如何运用收益法评估酒店房地产

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来源：《中国房地产》2011年第01期

        一、酒店房地产价值评估的传统方法

        (一)成本法

        此种方法目前是许多经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一，操作起来比较简便。具体操作时需要注意的是折旧额的求取，在酒店资产中短寿命项目(如装修)的折旧年限与建筑物的折旧年限是不同的，需要分别计算后加总。另外，酒店的建筑结构、设计风格、档次使酒店开发成本及装修成本与一般的民用建筑差异较大，评估过程中，应要求酒店权利人提供决算书及相关工程合同作为参考依据。这种方法主要缺陷是对于收益较好的酒店不能够客观地反映酒店收益的价值。

        (二)市场比较法

        首先，市场比较法的假设前提是酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。从理论上讲此方法能够客观反映酒店的真实价值，但是作为特殊的物业类型，酒店房地产交易市场目前尚不够成熟，国内酒店交易案例较少。其次，即使有个别酒店的交易案例，由于酒店物业实体状况差异性较大，估价机构也很难取得案例可靠的交易信息和交易条件。再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理等方面往往存在较大差异，修正起来也比较困难。所以目前采用市场法来求取酒店价值的不多见，但对于交易活跃的产权式酒店可以采用市场比较法。

        (三)收益法

        收益法是在酒店持续经营的前提下，将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。这种方法能够较为客观地反映出酒店房地产的价值，也是酒店评估中采用最多的方法。酒店房地产收益的求取分出租和自营两种而有不同的处理方式，出租经营的多半是经济型酒店，而且大多有长期租约，采用一般的出租经营型收益物业评估方法来操作。本文主要介绍自营性酒店收益价值的求取思路和方法。

        二、运用收益法评估自营性酒店房地产价值

        (一)技术思路

        首先测算各类型收入及运营费用，得出年总经营收入和经营支出；确定酒店行业利润；将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润，得到年总纯收益：选取适当的报酬率，将未来预期各期的净收入，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值；因未来酒店内部装饰和功能上的折旧，考虑每10年应该进行1次重新装修，并对其折现；收益价值扣除装修改造折现费用，即为酒店价值。

        (二)测算过程

        1　酒店收入构成及求取方法

        酒店收入通常包括：客房收入、餐饮收入、会议收入、娱乐康体收入、其他收入等。

        (1)酒店客房收入的求取

        客房有效毛收入：(客房数×客房门市价×折扣率×入住率)+(客房数×客房门市价×折扣率×入住率)+(……)

        折扣率和入住率的取值可以在企业提供的基础上，结合调查周边同类型酒店资料或查询当地旅游资讯进行客观合理的判断。

        (2)餐饮收入的求取

        笔者认为餐饮收入的求取方法有两种：

        方法一为调查酒店餐厅的座位数、人均消费额、上座率。即：

        餐厅有效毛收入＝座位数×人均消费额×上座率

        方法二则通过行业统计信息，采用酒店收入的一定比率来求取，比如，在我国，酒店的餐饮收入一般约占酒店收入的30％～40％，经营管理好的则可超过该比率(约占总收入的60％～65％)。

        (3)会议收入的求取

        会议收入同餐饮收入的计算方法较为相似，需调查会议室的间数、收费及平均使用率或者是采用客房收入的一定比率来求取。即：

        会议室有效毛收入：间数×收费×平均使用率

        (4)娱乐、康体收入

        娱乐、康体收入包括KTV、洗浴中心、健身中心、棋牌中心等收入，每项收入估算方法同餐饮相同。

        (5)其他收入的求取

        其他收入包括电话房、商务中心、洗衣房、车队、商务柜台、小商场等收入，耽项目琐碎，最好采用行业统计信息来估算。

        2　酒店运营费用的求取

        酒店运营费用包括五大部分：营业成本、营业费用、管理费用、财务费用及有关税费。

        求取酒店运营费用有两种方法，其一是依据该酒店前3～5年经审计的财务报表中各项支出占总收入的平均比率来求取，另外，可以通过行业统计信息，采用一定比率来求取。

        3　酒店行业利润

        通过市场调查及查询行业相关统计数据，结合酒店自身的经营状况，确定此类型酒店的行业利润率。公式为：

        酒店行业利润：酒店年总经营收入×行业利润率

        4　房地产年纯收益

        酒店年纯收益为酒店年经营收入扣除酒店年经营支出再扣除行业利润后的收益。即：

        房地产年纯收益：酒店年总经营收入一酒店年总经营支出一酒店行业利润

        5　报酬率

        通常采取累加法确定估价对象的报酬率，重点是根据酒店房地产自身及其所在行业、区域、市场等确定投资风险的补偿等。

        6　装修改造费折现

        酒店为保证持续稳定的经营收益，每10年左右将会重新翻新1次，在剩余土地使用年限内，确定估价对象需进行装修改造次数及改造费用，并对其进行折现。

        7　酒店房地产单价求取

        将未来预期各期的纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值，扣除装修改造折现费用，即为酒店价值。分摊到建筑面积上，即为酒店房地产的单价。

        运用收益法进行酒店房地产价值的评估，合理估算酒店在其未来有效经营年期内各年纯收益至关重要，其估算项目繁琐、调查内容复杂、参数选取多，需要估价人员进行深入、细致的分析和总结，努力使估价结果更加客观、合理。