字；

   B、只需受托人拿着原房主的所有身份证件和产权证就可以办理；

   C、必须做夫妻双方委托公证，并且要写明受托人有代收房款事宜

5、房产证丢失补办需提供__B__。

   A、身份证   原始购房   B、身份证 报纸挂失证明 ，当天可以补办 

   C、原始购房合同

6. 关于是定金的说法哪个是正确的____C_____。

A、定金和我们通常所说的订金是一个意思    B、定金就是预付款   

C、交付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履    

   行债务的,双倍返还定金.

7. 办理银行按揭手续时，买方所需提供资料    ABC      。

A、身份证户口本原件及复印件   B、收入证明原件（盖公司公章）

C、已交付的定金收据及首期款证明  D、按揭物业的评估报告

E、其他银行所需提供的有关资产证明

8、住宅商品房的结构可以分为_____ABC________。

A、砖木结构    B、砖混结构    C、钢筋混凝土结构   D、钢结构   E、框架结构

9、房地产具有位置的固定性、房地产地域的差别性、房地产的高值耐久性、房地产的__B_ 性。

   A、长期稳定性   B、保值增值性   C、不可替代性   D固定使用性

10、发展商完成开发项目，并推出市场进行销售，___B______市场。

    A、一级    B、二级     C、三级

三、判断题（对的请在后面的括号内打“√”，错的打“╳”）（每题2分）

1、房屋小高层的概念就是不高于12层的建筑物。  （   X  ）   

2、未成年人的房产可由父母代为出售，不需任何手续。  （  X  ）    

3、银行对借款人的年龄无，只需有还款能力即可。  （  X  ）  

4、抵押金额超过房地产原值的，需提交房地产估价中心审定的评估报告书。 （  √  ）     

5、在国土局领取过户的新房产证时，需买卖双方亲自到场验身份证原件。（  X   ）           

6、经济适用房指直接从开发商手中购买的一种特殊商品房，与一般的商品房相比，免    

   收了土地出让金，减免了开发商的一些税费，了开发商的一些利润，因此房价偏低， 

   同时只限于获得购买经济适用房购买资格（经济适用房审批表）的人方可购买。（  √  ）  

7、房屋必须达到七通一平才可以交工。（  X  ）

8、按揭贷款流程：征信（初评）—面签—评估—公证—制卷—报行—批贷—过户—

   领取他项—放款。（  X   ）

9、二手房通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房 

   及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。（  √   ）

10、若借款人配偶有过贷款，并且逾期多次，不会影响借款人本人贷款。  （  X   ）

四、简答题(每题10分)

1、个人购买在2年内转手交易的普通住房，买卖双方需缴纳哪些税费？请分别列举。

①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）

②契    税

③营业税

④城市建设维护税、教育费附加

⑤个人所得税

⑥土地

⑦土地出让金

⑧综合地价款

2、办理产权过户时买卖双方各需提供哪些资料？

买方：

夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件；

买卖双方签订的买卖合同原件

夫妻双方的收入证明（含营业执照副本的复印件加盖公章，且年检） 收入证明必须是银行指定格式

借款人学历证明

如离异需提供离婚证或民事调解书或财产判决书

如丧偶需提供丧偶证明

如单身需提供单身证明

首付款证明

其他财产证明（如车、房、股票、基金等）

卖方：

夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、房产证原件（含原购房协议）

如离异需提供离婚证和财产判决书

如丧偶需提供丧偶证明及继承公证书

卖方委托必须是直系亲属且公证

注：以上所述材料银行面签时需提供原件

3、客户性格分类及对策有哪几种？

1.理性型 深思熟虑，冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不明之处详细追问。 说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容须真实，争取消费者理性的认同。

2.感情型 天性激动，易受外界刺激，能很快就作决定。 强调产品的特色与实惠，促其快速决定。

3.犹豫型 反复不断 态度坚决而自信，取得消费者信敕，并帮助其决定。

4.沉默寡言型 出言谨慎，反应冷漠，外表严肃。 介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求再对症下药。

5.神经过敏型 专往坏处想，任何事都会产生“刺激”作用。 谨言慎行，多听少说，神态庄重，重点说服。

6.迷信型 缺乏自我主导意识，决定权操于“神意”或风水。 尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些迷信迷惑，强调人的价值。

7.盛气凌人型 趾高气扬，以下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员千里之外。 稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者，找寻消费者“弱点”。

8.喋喋不休型 因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。 销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题甚远时，适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻”。

4、现场验房的目的及流程线路图？

目的：销售人员对自己所售的房产必须有全面的了解，才能对客户予以详细的介绍，是达成   

      交易成功的基础，一个细微的过失或不足往往会造成一次交易的失败。

  ⑴、发掘房产的优势及亮点，才能对客户进行吸引；

  ⑵、了解房产的周边情况，配套设施，及房产具体状况才能对客户进行主动式的介绍，而 

      不是被动式的被询问；

  ⑶、发掘房产的不足之处，必要时可借客人要求与业主杀价

勘验流程路线图： 

小区周边环境---配套设施---物业管理---小区绿化---所处栋座（是否靠路边）---梯、户数---房型格局---采光、通风---朝向、景观---楼间距---装修---产权状况---抵押状况---付款方式---业主（共有人）确认---委托确认 

五、附加题

李某2003年12月1日在二手楼市场以人民币49万元购买了鄂尔多斯一普通房产，面积为69m2，在2005年8月9日以人民币58万元转手卖给了王某，两人私下约定在办理产权过户时以人民币49万为交易价，在此情况下，①李石、王伟应交的税费为哪些？交多少？②若王某首期20万元，剩余38万通过银行按揭，则请计算王某10年、15年、20年按揭款的月供额扣多少？③在买卖双方各出自己的税费及相关费用情况，请计算出买方在买这套物业时共需拿出多少钱？业主实际净收金额是多少？④若王某于2006年1月15日以58万购买此物业，且现售合同以58万填写，请计算标准情况买卖双方应交税费？