老旧小区物管改造长效机制的探讨

1 老旧小区物业管理存在的问题

1.1 居民缺乏主人翁意识和缴费意识

受以往居民住房福利制度的影响，大部分业主习惯了无偿享受物业服务，认为物管本就是机关事业单位的工作职责，收物业费就是为了多捞“好处”。尤其是老旧小区中的居民，大多是老人、弱势群体和外来人员，这些群体整体收入水平比较低，认为只要不交费，有无管理无所谓。这些群体缺乏主人翁意识和自治能力，很多物业服务企业不愿意接手老旧小区物业管理，导致老旧小区脏乱差现象普遍存在。

1.2 产权单位复杂，缺乏维修资金

随着机关后勤改革的逐步深入，老旧小区物管也逐步融入市场化管理。但从实际情况来看，老旧小区的市场化运营现状并不理想，不少物业服务企业缺乏市场观念，不走专业化市场道路，靠收费调整、补贴、税收减免生存。另外，与新建商品房不同的是，老旧小区产权形式复杂，无法确立责任主体，使得物业服务处于有卖方无买方、强卖强买的状态。换个角度讲，在物业服务市场机制失灵的情况下，物业服务企业不再纠结于破解物业服务和市场运营难题，而是想方设法赚取暴利。

1.3 多主体管理，加大管理难度

老旧小区改造和管理涉及多个部门，一旦发生问题，无法及时有效协调。在无从下手的情况下，弃管现象频发。部分地方社区负责老旧小区改造和管理，一无管理办法指导，二无管理资金支持，在物管工作中，明显力不从心。而业委会缺乏话语权、组织权，无法发挥应有的作用。在各种内外因素的共同干扰下，个别老旧小区成了无物业管理、无主管部门、无人防物防的“三无小区”。

2 建立老旧小区物业管理长效机制

2.1 建立奖补机制

对于我国市场经济下的各行各业，都有权实施监督。尤其对于一些新兴产业，更应该加强监管和宣传。取消物业服务企业资质审批，并不意味着对物业服务市场放任不管，相反，更应该加大监管力度。可以建立相应的奖补机制，不断规范物业服务市场，引导物业服务企业不断提升自身的专业化水平和核心竞争力。比如，可以购买老旧小区物业服务，对老旧小区进行物业补贴，或者通过引导，让居民用公积金交纳物业管理费，提高缴费率。

2.2 建立矛盾调解机制

针对老旧小区物业管理中的争议、矛盾和纠纷事件数量居高不下的现状，可建立行政、司法、物业企业、社区基层组织“四位一体”的矛盾调解机制，用制度来约束，有效规避矛盾，以法律为准绳，公平处理矛盾。简单矛盾由社区基层组织自行解决，复杂矛盾由四方联合解决，四方力量互相配合、互相牵制，化矛盾于无形，切实保障业主的合法权益。考虑到许多小区居民在生活中发生矛盾和纠纷后，习惯于向居民委员会“求助”，可以要求开发商吸纳居民委员会力量，参加前期业主临时规约的制定，保障业主在前期物业管理活动中的知情权。

2.3 建立缴费诚信机制

为提高业主缴费意识，可建立黑名单制度、信息公开制度，对不交物业费或恶意拖欠物业费的业主予以“通报”，让其接受整个社会的监督。同时，建立专门的物业缴费诚信机制，并将其纳入社会诚信体系。建立社区与单位联动机制，将物业费交纳作为单位员工道德考核的重要内容，取消拒不交纳物业费员工的评先评优资格。有条件的地区可以利用互联网建立居民履行缴费义务的信用记录和诚信信息库，综合运用提醒、告诫等手段，引导广大业主自主履行缴费义务。

2.4 引导居民树立正确的消费观念

长期以来，我国业主在物管中的主体地位和权利一直被忽视。这也是老旧小区居民缺乏缴费意识的主要原因。从短期来看，让业主自由选择和自主决策物业管理方式，规范小区居民自治形式并不现实。可以从引导居民树立正确的消费观念入手，让其逐步认识并认可“花钱买服务”的消费观念，从而积极配合物管工作，及时交费，为充实维修资金、提升物管服务水平贡献自己的力量。比如，可以举办物业管理知识及相关的小竞赛，并提供一些小奖品，开展有奖问答，一方面提高广大业主对物业服务的认知度，从而树立正确的消费观念；另一方面增进双方感情交流，减少不必要的矛盾和纠纷。

3 结语

老旧小区物业管理长效机制建设是一项长期的、系统性工作。要想提高建设成效，必须以群众为基石，以责任为根本，以规范化服务为准则，以为推手，以监督考核为保障，多管齐下，彻底解决老旧小区物业管理中缺规范、少资源、空管理的现状，从而为广大业主提供全方位、高层次的物业服务。这不仅是推进物业管理行业健康、可持续发展的必由之路，也是关乎社会主义和谐社会构建的现实问题。

参考文献：

[1]李坚，李晓晨.“保障型”物业管理模式探析——以沈阳市弃管小区为例[J].党政干部学刊，2016（5）:62.

[2]高明鸣.老旧小区物业管理困境与对策研究——以中山城区为例[J].经济研究参考，2015（37）:105.

[3]蔡云楠，杨宵节，李冬凌．城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究[J].城市发展研究，2017（4）:30-32.

[4]陈蔷.前期物业管理中产生纠纷的原因及解决对策分析[J].经管空间，2011（12）:86.

老旧小区物管改造长效机制的探讨

代立福　

（珲春新貌物业服务有限公司，吉林　　珲春　　１３３３００）

摘　　　要：本文针对老旧小区物管中的问题，以老旧小区物业管理长效机制为切入点，探讨了推进老旧小区物管工作创

新发展的可行路径，以期为各位同行提供有益的帮助。

关键词：物业管理；老旧小区；长效机制

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