物业设施设备运行维护管理

1、空调系统运行管理

（1）维护保养内容：包括空调主机部分、风系统的检查、水系统的检查

（2）空调检修内容：包括正常运转中的检修、年度间停机后的检修、末端的检修、水系统检修

2、新风系统运行管理

（1）空调机组内的过滤器每个月清洗一次。 

（2）注意皮带磨损情况，如果皮带磨损严重及时更换。

（3）检查冷凝盘管是否干净，接水盘出水口有无异物，如有要清洗和清除。 

（4）检查进风、送风风阀是否在开启状态

3、消防中控系统运行管理

（1）季度运行检查 

（2）年度运行检查 

（3）大型维修服务 

4、网络电话系统运行管理

（1）确保网络通信传输畅通。 

（2）负责网络布线架的管理，确保配线的合理有序。  

（3）采取技术措施，对网络内经常出现的用户需要变更位置和部门的情况进行管理。

（4）实时监控局域网络的运行河网络通信情况。

（5）网络设备要妥善、定期清理、维护、保持清洁、定期开关机维护。停机维护期间，关闭所有工作站计算机，待重启后正常运行在开机。

5、电梯运行管理

（1）每天观察电梯的运行情况（上下运行、换速、开门、平层等）。每日机房巡视时，必须检查曳引机各传动部位状况。 

（2）检查断路器、接触器各触点有无打火、拉弧现象。

（3）检查各接地点是否符合要求。 

（4）检查限速器工作运行情况，及时加油。各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。 

（5）检查消防梯的消防功能。 

（6）每月检查轿顶检修开关及上、下强迫缓速开关。检查并调整钢丝绳张力。 

（7）每月检查、调整开关门机构及上、下端站的换速、限位开关，使其位置正确，功能可靠。电梯整机性能的调整检查，必须有记录，并存档。

6、污水管线系统运行管理

（1）维护管理：维护工作须按照“六勤工作法”进行工作，即勤看、勤听、勤嗅、勤摸、勤动手、勤捞垃圾

（2）设备使用方式方法：“三好”：管好、用好、维修好；“四会”：会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五项纪律”

（3）“四项要求”： 整齐、清洁、润滑、安全。