浙江省房地产估价师《案例与分析》：影响商业房地产价格的因素试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3 000元／㎡，旁街路线价为2 000元／㎡．其临正街深度为22．86 m(即75英尺)，临旁街深度为15．24 m(即50英尺)．根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10％，那么该宗地的总价为．A：158．35万元B：135．17万元C：123．45万元D：126．38万元E：工业用地的监测点评估价格

2、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的__。A．质量B．品牌C．价格D．类型

3、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经税务主管部门批准，可以减按__的税率征收所得税。A．10%B．15%C．18%D．27%

4、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。A：1204万元B：1374万元C：1404万元D：1536万元E：工业用地的监测点评估价格

5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。A：领导定价法B：挑战定价法C：随行就市定价法D：价值定价法E：借款合同

6、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。A．难以把握B．难以准确量化C．难以把握和准确量化D．难以把握和难以数据化

7、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．10%B．15%C．20%D．25%

8、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。A：存量规模B：租金水平C：开发成本D：资本化率E：借款合同

9、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。A：1 667B：1 765C：1 875D：2 000E：工业用地的监测点评估价格

10、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于__万元。A．100B．150C．300D．500

11、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。A．移动平均法B．指数平滑法C．市场因子推演法D．简单平均法

12、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。A．《土地法》B．《土地管理法》C．《物权法》D．《财产管理法》

13、某宗房地产的收益期限为35年，预计第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．581.38B．462.43C．268.06D．716.86

14、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0．则a·b+b·c+c·a=（）。A．AB．BC．CD．D

15、房地产中介服务不包括房地产__。A．咨询B．经纪C．价格评估D．销售

16、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

17、__的成交日期应与估价时点接近。A．可比实例B．要约案例C．指数实例D．加权实例

18、在房地产相关业务中，目前没有__职业责任保险。A．工程师责任B．注册会计师C．开发商D．律师

19、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。A：房屋出租B：房屋转租C：房屋承租D：房屋租赁E：执行层的组织协调

20、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。A．差异性B．各异性C．特色性D．性

21、征收集体土地，有偿使用土地的，应__。A．预付足额的预付金B．报乡(镇)级核签C．出具征收单位财务状况报告D．签订土地使用合同

22、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

23、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。A：0.95B：0.99C：1.01D：1.05E：工业用地的监测点评估价格

24、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。A：乡级以上B：县级以上C：市级以上D：省级以上E：执行层的组织协调

25、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。A．经批准占用的耕地B．经批准占用的土地C．实际占用的耕地D．实际占用的建设用地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、由房地产估价师本人申请的注册种类有。A：初始注册B：变更注册C：延续注册D：注销注册E：撤销注册

2、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制B：股份制C：有限责任制D：国有独资公司E：个人企业

3、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划条件E．地势

4、下列关于会计分期，说法正确的是。A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间C：会计分期又称为会计期间D：按年度编制的财务会计报表也称为年报E：以一年确定的会计期间称为会计年度

5、下列关于税收的征管，表述正确的是。A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利

6、房地产的规范性文件包括。A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》B：《房地产估价规范》C：《关于房地产中介服务收费的通知》D：《房产测量规范》E：《城市房屋拆迁估价指导意见》

7、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求B．预期通货膨胀率上升C．银行采用货币紧缩D．某国国际收支出现大量顺差E．银行采用货币扩张

8、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A．国家强制性B．主体的特定性C．目的的利他性D．标的的非自有性

9、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。A：房地产开发企业B：物业管理职能部门C：公房出售单位D：业主大会E：业主委员会

10、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10B．555.10C．1776.32D．2109.38

11、下列关于建造师，表述正确的是。A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示

12、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下__投资。A．土地B．房屋C．机械设备D．原材料E．辅料

13、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A：临街状况B：是否便于动力取得C：是否便于废料处理D：是否接近大自然E：是否便于产品和原材料运输

14、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A．完全产权价值B．出租益价值C．快速变现值D．承租益价值E．残余价值

15、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。A：同质偏好市场B：分散偏好市场C：个别偏好市场D：集群偏好市场E：弥隙市场

16、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用E：销售税费

17、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为__。A．849元/m2B．865元元/m2C．882元/m2D．915元/m2

18、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本

19、下列有关会计报表的表述中，正确的是。A：会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的B：资产负债表是反映利润情况的会计报表C：资产负债表由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成D：资产负债表是根据会计等式的原理设计的E：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表

20、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。A．活期B．3个月整存整取C．6个月整存整取D．1年整存整取

21、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A．用途专业的房地产B．价值较大的房地产C．使用的房地产D．不可分割的房地产

22、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元／㎡，张某交付了全部价款．买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。A：40000B：53600C：66800D：80000E：执行层的组织协调

23、对确定资本化率有参考依据的有__。A．折旧率B．物价指数C．银行贴现率D．投资回报率

24、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有__。A．确定项目合理规模B．确定功能分区C．选择建设地点D．工程变更E．设计方案评价

25、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。A：财务盈利能力B：清偿能力C：资金平衡情况D：营运能力E：借款合同