房地产及行业分析

　　上半年房地产板块整体走势强劲。1—5月申万房地产板块累计涨幅达29.4%，跑赢大盘21.5个百分点，在申万23个行业板块中排名第二。事实上，地产股自以来，估值水平一直徘徊在历史低位。12年春节过后，随着微调的不断放行，信贷放松以及流动性增加，积累的刚性购房需求有所释放，促使楼市成交持续回暖。二级市场上对地产板块的预期也从过去的过度悲观转为较正面。地产股估值实现逐步回升，大幅跑赢大盘。

楼市将继续实现微调

　　正如我们在此前的研究报告中提到，目前地产是进入到了第二个阶段，这一阶段没必要再一刀切的打压房地产，而是有保有压式的，支持合理购房需求，扶持刚需者实现置业，因此可以预判底部已经确立。这一观点也在随后几个月逐渐多的地方微调当地楼市，支持刚需而获得放行中得以验证。我们认为，未来楼市继续实现微调修正是可能的。

　　总的来说我们认为，当前投资增速下滑，拖累经济下行，明确表示要稳增长，因此适度调整过度的打压房地产市场对经济层面上造成的不良影响将相当可能与必要。另一方面，面对土地市场成交的惨淡，地方财政收入大减，而短时间内面对土地财政难以替代，保障房资金缺口等困难，其迫切希望加速微调当地楼市促进销售意愿更强烈。开发商方面，年内面对库存压力将达到历史高位，同时资金获得仍然紧张，降价推销是第一选择。房价的下降将能很好的释放上进一步严格打压的风险。

　　预计下半年面将继续向着宽松方向发展。例如：1、更多城市可以模仿现行出台的公积金、税收优惠、购房补贴等支持刚需；2、继续升级微调，支持改善性刚需的购房入市；3、优化房地产，如明确有保有压，加大差别化房贷，或在特定项目上放宽融资等。随着微调广度和深度累积性增多，将能很好地提振市场信心，实现板块行情的持续。

　　基本面持续回升助推板块行情进一步走高

　　楼市逐渐走向复苏

　　春节过后，房地产市场成交逐渐回暖。其中3月份开始，前期积累已久的刚需购房者在市场流动性增加，同时首套房贷利率下降等刺激之下陆续入市，带动房屋销售出现明显回升。3月全国商品房销售面积与销售额环比2月分别上升了18%和9%。踏入5月传统销售旺季，在多地出台的楼市微调支持刚需购房，同时开发商加大推盘量、进行打折推销等助推下，楼市成交更是创出以来的新高。据中国指数研究院统计，检测的40个城市中，逾八成城市5月销售环比上涨。在10个重点城市中，除上海和武汉单月成交面积低于11年月均成交外，其余8个城市成交量均高于去年月均水平。

　　可以看出，即使在限购没有退出情况下，楼市正逐渐走向复苏。我们前期报告中也提到，保守估计12年全国房地产销售量将维持11年相约的水平，但目前状况看应该可以更乐观一些。

　　房价降幅保持稳定销售量将维持温和放大

　　我们认为，目前降价推销楼盘数量增多范围扩大，但降价幅度都比较稳定。一般88折、85折不等的优惠就能较好的带动去化。房价没有出现断崖式的大幅度下跌，同时楼市销售回暖，这能进一步缓解前期市场上浓厚的观望情绪，加速这部分刚需者进入市场。预计下半年，开发商将继续积极增加推盘数量，而楼市降价幅度基本保持稳定，销售量则会维持温和放大。

　　可以说，前期市场上对于房地产销售大幅萎缩，同时房价出现断崖式下跌的担忧基本消除，对基本面过度悲观的预期得以修正。未来随着成交继续温和放大，基本面持续回升，将能助推地产板块行情的进一步走高。

　　货币转向宽松利好地产股

　　6月7日晚，央行宣布自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是央行三年来首次降息。我们认为，在经济下行风险增大，同时明确表示稳增长的背景下，此次降息将预示着货币转向宽松序幕的开启。

　　虽然市场上早有降息预期，但降息真正兑现后，市场上对货币转向宽松的信心更趋强烈。年内或再有一至两次降息可能，同时信贷放宽可期。

　　而货币较前期宽松对于地产板块无疑是重大利好。首先，利率的下调加上前期降准带来流动性的增强，对房地产资产价格将形成正面支持。再者，货币转向宽松，房地产开发商在资金获得方面将较当前更容易，同时融资成本降低，债务压力也将有所减轻。不排除往后在特定的项目上将对地产开发商放宽融资。另外，这次的降息虽然对于按揭贷款者每月还贷压力的缓解不是特别大，但在心理上的影响远超月供减少的实质性影响。预期市场上众多观望者在降息刺激下将陆续入市，支撑楼市复苏的持续进行。

　　下加速优胜地产开发商壮大

　　当前行业正经历集中度不断提升，优胜劣汰加速的时期。在这轮中，房地产融资受阻，同时刚需型普通商品房成为市场上仅有的适销对路产品。对于开发、营运能力不佳，市场节奏把握不准确的中小开发商，往往面临较大经营困难。例如开发产品偏高端，在限购下去化速度大降，资金回笼难；前期拿地成本高抑制降价推销的幅度；融资受阻利率上升，没能力进行项目的开发等等。因此出售房地产项目股权成了他们的唯一出路。观察可见，最近一年股权交易市场上房地产行业股权及资产交易数量明显增多。我们认为，这将加速有实力的质优地产公司在逆市中抢占市场份额做大做强。截止11年末，全国前100名房地产开发企业市场占有率为28.05%，而未来几年这一比例将进一步提高。

　　另一方面，统计显示百强房企11年全年实现销售总额1.66万亿，销售面积1.67亿平方米，同比分别增长17.5%和11.2%，均高于全国平均水平约5个百分点。实力房企经营水平明显好于行业整体，因此在市场回暖情况下，其业绩增长更可能快速提升。

　　总的来说，加速行业集中度提高，同时质优房企经营优势凸显，市场回暖下业绩增长有保障。未来房地产市场将转向精细化经营，这就进一步考验地产开发商的营运能力。迫使实力较弱的中小房企逐步退出地产市场的同时也将推进优胜者快速壮大。

　　地产板块估值水平仍然吸引

　　虽然地产板块年初以来已经累计了一定升幅，但目前地产股估值水平仍然吸引，长期投资价值显现。据我们测算，申万房地产板块当前市盈率TTM，整体法，删除负值水平仅为16倍。近十年来除08年10月、11月行业整体市盈率降到14倍附近以及去年年底到今年年初徘徊在13、14倍以外，其余时间行业整体市盈率均高于当前水平。从市净率看，当前行业平均值为2.25，而08年最低点时为1.74。在预期未来楼市复苏将会持续，同时目前房屋销售降价幅度维持稳定，货币宽松也将对房地产资产价格形成支持等，12年房企整体业绩有保障。这将很好地推动地产股估值继续向上修复。

　　总结与投资建议

　　上半年房地产板块经已累积一定涨幅，但我们认为行情的上升趋势并没有终结。恰好相反，前期行业的走强能更好的带动人气，更多投资者关注到影响地产股走势的各大因素都在趋有利方向转变。同时地产股估值仍然偏低，这将能助推下半场升势的延续。

　　首先在土地成交惨淡导致地方财政收入大减，地方强烈希望微调当地楼市。而在经济增速下滑，面临稳增长压力，对地产放松的容忍度将提升。开发商积极降价推销也进一步释放了风险。可以预期底部经已确立，未来将向宽松方向发展。

　　同时近几个月楼市成交量持续回升，降价幅度也保持稳定。我们对今年楼市整体销售预测较前期更乐观。而对于经营、运营较好的开发商今年业绩将能保持较快增长。可以推断行业基本面已出现探底回升，同时这一升势将能持续。过去对地产板块过度悲观的预期以及担忧将能消除。

　　另外，央行三年来首次降息，未来货币转向宽松更加明朗。流动性增加以及低息利好房地产资产价格的同时，也有助开发商获得资金以及减轻负担，支撑楼市复苏的延续。目前房地产板块整体估值水平仍然在历史低位。而下行业集中度的提升将助推质优地产开发商进一步壮大，其中长期投资价值凸显。