国内大型社区商业 模式与类型

　　第一类，不仅有产品，更有产品线。例如万科、保利、绿地、金科、蓝光，他们有自己产品布局及长期规划。

　　第二类，以单一强势产品为主。例如绿城、世茂、融侨，但是这些产品的发展、规模、品牌影响力不如第一类。

第三类，以自营品牌为特色。例如碧桂园、恒大、保利，他们旗下研发某类品牌店作为主力业态吸引其他品牌入驻，有明显企业自身的品牌特色。

1、碧桂园——自营品牌与新零售强强结合

碧桂园社区商业有一个明显特色，内涵大量自营品牌，例如凤凰优选、凤凰书屋，一方面强化碧桂园自身品牌影响力，另一方面使得社区与商业有可识别的统一感。

不仅如此，2018年3月，碧桂园与盒马签订了“新零售”战略合作协议；4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，预计将有600家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园。

备注：盒马鲜生是阿里巴巴对线下超市完全重构的新零售业态。盒马是超市，是餐饮店，也是菜市场，但这样的描述似乎又都不准确。消费者可到店购买，也可以在盒马App下单。而盒马最大的特点之一就是快速配送：门店附近3公里范围内，30分钟送货上门。

盒马未来主要将服务三类人群。第一，晚上大部分时间在家的家庭用户。第二，基于办公室场景推出针对性便利店或轻餐。第三，周末会去超市带着孩子出去走走的用户。

2、绿地——北京首个国家标准化社区商业中心

绿地社区商业知名品牌有熙街、缤纷城，在2018年5月，北京的“生活+社区商业中心”获得了北京首家国家标准社区商业中心的授牌。生活+社区商业试图在打造“标准化、可复制的模式”。

整个中心在3000多平方米，不同于纯商业模式，除涵盖G-super全球进口商品直销中心外，新增洗衣护理、剪裁缝纫、家政服务、烟酒行等实际解决居民生活需求的品类。

3、保利——高端住宅配套商业典范

保利地产旗下的社区商业也许最不像是社区商业。无论是品牌知名度、商业街形象、消费水平，都似乎与其他的社区商业格格不入。比如保利旗下的“若比邻、保利之家、时光里”等项目。

保利与恒大、碧桂园一样，一开始就打造了自营品牌，例如社区超市“比邻超市”、 “社区客厅“邻空间”，以及开发了若比邻APP，打通线上线下，以此作为保利社区商业模型。

4、万科——自建自营，统一招商、运营

万科的社区商业产品线是目前百强开发商中最丰富的一家，其中包含万科里、万科生活广场、万科2049、万科红、大都会，针对不同城市、不同体量、不同等级，开发不同产品线的商业配套。 

“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市，健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。

在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道。

万科广场商业体量不低于5万㎡，服务3公里内客群；

万科生活广场，体量2-5万㎡，作为社区级生活中心，满足1.5公里；

万科生活汇，商业体量2万㎡以下，定位贴身保姆式社区商业，满足最后一公里社区生活基本需求。

此外，万科2049一直在更新迭代，从1.0版本到2049丨五玠坊，只有两个核心区域，分为【原·味区】和【原·创区】，以餐饮和生活配套为主，这是2049对社区商业创想的原型。

在2.0版本到2049丨城花中，万科以“绿色生活/健康人生/文化社区/儿童成长”四大核心理念打造，产品内出现了很多贴近儿童的设计(如学龄前儿童免费玩耍的宝贝寄托站、全家互动游戏的亲子乐园、温馨尺度设计独特的儿童洗手间)。这些细节的打造，让2049更加人性化。

在3.0版本到2049丨海上传奇，延续2.0版本的四大理念，有了两个提升。首先，纳入了上海万科商业服务品牌“万乐会”的创新理念，通过线上APP，将四大主题渗透到邻里生活。其次，海上传奇的品牌知名度也在提升，例如星巴克、麦当劳、精品生鲜超市“YesCity”。

在4.0版本到2049丨翡翠公园，在3.0本上做出了更多新颖特殊的特色，比如有Party、UP潮玩市集、情景游戏、Vgirls电竞比赛，将传统业态与潮流生活结合在一起，社区商业不仅是刚需所在，更像一个适宜打卡种草的“网红”生活空间。

5、万达——体量太大，“不是一个好模式”

万达模式的社区商业被称为不是一个好模式，但实际情况见仁见智。

万达大规模进军二线城市进行近郊大规模再造城市中心的开发模式，业内人士指出，“新的万达的模式实现了一种资金平衡，但社区商业部分显然不是一个好的模式。”

万达找到了可持续发展模式，即“用卖掉10万平方米的社区商业，来实现10万平方米的购物中心的持有，达到其资金投入的平衡。”

但由于万达的商业中心开发体量过大，其自身持有的购物中心基本上能够满足居民的消费需求。在购物中心旁边的社区商铺体量较大，消费支撑不够，所以“投资万达社区商铺的人出租和经营压力的较大”。购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧，其社区商业多被大家所忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规划，功能分区、组团与沿街相结合等，也会有很好的发展空间。

6、恒大—— 恒大影城自有业态反哺

如果说万达用影院拉动商业广场，恒大则希望用影院撬动社区商场。

恒大将社区商业根据商业体量分为三类。其中最广为人知的是2万平方米以内的恒大剧场模式，市场定位为“社区及周边居民生活配套+娱乐服务+特色业态”。

“恒大影城”模式主要是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺，3-4层则是恒大剧场，总面积1万-2万平方米。

通过恒大影城主力业态带动其他消费，具有明显的恒大标识。

7、旭辉 —— 产品线清晰。

旭辉集团旗下运营开发的10多家商业中心，包括商业综合体“旭辉广场-8万方以上的城市商业”、区域商业中心“旭辉Mall-5-8万方的社区型商业”和社区型商业中心“旭辉U天地-3万方以下的社区街区”三大产品。

并且，三类产品线的布局、选址和定位都比较清晰。目前上海华漕绿地·旭辉U天地、长沙旭辉Mall、上海松江九亭旭辉U天地可能已经成型。

8、世茂 —— 依托住宅同步开发。

　　世茂的52+mini ，寓意“我爱家”,是世茂集团探索社区商业创新模式，其中含有世茂标签的“爱世集”生鲜门店，通过四大创新（“建筑创新、业态创新、运营创新和大数据创新”）来提升单个店铺的经营效率。

　　选址不限于一二线城市，同时也会下沉到3公里范围内人口密度超过1万户的三四线城市。面积则从几千到4、5万平方米不等。52+mini将涉及上海、南京、武汉、深圳、大连、西安等15个城市。根据世茂的规划，到2018年前，52+mini mall在全国至少扩张至30-40个，已开业社区商业项目：南京52+mini mall、武汉52+mini mall。