房 产 测 绘

1.房产测绘概述

●1.1 房产测绘的概念与作用

●1.2 房产测绘的基本内容   

●1.3 房产测绘成果

1.1  房产测绘的概念与作用

●房产测绘（房产测量）的基本概念：主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。

    房产测绘是一种法定测绘。必须遵循国家有关的法律法规，执行国家标准和相关部委的文件以及各个地方出台的技术规程、规定。如《房产测量规范》（GB/T17986--2000）、（建住房2002-74号）文房产面积测算的补充规定、各地的《房产测量规范》实施细则。

●房产测绘的作用

⏹法律方面的作用： 是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效力。 

⏹财政经济方面的作用： 为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和成果。 

⏹社会服务方面的作用： 为城镇规划、建设、水利、交通等城市事业提供基础资料。 

⏹测绘服务方面的作用： 是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。 

1.2  房产测绘的基本内容

●房产测绘的主要工作：确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。

●房产测绘的基本内容：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查与验收。

●房产控制测量的目的：为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架(参考系)和定位基准，并控制误差的积累。

●控制测量分为平面控制测量和高程控制测量两大部分，房产测绘中主要是平面控制测量，采用高斯投影（水平投影），房产测量一般不测高程。

●房产测量应采用国家规定的坐标系统，采用地方坐标系时应与国家坐标系联测。

●房产控制测量的作用：

⏹ (1)  为房产要素测量提供起算数据。 

⏹ (2)  为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。 

⏹ (3)  为房产测绘的变更与修测提供起算数据。 

●房产控制测量的方法：目前主要采用 三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等形式布设，按二、三、四等与一、二、三级依次进行分级。

●房产要素测量

⏹房产要素测量是测定房屋和房屋用地及其相关要素的几何位置，包括坐标或边长。

⏹主要的要素有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线，以及房屋的附属设施和房屋维护物的几何位置或相关数据，还有铁路、公路、街道、水域以及相关地物的位置测量，有时还要进行行政境界点和境界线的测量。

●房产调查

⏹ 房产调查，分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。 

⏹房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行 ，房屋调查与测绘以幢为单元分户进行 。 

⏹丘 是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。类似于宗地。 

⏹幢 是指一座的、包括不同结构和不同层次的房屋。 

●房屋数据处理

⏹ 房屋数据处理是指将外业测量过程中测得的各类物理数据和采集的各项信息数据，按照科学的数据处理方法、模型、相关法律法规及技术规范的要求进行整理、计算直至出具测绘成果的全过程。 

● 房产图绘制 

⏹  将房产测量得到的各类数据与信息用标准符号按照规定的规格和成图方法表示成各类房产图。 

1.3  房产测绘成果

●成果分类：房产簿册、房产数据、房产图集

●成果内容： 

⏹房产簿册包括：房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料、有关证明及协议文件等； 

⏹房产数据集包括：房产平面控制点成果，界址点成果，房角点成果，高程点成果，面积测算成果等； 

⏹房产图集包括：房产分幅平面图，房产分丘平面图，房屋分层分户图，房产证附图，房屋测量草图，房屋用地测量草图等。 

⏹ 此外，在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果 以及测量完成的控制点、界址点、面积测算成果 等，以及房产平面图 和相应的技术设计书、技术总结 等也都应归入房产测绘成果，包括纸质资料和电子文档 。 

2  房产要素测量与房产信息数据采集

●2.1  测量草图

●2.2  房产要素测量

●2.3  房屋面积测量

●2.4  房产信息数据采集

2 房产要素测量与房产信息数据采集

●房产要素的分类：可以分为属性的（权属调查等）、位置的（界址点、境界等）、数量的（房屋面积等）、地理的（各类编号等）以及对房产的全面反映具有现实意义的地物、地貌。

●房产要素的获得途径：对于位置的、数量的以及地物、地貌要素通过测量手段获得，其过程称为房产要素测量；对于属性的、地理的要素则是通过信息采集的方式获取，其过程称为房产信息数据采集。

2.1  测量草图

●测量草图  是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记 录，是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。

    测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。

2.2  房产要素测量

●房产要素测量的主要内容和方法

    房产要素测量的主要内容：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量、其他相关地物测量。

    房产要素的测量方法： 野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等。

2.3  房屋面积测量

●房屋面积测量是房产要素测量的核心任务之一，其主要内容是测定房产权界和房屋的面积。

●房屋面积测量数据经房产行政管理机关确认后，是进行房产交易、核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。

●房屋面积测量是一项十分细致而复杂的工作，涉及千家万户的切身利益，必须确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。

●房屋面积测量的种类和基本方法（1）

房屋面积测量的种类：分为房屋建筑面积测量、房屋套内建筑面积测量和房屋使用面积测量。

⏹房屋建筑面积 系指房屋外墙( 柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积。 

⏹ 成套房屋的套内建筑面积 由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 

⏹房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 

●房屋面积测量的种类和基本方法（2）

房屋面积测量的方法：主要有坐标解析法、实地量距法和图解法。

⏹坐标解析法  是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。 

⏹实地量距法  是在实地用长度测量工具量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。  

⏹图解法  即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，也可量取图形的坐标计算图形的面积。图解法因精度太低，房产测量现在几乎都不采用。 

2.4  房产信息数据采集

●房产信息数据采集的内容

⏹ 建筑物名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、权界线； 

⏹ 权源、产权纠纷和他项权利、楼号与房号、房屋分幢及幢号编注等； 

⏹ 与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。 

●房产信息数据的来源

    房产信息数据来源大致分为三类：

⏹(1)国家相关行政管理部门出具的行政文书 ，如竣工验收备案表、地址名称批复、门楼牌号证明等。 

⏹(2)行政部门或法律部门出具的相关证件或法律文书，如土地使用权证、房屋所有权证、组织机构代码证、司法判决等。 

⏹(3)其他由委托人或相关权利人自行提供，或由数据采集人员根据相关技术规范现场获取，如房间号码编排表、设计图纸及相关文件等。 

●房产信息数据采集的要求

⏹(1) 依法 。依法采集房产信息数据，包括采集房产信息数据的手段合法，房产信息数据的来源合法。 

⏹(2) 准确 。房产信息数据采集的准确与否，关系到房产测绘成果能否正确出具，也关系到房产管理过程中能否正确地采用房产测绘成果，因此必须做到准确。 

⏹(3) 详尽 。要求信息数据采集人员应当尽可能地通过多种渠道，获得尽可能详尽的信息，以利于后期房屋管理工作的顺利进行。 

3 房屋数据处理

●3.1   概述 

●3.2   房屋面积计算 

●3.3   共有面积分摊 

3.1  概述

●房屋数据处理的内容

⏹ 房屋数据处理包括房屋测量数据处理 、房产面积计算和共有面积分摊三部分。 

⏹房屋测量数据分为房产平面控制测量数据和房产要素测量数据，按照测量平差的相关理论和规定进行处理。 

⏹房产面积计算 是依据相关法律法规、文件和技术规范的规定，按照房屋及其附属设施的不同结构、功能以及各项管理工作对于各类房屋面积内涵的要求，精确计算各类房屋及其附属设施的面积。 

⏹共有面积分摊 是对房屋的共有面积按照相关要求进行分摊计算。 

●房屋数据处理的基本依据和要求（1）

    房屋外廓的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，超差须进行复量；

    房屋建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准，以2倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差，超过2倍中误差的要返工重测。        

●房屋数据处理的基本依据和要求（2）

⏹房产面积测算一般采用两个精度等级，即采用第二、第三等级精度标准。对新建商品房一般采用第二等级精度要求；对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级精度要求；有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求。

房屋面积计算的依据   为国标、各部委出具的相关文件、地方技术规程和各地方、相关行政管理部门出具的有关文件。如《房产测量规范》（GB/T17986--2000）、（建住房2002-74号）文房产面积测算的补充规定和各地的《房产测量规范》实施细则。

⏹共有面积分摊的基本思路是谁使用谁分摊（谁受益谁分摊）。 

3.2  房屋面积计算

●房屋面积计算的相关概念和内容 （1）

    房屋建筑面积系指房屋外墙(柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。         

●房屋面积计算的相关概念和内容 （2）

    房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由省自治区、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

    房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

    套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

《房产测量规范》8．2．1  计算全部建筑面积的范围

    ａ）永外性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

    ｂ）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20ｍ以上部位计算建筑面积。

    ｃ）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20ｍ以上的，按其水平投影面积计算。

    ｄ）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

    ｅ）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20ｍ以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20ｍ以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

    ｆ）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

    ｇ）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

    ｈ）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

    ｉ）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

    ｊ）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20ｍ以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

    ｋ）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

    ｉ）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

    ｍ）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

    ｎ）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2．20ｍ以上部位的外围水平面积计算。

    ｏ）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。   

《房产测量规范》8．2．2  计算一半建筑面积的范围

    ａ）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

    ｂ）柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

    ｃ）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

    ｄ）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

    ｅ）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

《房产测量规范》8．2．3  不计算建筑面积的范围

    ａ）层高小于2．20ｍ以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20ｍ的地下室和半地下室。

    ｂ）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

    ｃ）房屋之间无上盖的架空通廊。

    ｄ）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

    ｅ）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

    ｆ）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

    ｇ）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

    ｈ）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

    ｉ）烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

    ｊ）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

   3.3  共有面积分摊

房屋专有部分和共有部分

房屋专有部分

根据建筑物区分所有权相关法条和技术规范的规定，房屋专有部分应是具有构造上的性，能够明确区分，具有利用上的性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。房屋的专有部分在共有面积分摊计算时应承担分摊面积。

房屋共有部分

    房屋共有部分按照是否可被分摊分为可分摊共有部位和不可分摊部位。在分摊计算时，只有可分摊部位可以被分摊。）

      房屋共有部分按照其使用功能和服务对象，主要可分成三类：

      (1)全幢共有部位：指为整幢服务的共有部位，全幢进行分摊。

      (2)功能区间共有部位：指专为某几个功能区服务的共有部位，由其所服务的功能区分摊。

      (3)功能区内共有部位：指专为某个功能区服务的共有部位，由该功能区分摊。         

4 房产图绘制

4.1   概述 

4.2   房产分幅平面图的表示原则 

4.3   房产分丘平面图内容和要求 

4.4   房产分户平面图 

4.1  概述

房产图的基本概念与作用

    房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。包括房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图三种。

房产分幅平面图 通常简称房产分幅图，是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图、房屋分户平面图的基础资料。 

房产分丘平面图 是房产分幅平面图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。 

房屋分户平面图 也称分层分户图，是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，通常作为核发房屋所有权证和土地使用权证的附图使用。 

 房产图的绘制方法

全野外采集数据成图

航摄像片采集数据成图

野外解析测量数据成图

平板仪测绘房产图

编绘法绘制房产图

房产图绘制精度要求 

     全野外采集数据或野外解析测量等方法所测量的房地产要素点和地物点，相对与邻近控制点的点位中误差不超过±0.05 m。

4.2  房产分丘平面图内容和要求

分丘图的表示内容

    房产分丘平面图上除表示房产分幅平面图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

4.3  房产分户平面图

分户图表示的主要内容

分户图应表示的主要内容包括：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位，以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。    

 分户图的表示、注记与图面清绘整饰技术要求

分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。

分户图上的房屋的丘号、幢号应与分丘图上的编号一致。

分户图上的文字注记：

(1) 房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。 

(2) 本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。 

(3) 楼梯、走道等共有部位，在范围内加简注。 

5.1房产变更测量

5.1房产变更测量的基本概念

    房产变更测量是指在完成了房产测绘工作之后，为了适应日常工作的需要，使房产数据能保持现势性而进行的房屋及其附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和测量。

房产变更测量的基本内容    

现状变更测量

    (1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建，房屋建筑结构、层数的变化。

    (2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁。

    (3)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等维护物以及房屋附属设施的变化。

    (4)道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化。

    (5)地名、门牌号的更改。

    (6)房屋及其用地分类面积增减变化。

权属变更测量

    (1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移。

    (2)土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直。

    (3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化。

    (4)他项权利范围的变化和注销。

5.2  变更测量

变更测量程序

    变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，  再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。

5.2  变更测量

房地产编号的变更与处理

(1) 用地的合并与分割都应重新编丘号 ，新增丘号按编号区内的最大丘号续编。 

(2) 组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。 

(3) 新增界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。 

(4)房产合并或分割应重新编幢号 ，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。 

6 房产测绘成果质量管理

房产测绘成果检查的流程

房产测量成果实行二级检查一级验收制度。

一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。

二级检查为最终检查，由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。

检查验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二级检查和验收工作完成后应分别写出检查、验收报告。

产品成果最终验收工作由任务的委托单位组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。

房产测绘成果检查的一般规定

房产测绘单位实施成果质量的过程检查和最终检查。过程检查采用全数检查。最终检查一般采用全数检查，涉及野外检查项的可采用抽样检查，样本以外的应实施内业全数检查。

验收一般采用抽样检查，质量检验机构应对样本进行详查，必要时可对样本以外的单位成果的重要检查项进行概查。

各级检查验收工作应、按顺序进行，不得省略、代替或颠倒顺序。

最终检查应审核过程检查记录，验收应审核最终检查记录，审核中发现的问题作为资料质量错漏处理。

房产测绘成果质量评定

成果质量实行优、良、合格、不合格四级评定。成果质量由专职或兼职检查验收人员评定，评定标准参照《测绘成果质量检查与验收》(GB／T 24356—2009)执行。

房产测绘成果备案管理的依据

《中华人民共和国测绘法》(中华人民共和国令第75号，自2002年12月1日起施行)

《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国令第62号，自2007年10月1日起施行)

《房产测绘管理办法》(中华人民共和国建设部国家测绘局令第83号，自2001年5月1日起施行)

《房屋登记办法》 (中华人民共和国建设部令第168号，自2008年7月1日起施行)

《关于贯彻实施〈房屋登记办法〉的通知》(建办住房函 [2008] 249号)

《关于印发〈房屋登记薄管理试行办法〉的通知》(建住房[2008]84号)附件《房屋登记簿记载内容说明》

7、房产测绘资质及从业人员管理情况

根据《测绘资质管理规定》第二条规定：从事测绘活动的单位，应当依法申请取得《测绘资质证书》，并在测绘资质等级许可的范围内从事测绘活动。

第四条规定：测绘资质分为甲、乙、丙、丁四级。

测绘资质的专业范围划分为：大地测量、测绘航空摄影、摄影测量与遥感、工程测量、地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、地理信息系统工程、海洋测绘、地图编制、导航电子地图制作、互联网地图服务。

第六条申请测绘资质的单位应当具备下列基本条件：

（一）具有企业或者事业单位法人资格；

（二）有与申请从事测绘活动相适应的专业技术人员；

（三）有与申请从事测绘活动相适应的仪器设备；

（四）有健全的技术、质量保证体系和测绘成果及资料档案管理制度；

（五）有与申请从事测绘活动相适应的保密管理制度及设施；

（六）有满足测绘活动需要的办公场所。

根据《注册测绘师制度暂行规定》第三条　国家对从事测绘活动的专业技术人员，实行职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。

　　第四条　本规定所称注册测绘师，是指经考试取得《中华人民共和国注册测绘师资格证书》，并依法注册后，从事测绘活动的专业技术人员。

　　第九条　凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可申请参加注册测绘师资格考试：

　　（一）取得测绘类专业大学专科学历，从事测绘业务工作满6年。

　　（二）取得测绘类专业大学本科学历，从事测绘业务工作满4年。

　　（三）取得含测绘类专业在内的双学士学位或者测绘类专业研究生班毕业，从事测绘业务工作满3年。

　　（四）取得测绘类专业硕士学位，从事测绘业务工作满2年。

　　（五）取得测绘类专业博士学位，从事测绘业务工作满1年。

　　（六）取得其他理学类或者工学类专业学历或者学位的人员，其从事测绘业务工作年限相应增加2年。