江苏省2016年房地产估价师《相关知识》：证券的一般特性试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。(2009年试题)A：500.0B：537.5C：612.5D：650.0E：借款合同

2、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一致E：工业用地的监测点评估价格

3、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。A：估价委托合同签订时间B：估价目的C：实地查勘估价对象的时间D：委托人意愿E：工业用地的监测点评估价格

4、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对征收的一种税。A：产权承受人B：产权出售人C：产权出售双方D：卖方E：执行层的组织协调

5、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。A：2400B：2410C：2490D：2500E：工业用地的监测点评估价格

6、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。A：质量控制B：进度控制C：合同管理D：成本控制E：借款合同

7、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。A：0.5年和1年B：0.5年和1.5年C：0.5年和2年D：1年和1.5年E：工业用地的监测点评估价格

8、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是。A：物业管理合同B：前期物业服务合同C：后期物业服务合同D：物业服务合同E：执行层的组织协调

9、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A．投资利润率B．投资回报率C．资本金利润率D．资本金净利润率

10、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。A．不受该抵押权影响B．应当解除C．没有效力D．不得对抗抵押权

11、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。A：超短波>微波>短波>中波>长波B：微波>短波>超短波>中波>长波C：微波>超短波>短波>中波>长波D：微波>长波>短波>超短波>中波E：执行层的组织协调

12、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。A：《住宅使用说明书》B：《住宅验收说明书》C：《住宅保修说明书》D：《住宅保修保证书》E：执行层的组织协调

13、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给的费用是__。A．土地使用权出让费B．土地使用费C．土地使用权转让费D．毛地价

14、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。A．围墙工程费B．电力设施工程费C．居委会用房建设费D．人防工程费

15、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】A：市场价值B：清算价值C：快速变现价值D：投资价值E：工业用地的监测点评估价格

16、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。A．700B．600C．500D．200

17、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。A．市场不景气B．该别墅区的环境条件变差C．该别墅区的单位开发成本降低D．开发商获得满意的利润即可

18、是一种反映房屋、土地现状的专业图。A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属账册E：执行层的组织协调

19、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A．1B．2C．3D．5

20、融资成本包括债务融资成本和__。A．资本金融资成本B．资金筹集费C．担保费融资成本D．代理费融资成本

21、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的

22、某建筑物的建筑面积为2 000 ㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。A：44％B：50％C：67％D：94％E：工业用地的监测点评估价格

23、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。A：挂牌底价B：正常市场价格C：竞买人可承受的最高价D：最可能的成交价E：工业用地的监测点评估价格

24、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。A：转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额B：转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额C：转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额D：财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额E：执行层的组织协调

25、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A．10.2万元B．11.0万元C．11.3万元D．11.5万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。A．盈亏平衡分析B．敏感性分析C．风险分析D．概率分析

2、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。A：告知B：保证C：弃权D：禁止反言E：执行层的组织协调

3、投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性B：不一致性C：适应性D：相互影响性E：借款合同

4、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A．按地域细分B．按房地产用途细分C．按存量增量细分D．按交易形式细分E．按目标市场细分

5、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。A．20%B．30%C．40%D．50%

6、对确定资本化率有参考依据的有__。A．折旧率B．物价指数C．银行贴现率D．投资回报率

7、我国房地产业的发展主要得益于重大制度和的改革。A：城镇住房制度改革B：主体经济改革C：城市土地使用制度改革D：房地产使用形式改革E：房地产生产方式改革

8、若名义利率为10％，通货膨胀率为4％，则实际利率为。A：5.77％B：6.00％C：10.00％D：14.40％E：借款合同

9、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。A．1B．2C．4D．5

10、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法

11、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为__。A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

12、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。A．权益投资比率B．建安工程费用C．租售价格D．资本化率E．开发期与经营期

13、我国房屋权属登记__。A．具有公信力B．公告是必经程序C．是一项法定制度D．为权利动态登记E．可以制作颁发统一的房地产权证书

14、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。(2009年试题)A：供需分析B：竞争分析C：市场占有率分析D：投资收益分析E：宏观因素分析

15、按使用功能不同，地下室可以分为。A：普通地下室B：砌体结构地下室C：钢筋混凝土结构地下室D：砖墙结构地下室E：人防地下室

16、征收和征用的共同之处在于。A：都是改变所有权B：都是改变使用权C：都要依法给予补偿D：都是为了公共利益需要E：都要经过法定程序

17、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C．有租约的房地产D．未来状况下的房地产E．共有的房地产

18、下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有A：土地费用B：权益投资比率C：运营费用D：开发期E：贷款利率

19、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。A．基准收益率B．目标收益率C．出租率或空置率D．毛租金收入比率E．运营成本

20、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有。A：潜在毛租金收入B：有效毛收入C：净运营收益D：税前现金流量E：税后现金流量

21、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A．毛租金收入B．净租金收入C．经营收入D．税后现金流

22、账簿包括。A：转账账簿B：凭证账簿C：序时账簿D：分类账簿E：备查账簿

23、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关B．县级以上C．房屋拆迁管理部门D．城市规划行政主管部门

24、我国城市土地使用制度改革突出表现在。A：征收土地使用费B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规D：修改和土地管理法E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例

25、路线价法特别适用于对__进行估价。A．单宗土地B．待开发土地C．在大范围内同时对大量土地D．少量土地