房地产市场的社会经济学分析

南京林业大学

    摘要：中国的房地产市场是伴随着停止住房实物分配的逐步推行，在上个世纪90年代真正形成的。从这十几年房地产价格走势看，房价确实呈现持续上涨的态势。然而房价上涨并不能成为设为对房地产业和房地产进行谴责的理由，房地产市场失灵具有客观必然性,表现为房地产泡沫化、供求失衡严重。本文通过对房价、房地产市场结构以及 、与房地产市场等方面来分析当今的房地产市场问题。

关键词：房地产市场  房价    宏观  泡沫性  垄断  失灵

    一直以来，房地产问题是热烈讨论的话题之一，无论是社会主义还是资本主义，房地产市场都占有很重要的席位，所以，其相关问题也一直是我国的基本问题之一，长期以来，中国人都渴望“居者有其房”。 而近年我国房地产很热门，随着2008年全球经济危机的爆发,关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业,其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展,然而,房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。房地产价格上涨太快，容易导致一系列问题的发生。

一、房价问题的分析

房地产价格持续高涨，搞得焦头烂额，百姓叫苦连天，已产生了一定的负面影响。房地产价格上涨太快，房地产需求释放过于迅速，容易使房地产业透支下期需求，影响其持续健康发展，还容易导致部分低收入群体住房困难和银行及社会资金不合理地向房地产倾斜，加剧了社会的差距并影响了社会的稳定。同时，房地产价值的高昂性造成的资金垄断。金融信贷对申请人有一定的,从而挤出了一部分的投资者和消费者,使得市场缺乏竞争,导致了市场资源配置的失效。所以，这种失效就必然导致了房地产的泡沫化。由于房地产的特殊属性,致使房地产市场失灵,房地产价格不能反映市场的供求关系,反而大大偏离其实际价值,泡沫化严重。因此，房价很必要，国家也出台了一系列的，旨在压制不正常的房价。从经济学的角度看房价，首先是把住房市场作为一个市场进行考虑的，用供求方法研究住房的均衡状况，包括均衡数量和均衡价格的形成，但同时也可以通过福利经济学方法研究房价变化、因素对于消费者福利水平的影响。这种方法在经济学尤其是微观经济学中是比较常见和简单的。尤其可见房价的问题一定程度上必然引起房地产市场的变化，所以需要妥善处理好房价上涨的问题。

二、房地产市场结构的分析

自房地产发展以来，房地产业取得了令人瞩目的成就，尤其是近年来房地产业日益显现出国民经济支柱产业的风范。但相对于国外成熟的房地产业，我国房地产业无论在技术上还是管理上，都还处于起步、成长阶段，虽然房地产业从业人数和企业众多，但真正素质高、竞争力强的企业并不多。所以我国有必要对这一产业进行科学的分析，在此需要引进集中度指标作为经济分析的重要标准。集中度指标主要反映的是产业内企业规模的不均衡程度，要了解中国房地产业的绝对规模水平，还需对其规模经济水平作进一步的分析。按照经济学界普遍的观点，规模经济指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增大。一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点即为企业生产的“最小有效规模。”我认为如今的房地产企业具有一定的特殊性，根据资料显示其规模经济规律并表现为规模越大收益就越高，所以可以肯定，我国的房地产业还处于初级阶段，有很多不足之处，有些企业利用漏洞和各种违规手段获取暴利，使得越来越多的企业进入以争夺高利率为诱惑的竞争。稀缺的土地、有限的资金、匮乏的高素质人力资源被数万家房地产企业分摊，分割了这些稀缺资源之间本应形成的整合效应，阻碍了整个产业的良性运行，造成相当一部分资源浪费在这过度的竞争中，所以中国房地产业并没有在激烈的竞争中形成规模经济。同时，对已经加入了WTO的我国来讲，在加快了我国融入全球经济一体化的进程，同时越来越多的境外资本逐渐涌入我国房地产业，这些将充分演绎资本强大的支配力量，对我国的房地产业并不是个好消息。 对于这种房地产市场的畸形发展需要有结构优化的对策，我认为调节是很重要的，适度提高进入壁垒，可以有效抑制过多企业蜂拥而至，实现“有效竞争”。同时房地产业是资金密集型行业，充足的资金是开发优秀产品的前提保证，除了资本市场外，像投资基金等融资渠道也应该尽早完善，以支持中国房地产业的良性发展。

三、与房地产市场之间的分析

从各个方面看，房地产市场的发展与有着密不可分的联系。首先，房地产市场的开发需要得到的支持，换句话说，的宏观对房地产的发展有着决定性的作用，我认为，要想让房地产市场从失灵到正常，我觉得可以做以下的调整。首先,可以加大土地的开发力度,对一些边角土地、城市内部不合理的占地进行整合,加大土地的供应量。其次,要进一步调节土地的供应结构,加大对住房用地的供给比例,特别是加大用于经济适用房和廉租房的土地供应比例,缓解市场上房地产的供应不足。另外，一方面要健全各种信息披露渠道,收集掌握房地产的各项最新消息,并予以及时公布;另一方面要严厉打击房地产商虚报、谎报、恶意炒作的行为,真正做到公开透明化。最后我想说的是，尽管这么多年来的宏观覆盖了方方面面的内容，然而，仅有这些是不够的，还需要各地方的切实贯彻实施，其实际行动才能有效的根治如今房地产失灵的局面，如果现在我国房地产缺少措施，没有地方有理的，那么，房地产的未来可想而知。根据社会经济学的看法，在保证经济稳定发展的同时，的宏观是有必要的也是必须的，国民经济是命脉，只有控制住了这主导力量，才能进一步促进我国经济的发展，当然带动房地产市场的发展也是很容易的事情。

以上就是我对于如今房地产市场的现状做的几方面分析，利用经济学的原理得出的几点可能还不成熟的看法，但我相信，随着时间的推移，此类问题的解决也是必然的事情，到那时，我国的房地产市场也将会发展到有史以来从未到过的高度，并一直持续下去。

参考文献：

1、高鸿业. 西方经济学 市场失灵和微观经济

2、周春英.2010年房价走势如何[J].中国集体经济 

3、宋则行.市场经济与宏观.沈阳：辽宁大学出版社，1994

4、吴敬琏，刘吉瑞.论竞争性市场机制.广州：广东经济出版社，1998