物业管理创优标准及评分细则

物业管理标准及评分细则 

序号 标准内容 规定分值 评分细则 　 

一基础管理 22 　 

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1 符合1．0，不符合0 

2、已办理接管验收手续 1 符合1．0、不符合0 

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1　 符合1．0。不符合0 

4、建设单仿在租售大厦前．与选聘的物业管理企业签订物业管理合同。双方责权利明确 1 符合1．0．基本符合0．5，不符合0 

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 1　 符合1.0，基符合0. 5，不符合0 

6、建立维修基金．其管理、使用、续筹符合订关规定 1 符合1．0．已建立但管理、使用、续筹不符合规定0．5、末建立0 

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定从业主公约等各项公众制度完善 1 完善1．0．基本完善0．5，不完善0 

8、业主委员会按规定程序成立．并按章程履行职责 1 符合3．0，基本符合0．5，不符合0 

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同．双方责权利明确 1 符合1．0。基本符合0.5、不符合0 

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案．并经业主委员会同意 1 符合1．0，不符合0 

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度．各岗位工作标准，并定具体的治实措施和考核办法 2 制度、标准建立健全1．0、主要检查：物业管理 服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0．2；未制定具体的落实措施扣0．5。未列出考核办法扣0．5 

12、物业管理企业的管理人员初专业技术人员持证上岗：员工统一着装，佩戴明显标志、工作规范．作风严谨 　1 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0．1：着装及标志符0．3，不符合0 

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段、提高管理效率 1　 符合1．0、基本符合0．5。不符合0 

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用文交情况 1　 执行有关规0．5．未执行0；公开0．5、未公开0 

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全、分类成册．管理 完善、杏阅方便 2　 包括房屋总下面图、地下管网图．房屋数量、种类、用途分类统计成册、房屋及共用设施设备大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣0．1 

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便 1 每发现一处不符合扣0．2 

17、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使 用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 2　 符合2．0．值班制度不符合扣0．5，未设服务电话扣0．5，发现一处处理不及时扣0．2，没有回访记录每次扣0．1 

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上 1 符合1．0，基本符合0．5，不符合0 

19、建立并落实便民维修服务承诺制。零修急修及时率100％，返修率不高于1％，并有回访记录 1　 建立并落实1．0，建立但未落实扣0．5，末建立 扣1．0；及时率符合0．5，每降低1个百分点扣0．1；返修率符合0．3，不符合0；回访记录完整0．2，记录不完整或无回访记录0 

二 房屋管理与维修养护 9　 　 

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面团，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置 1　 符合1．0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0．2 

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 1　 符合1．0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0．5 

3、大厦外观完好、整洁，外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 2　 符合2．0，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣0．2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或 不洁扣0．2，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0．1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0．2 

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美 观，无安全隐患或破损 1 符合1．0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0．1，有安全隐患每处扣0．5 

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集、支架无锈蚀 2　 符合2．0，每发现一处不符合扣0．2 

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 1 符合1．0．如发现一处不符合扣0．1 

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人列益的现象 1 符合1．0，如发现一处不符合扣0.5 

三 共用设施设备管理 35 　 

(一)综合要求 4　 　 

l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行 1　 符合1．0，每发现一处不符合扣0.2 

2、设备及机房环境整治，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生．机房环境符合设备要求 1　 符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 

3、配备所需各种专业技术人员，严格执行操作规程 1 符合1．0，不符合0 

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 1 符合1．0，不符合0 

(二)供电系统 3　 　 

1、保证正常供电。限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户 1 符合1．0，不符合0 

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行 1 符合1．0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0．5 

3、备用应急发电机可随时起用 1 符合1．0，不符合0 

(三)弱电系统 2　 　 

l、按工作标准规定时间排除故障．保证各弱电系统正常工作 1 符合1．0，发现一次不符合扣0．5 

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存 1　 符合1．0，基本符合0．5，不符合0 

(四)消防系统 5　 　 

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用 1　 发现一处符合扣0．2 

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 1 每发现一人不符合要求扣0．2 

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 1 符合1．0，责任人不明确每发现一处扣0．2 

4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无限 1 无应急方案扣0．5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0．1 

5、无火灾安全隐患 1 每发现一处安全隐患扣0．5每发现一处安全隐患扣0．5 

(五)电梯系统 6 

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1 符合1．0、不符合0 

2、电梯按规定时间运行。安全设施齐全，通风、照明反附属设施完好 1 每发现一处不符合扣0．2 

3、轿厢、并道、机房保持清洁 1 轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物。发现一起不合格扣0．2 

4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗 1 符合1．0,不符合0. 

5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 1 符合1．0,不符合0 

6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 1 符合1．0,不符合0 

(六)给排水系统 9 

1、建立大厦用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1 符合1．0、基本符合O 5,不符合0 

2、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏 1 每发现一处不符合扣O．2 

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备址行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生、无二次污染 2 符合2．0，每发现一项不符合扣0.5 

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 1 没有管理措施扣0．5，水箱周围每发现一处隐患扣0．2 

5、限水、停水按规定时间通知住用户 1 符合1.0,基本符合0．5。不符合0 

6、排水系统通畅．汛期道路无积水．地下室、车库、设备房 无积水、浸泡发生 1 符合，每发现一处不符合扣O．2 

7、遏有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象 1 符合1．0,基本符合0.5,不符合0 

8、制定事故应急处理方案 1 无处理方案扣1.0、方案不完善扣0．5 

(七)空调系统 3 

1、空调系统运行正常．水塔运行正常且噪音不超际．无严重滴漏水现象 1 符合1．0,基本符合0.5、不符合O 

2、空调系统出现运行故障后．维修人员在规定时间内到达现维修 1 符合1．0．基本符合0．5、不符合O 

3、制订空调发生故障应急处理方案 1 无应急处理方案扣,有方案但不完善或执行不够的扣0．5 

(八)供暖供气系统 3 

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常 1 符合1．0，不符合0 

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣0．2 

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16度 1 符合1．0，不符合0 

四 共用设施管理 4 

1、共用配套设施完好，无随意改变用途 1 符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 

2、共用管线统一下地或人公共管道、无架空管线，无碍观 1 符合、每发现一处不行合扣0.2 

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每发现一处不合扣0．2 

4.大厦范围内的道路通畅、路面平坦 1 符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 

五 保安及车辆管理 9 

1、大厦基本实行封闭式管理 1 符合1．0，不符合0 

2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉大厦的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责 2 符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2 

3、结合大厦特点，制订安全防范措施 1 对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一 处无防范措施扣0．2 

4、进出大厦各种车辆管理有序。无堵塞交通现象，不影晌 行人通行 1 符合1．0，基本符合0.5，不符合0 

5、大厦外停车场有专人疏导．管理有序，排列整齐 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 

6、室内停车场管理严格、出入有登记 1 符合1．0，基本符合0．5，不符合0 

7、非机动车辆有集中停放场地。管理制度落实，管理有序．停放整齐．场地整洁 1 符合1．0．基本符合0．5，不符合0 

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 1 符合1．0，不符合0 

六 环境卫生管理 10 

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0．2 

2、清洁卫生实行责任制。有专职的清洁人员和明确的责任 范围，实行标准化清洁保洁 1 末实行责任制的扣0．5，无专职清洁人员和责任范围的扣0．3，末实行标准化保洁的扣0．2 

3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀 1 每发现一处垃圾扣0．1，未达到垃圾日产日清 的扣O．3，未定期进行卫生消毒灭杀扣O．3 

4、房屋共用部位保持清洁。无乱贴、乱画，元擅自占用和堆 放杂物现象；大堂、楼梯、扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦区内共用场地无纸肩、烟头等废弃物 2 符合2．0，每发现一处不符合扣0．2 

5、商业网点管理有序．符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌 和乱贴、乱画现象 2 符合2．0，每发现-处不符合扣0．2 

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合1．0，不符合0 

7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污 染 1 每发现一处不合格扣0．2，发现一次环保部门 下放整改通知扣0．5 

七 绿化管理 4 

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 1 符合1，0，基本符合0．5，不符合0 

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现无斑秃 1 长势不好扣1．0，每发现一处不符合扣0．1分 

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 1 符合1．0。每发现一处不符合扣0．2 

4、大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 1 无措施扣1．0；有措施．落实不力扣0．5 

八 精神文明建设 3 

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益、遵守大厦的各管理规定 1 符合1．O．基本符合0．5、不符合0 

2、设有学宣传园地．开展积极健康向上的活动 1 符合1．0，基本符合0．5、不符合O 

3、大厦内的公共娱乐场所末发现重大违纪违法案件 1 符合1．0，基本符合0．5。不符合O 

九 管理效益 4 

1、物业管理服务费用收缴率98％以上 2 每降低1个百分点扣O．5 

2、提供有偿服务．开展多种经营 1 符合1．0、基本符合0.5，不符合0. 3 

3、本大厦物业管理经营状况 1 盈利1．0，持平0．5,亏本O