影响我国房地产价格变化因素分析

０前言

我国房地产业从２０世纪８０年代起步，９０年代中后期国家实施积极的财政，房地产投资所占比例增加，以住宅为主的房地产业持续高速发展，成为国民经济发展新的增长点。与此同时，房地产价格也随之呈现上涨态势，特别是近年来，部分地区房价涨幅过大，国家采取了一系列措施加以，房地产投资过热现象得到了有效抑制。土地和商品房供应增长大幅回落。但是，商品房价格仍然继续攀升，房价问题引起业内外的广泛关注。

１近期房地产投资特点

１．１房地产投资总量和规模继续增加，投资绝对量历史最高２００５年，我国房地产投资规模和总量达到１５７５９亿元，比上年增长１９．８％，增幅比上年回落了８．３个百分点，比上半年和前３季度分别回落了３．７和２．４个百分点。全国完成商品住宅投资１０７６８亿元，同比增长２１．９％，所占比重由上年的６７．２％上升到６８．３％，提高了１．１个百分点，２００６年１季度房地产开发投资２７９２．６８亿元，同比增长２０．２％，增幅回落６．５个百分点。住宅房地产开发投资占６７．６％，其中，经济适用房开发投资占２．２％。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为１８．９％、４０．６％、２９．４％，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。全国完成购置土地面积６６８５．１２×１０４ｍ２，同比下降９．３％，同比去年增幅回落了１３．２个百分点，低于商品房施工面积涨幅的３２．６个百分点、新开工面积３１．４个百分点。投资总量和规模呈现扩大之势。

１．２房地产价格上涨速度减缓，但价格仍处高位

据国家统计局统计，２００６年１季度全国商品房销售额３１９２．７亿元，同比增长１３．４％，增幅比上季度回落１３．５个百分点，商品房的平均销售价格的涨幅现在是逐季平稳回落，１季度上涨幅度是１２．５％，１到２季度，也就是说上半年上涨１０．１％，而１到３季度是上涨８．８％。然而当前，上海、北京、厦门房价分别为８３５５元／ｍ２、７０３６元／ｍ２和６９９０元／ｍ２，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在６０００元／ｍ２以上，与普通消费者的承受能力仍有较大差距。

２影响我国房地产价格变化因素分析

２．１市场需求过度旺盛

近期商品房市场需求增长强劲，主要表现为：首先，经济持续快速健康的发展和人民收入水平的提高，更多的人有能力置购房产，这使中国居民的住房需求成了真正的有效需求。其次，中国城市化进程的加快，大规模城市改造和居民拆迁，使住房的被动性需求增加。历史数据显示：１９８８年￣１９９７年，中国城镇化率年均增长仅０．６１个百分点，而１９９８年￣２００５年，城镇化年均增长率上升至１．２个百分点，速度几乎翻了一翻。这充分表明了１９９８年以来中国城市化的加速，城市人口的急速增长带来了中国巨大的住房需求，从而推动了房地产业的发展。如南京市２００３年拆迁需求占住房需求近半数，天津的旧城改造而产生的住寓需求占６０％左右。尽管颁布了关于控制拆迁规模的，使２００６年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也已达到相当规模。最后，商品房投资和投机需求的增加也是导致房价上升的重要原因。房地产商品具有双重属性，它作为一种特殊商品，具有普通商品所不具有的特性，它既是消费品，又是投资品。在房价趋稳或下跌的时期，人们往往看重其消费品的特性，而在房价上涨的阶段，人们往往更看重其投资品的作用。近年股市行情低迷，而我国的投资渠道又很少，并且利率长期为负利率，储蓄投资与住房投资相比收益较小。因此，居民的闲散资金大部分就流向商品房市场，导致住房投资增加，而近年房价的快速上升也吸引了投机者的入市，使得住房销售市场上购房需求增加。

影响我国房地产价格变化因素分析

夏明珠

（巢湖党校，安徽巢湖２３８０００）

摘要：近年来，我国房地产价格持续上涨，为了平抑房价，国家采取了措施，房地产价格上涨速度虽然减缓，但价格仍居高位。文章从宏观下我国房地产投资的特点出发，通过对影响我国房地产价格变化因素进行分析，力图探明住房价格持续上涨问题的根源，并提出相应的建议。

关键词：房地产价格；宏观；建议

中图分类号：Ｆ２９３．３０文献标识码：Ａ文章编号：１００７－７３５９（２００７）０１－０１２７－０２

ＦａｃｔｏｒｓＩｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇｔｈｅＨｏｕｓｉｎｇＰｒｉｃｅｉｎＯｕｒＣｏｕｎｔｒｙ

ＸｉａＭｉｎｇｚｈｕ

（ＣｈａｏｈｕＭｕｎｉｃｉｐａｌＣｏｍｍｕｎｉｓｔＳｃｈｏｏｌ，Ｃｈａｏｈｕ２３８０００，Ｃｈｉｎａ）

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅｈａｓｓｅｅｎａｙｅａｒ－ｏｎ－ｙｅａｒｇｒｏｗｔｈｉｎｏｕｒｃｏｕｎｔｒｙ．Ｉｎｏｒｄｅｒｔｏｍｏｄｅｒａｔｅｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅ，ｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｈａｓａｄｏｐｔｅｄｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌｍｅａｓｕｒｅｓｂｕｔｔｈｅｐｒｉｃｅｓｔｉｌｌｓｔａｎｄｓｈｉｇｈｔｈｏｕｇｈｔｈｅｇｒｏｗｔｈｒａｔｅｈａｓｓｌｏｗｅｄｄｏｗｎ．Ｆｒｏｍｔｈｅｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｕｎｄｅｒｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌ，ｔｈｉｓｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｆａｃｔｏｒｓｔｈａｔｉｎｆｌｕｅｎｃｅｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅｉｎｏｕｒｃｏｕｎｔｒｙｔｏｆｉｎｄｔｈｅｒｏｏｔｏｆｉｔｓｃｏｎｔｉｎｕｏｕｓｇｒｏｗｔｈａｎｄｔｏｍａｋｅｒｅｌａｔｅｄｐｏｌｉｃｙｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｔｏｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ．

Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅ；ｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌ；ｐｏｌｉｃｙｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｔｏｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ

收稿日期：２００６－１１－０６

作者简介：夏明珠（１９８０－），女，安徽巢湖人，毕业于安徽财贸学院；助

教，主要从事贸易经济学的教学工作。

建筑经济与管理１２７２００７年第１期安徽建筑

２．２金融因素

房价持续上涨使暂时力改善住房需求的消费者产生恐慌，认为楼价只涨不跌，因此，宁可负债也要购房。住房金融产品——

—按揭贷款将购房者未来几年乃至几十年的购买能力提前释放了，即将未来几年乃至几十年的潜在的房屋需求提前到现在时，从而加剧了楼市的需求泡沫，并加大了金融风险。２．３利润因素

房地产超额利润成为推动社会资金大量涌入房地产市场的巨大推动力，而大量的外资流入中国房地产业也对中国房价的上涨起到了推波助澜的作用。

在２０００年我国上市公司平均毛利润率只有２７％的情况下，房地产上市公司的毛利润率却高达３３％；在此后的２０００年到２００４年５年间，我国上市公司毛利润率下降了近４个百分点，房地产上市公司毛利润率却提升了１．３个百分点。早在２０世纪９０年代，外资就以观察者的身份进入到我国市场。２００２年，我国房地产市场进入高潮，外资开始直接投资项目，并开始获得超额收益。２００３年￣２００４年，外资投资重点在住宅，特别是高档住宅，主攻区域是上海和北京。２００４年底，外资投资基金的投资重点悄然转向以甲级写字楼为主的商业地产。２００５年，外资将在中国的主攻方向放在了中心城市的商业地产。根据央行上海分行统计，２００４年１月￣１１月，共有２２２亿元外资流入上海房地产市场，其中，２／３为开发投资，１／３为购房投资。而据仲量联行统计，今年１月￣３月，外资在国内房地产市场的投资金额就已经相当于去年全年的投资量。而４月以来，大手笔的收购项目仍在不断上演：麦格理银行８亿元收购上海新茂大厦，高盛８．９亿元购入百腾大厦，摩根士丹利将以３２亿元天价收购上海南京西路上的明天广场等，从中可以看出，外资更多关注的是高档的商业用房、写字楼、商铺，而不是以国内需求为主的中、低档普通住宅市场。虽说如此，但对一些地区而言，可能会加剧买者和卖者的观望心理。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从２００３年的８．３％上升到了２００４年的２３．２％，这一比例还在继续攀升。大量外资竞相进入中国的房地产业，主要是基于对人民币会继续升值的预期。这种预期促使全球的游资向中国的房地产业进攻，把房价不正常的推高，给中国的房地产业带来了很大的负面影响。

２．４执行力度不够

房地产价格上涨，从表象上看，对地方是有好处的，价格上涨不仅可以提高财政税收，而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了开发启动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。因此，在国家发出了《关于切实稳定住房价格的通知》之后，地方对房地产税收征收范围、时间界定、税率等适度放宽，这就使得力度大大减弱。如此一来，房地产价格降幅也相应就大打折扣。

３建议

３．１缓解供需矛盾，进行结构调整

当前住房供应的主要任务就是要通过调整住房供应结构，以结构优化促进总量调整。一方面，适当控制别墅和高档住宅等项目建设，加快中低价位普通商品住房建设，加强经济适用住房建设和管理。另一方面，通过税收和金融，鼓励和支持普通商品房建设，抑制大户型高档住房建设。由于住宅档次的需求随区域、群体差异而有所不同，各地也就应差别化调整住房结构，引导住宅市场的健康发展。同时，为适应现代化建设发展，各地应确定好经济适用房的建设量，坚持住房市场化，更多地发展普通商品住房。

３．２完善信息发布制度，加强对心理预期的正确引导部分人士根据房地产是经济发展的支柱产业，以及国家宏观目的是为了稳定房价而不是打压房价得出结论：房价只能升不能降。同时，我国房价已经持续上涨了多年，老百姓已经习惯了房价的一轮又一轮上升行情，也接受了这样的观念。我们觉得，对于这样的观念必须加以澄清。首先，在市场经济条件下，只跌不涨的商品不存在，同样只涨不跌的商品也没有，价格涨跌才是市场中的正常现象。房地产既然要走商品化、市场化、产业化的路子，房地产的价格就应当尊重市场价值规律，供不应求时涨价，供过于求时则会降价。其次，国家对房地产市场进行宏观的目的是为了抑制过度的投机，促进房地产市场的健康发展。如果房价只涨不跌，也就意味着国家对投机者作出承诺，保证其稳定的投机收益率，如果这种情况发生了，那么宏观必然不可能最终取得成效。尽快建立房地产信息发布制度，正确引导新闻媒体的导向。通过定期和不定期的信息发布，为实施科学决策提供服务，引导开发商理性开发，购房者理性消费，逐步对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落，保证我国房地产市场快速、健康、协调发展。已经建立房地产信息系统的城市，要通过网上签约等措施，抓紧推行预（销）售房屋的即时合同备案和实名制购房。银行的放贷也应更加审慎，银行的公司治理结构也应继续完善。

３．３通过资本管制抑制外资进入房地产业进行投机

从国际经验看，为抑制房地产炒作，在国际货币基金组织的１８７个成员国中，有１３７个成员国对外资投资于房地产进行管制，中国在这方面理应加大查处力度，以抑制投机行为。３．４加大执行力度

应继续执行各项宏观和加大执行力度，尤其是要加强对房地产开发经营管理的监督、市场整顿力度、立法执行力度和土地制度执行力度。目前没有发生房价大幅上涨的地区，地方和有关部门同样应对房地产市场予以重视，警惕房地产投机资金的区域性转移。在“有保有压、区别对待”的原则下，防止住房开发投资规模和价格增长出现反弹，尽快使住房价格上涨过快得到有效的控制。

参考文献

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