2016年湖北省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产及其特点考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为__万元。A．65.4B．81.8C．87.2D．109.0

2、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费__元。A．1000B．2500C．5000D．5250

3、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A．横道图B．网络图C．进行图D．工序图

4、下列关于会计要素中的收入，说法不正确的是。A：收入可能表现为企业资产的增加B：收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流出C：收入也可能同时引起资产的增加和负债的减少D：收入将引起企业所有者权益的增加E：执行层的组织协调

5、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失B．因延误工期造成房屋延期交付C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风

6、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A．批量行业B．僵滞行业C．分块行业D．专业化行业

7、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。A：点源B：面源C：永久性污染源D：暂时性污染源E：执行层的组织协调

8、投资者所要求的最低利率是__。A．基础利率B．存款利率C．贷款利率D．同业拆借利率

9、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。A：180B：196C：200D：300E：工业用地的监测点评估价格

10、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格

11、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%

12、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及__。A．相应配套的基础设施B．土地的形状C．组合完成的功能D．立体空间

13、注册房地产估价师延续注册有效期为年。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调

14、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。A．100B．111C．112D．118

15、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。A．350B．580C．600D．880

16、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。A：B：国土资源部C：Z省D：A市E：房地产估价机构必须加盖公章

17、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡A：310.61B：321.60C：477.87D：494.77E：工业用地的监测点评估价格

18、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。A：商品交易B：互助合作C：平均分配D：共同承担E：执行层的组织协调

19、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为__万元。A．3939.61B．4433.88C．4768.50D．5652.09

20、房地产是__三者的结合物。A．实物、权益、区位B．实物、区位、用途C．实物、权益、用途D．权益、区位、用途

21、建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和__。A．总包合同B．包工包料合同C．计量估价合同D．包工不包料合同

22、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。A．±5%B．±10%C．±20%D．±30%

23、（）是具有社会保障性质的性商品住房，对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受的指导。A．廉租房B．经济适用房C．市场价商品住宅D．商品房

24、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为。A：吸附水率B：自由水率C：平衡含水率D：化合水率E：执行层的组织协调

25、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。A：市政基础建设费B：土地出让金C：征地拆迁费D：契税E：公建配套设施费

2、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。A．联合代理B．买方代理C．独家代理D．卖方代理E．双重代理

3、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是。A：0.25B：0.50C：1.50D：2.00E：借款合同

4、下列有关会计报表的表述中，正确的是。A：会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的B：资产负债表是反映利润情况的会计报表C：资产负债表由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成D：资产负债表是根据会计等式的原理设计的E：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表

5、完好房的成新度一般为__。A．十成新B．九到十成新C．八到十成新D．七到十成新

6、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

7、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。__A．空置量B．空置率C．可供租售量D．房屋空间使用数量

8、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。A．发起者B．影响者C．决策者D．购买者

9、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004年试题)A：奖励住房公积金管理中心职工B：建立住房公积金贷款风险准备金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D：建设廉租住房的补充资金E：建设经济适用住房的补充资金

10、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。A．估价目的、估价原则、估价时点B．估价目的、估价原则、委托人C．估价原则、估价对象、估价时点D．估价目的、估价对象、估价时点

11、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是。A：服务市场B：合格有效市场C：有效市场D：潜在市场E：借款合同

12、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。A．县级以上土地管理部门B．乡(镇)C．农村集体经济组织D．土地使用者

13、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。A．农用地B．工业用地C．建设用地D．乡镇企业用地

14、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+__+正常利税。A．拆迁费用B．建造建筑物费用C．公共设施建设费用D．市政设施建设费用

15、保险活动所特有的内在功能是。A：组织经济补偿B：分散风险C：融通资金D：防灾防损E：执行层的组织协调

16、拍品展示的方式主要有。A：固定展示B：巡回展示C：现场展示D：资料展不E：定期展示

17、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为。A：开发期+经营期B：开发期+运营期C：开发期+经营期-前期-建造期D：开发期+运营期-前期-建造期E：前期+建造期+经营期

18、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。A：发现新的需要查证的事实B：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的C：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的E：裁决需要以相关裁决或判决结果为依据的，而相关案件未结案的

19、房地产估价委托合同的内容一般包括。A：估价对象B：估价目的C：估价师D：估价报告日期E：委托人的协助义务

20、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。A．变动成本的设置B．平衡点的设置C．同定成本的设置D．产销售量的不同

21、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：乡村建设规划许可证E：农村生产规划许可证

22、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。A：建设地区的土地使用性质的控制指标B：建设地区的土地使用强度的控制指标C：道路和工程管线控制性位置D：空间环境控制的规划要求E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计

23、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券__。A．股份B．股票C．股单D．公司债券

24、定义市场区域工作主要包括__。A．描绘市场区域的发展前景B．描绘市场区域C．在相应地图上描绘区域的物业类型D．在相应地图上标出市场区域的边界E．解释确定市场区域边界的依据

25、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》，对等內容作出了明确规定。A：房地产交易管理机构人员资格管理B：房地产交易管理机构的管理C：房地产中介服务人员资格管理D：房地产中介服务机构的管理E：房地产中介服务管理等要求