城市详细规划

英文名称：

urban detailed planning

定义：

根据城市总体规划，对城市整片近期建设地区或较大地段建设的各类建筑及其设施作出具体布置的计划。

应用学科：

地理学（一级学科）；城市地理学（二级学科）

百科名片

城市详细规划（detailed plan）是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是按城市总体规划要求，对城市局部地区近期需要建设的房屋建筑、市政工程、公用事业设施、园林绿化、城市人防工程和其它公共设施作出具体布置的规划。

分类

　　城市详细规划又具体分为控制性详细规划和修建性详细规划。

　　控制性详细规划是以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 控制性详细规划的重点问题是建筑的高度、密度、容积率等技术数据，依然是数据平衡问题，例如底层架空奖励容积率的做法就是一种典型的规划做法，而城市设计的重点是建筑高度（不同于规划中的高度规定）、室外空间、街墙界面、人车分流的解决方案、整体材质色彩等等，例如深圳城市中心区城市设计中的“街墙”、南京河西新城区中心地区城市设计中的“绿轴”。

　　修建性详细规划以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。

目的

　　城市详细规划的目的主要在于选定技术经济指标，提出建筑艺术处理要求，确定各项用地的控制性坐标和标高等，为城市设计提供依据。它是城市总体规划的深化和具体化，也是城市近期规划的具体化。

主要内容

　　城市详细规划主要内容包括：①确定近期建设规划范围内房屋建筑、道路和给排水工程、公用事业、园林绿化、环境卫生和其它公共设施的具体布置和用地界限；②确定街道红线，道路断面以及控制点的坐标、标高；③确定居住建筑、公共建筑、道路广场、公共绿地、公共活动场地等项目的具体规划定额和技术经济指标；④综合安排各项工程管线、工程构筑物的位置和用地；⑤提出建筑艺术的形式要求；⑥确定主干道和广场建筑群的平面、立面规划；⑦提出规划项目工程量和投资概算。

指导原则和方法

　　城市详细规划应当体现总体规划的意图。对于近期建设的项目应当进行精心细致的布置。可以提出多种方案，从功能、经济、环境、景观等效果和建设次序、周期等方面进行综合的比较和论证，然后选定实施方案。在建设上宜采取综合开发的方式（见城市建设综合开发），以利于详细规划的实施。城市详细规划具有作为各项工程设计依据的性质，应当遵照国家和地方颁布的各种法规、技术标准和规定等。在具体工作中，例如在编制总体规划阶段研究市中心、车站广场、重要街道、重要地段的规划时，往往可以通过编制一些详细规划的草案来深入研究其综合功能、规模容量、空间布局等问题，以便使总体规划的有关内容较为切合实际。在编制城市改建地段的详细规划时，应适当扩大规划范围，按比较完整的成片地区作出改建规划方案，并注意保护历史性建筑、考虑地区特征和环境绿化；妥善处理新旧建筑的关系和保证交通、市政公用设施的改善和发展。

规划文件

　　城市详细规划的规划文件包括现状图、规划图及其说明，技术经济分析的指标、依据以及有关协议、审批文件等。以居住区详细规划为例，主要图纸包括：现状图、规划总平面图（可以附各种必要的分析图）、道路红线和竖向规划图、管线综合图（附道路和管线断面图）等。图纸比例尺为1∶2000,也可用1∶500或1∶1000。为阐明规划意图，还可绘制鸟瞰图、局部地段的透视图，或制作模型。

最终成果

　　城市详细规划的最终成果应包括：①规划说明书。内容包括详细规划的情况简介，近期规划建设的任务，建设地段内的自然和社会经济情况分析，近期主要建设项目和配套项目的可行性分析，规划布置的原则和意图，各项建设的定额指标和技术经济指标及其依据，建设程序和各项工程概算等；②规划地段现状图。按规划设计要求在地形图上分别绘出建筑物、构筑物、道路、绿地、管线工程和人防工程等现状；③详细规划总平面图。图上应标明各类用地的界限，建筑物、构筑物、道路、绿化的布置，分清哪些是保留的，哪些是规划的；④道路及竖向规划图。图上应标明道路界线、断面，宽度、坡度、曲线半径、交叉点、转折点的坐标和标高，以及地形的竖向设计处理等；⑤各项工程设施的综合图。图上应标明各项工程的坐标、标高、坡度、管径或截面大小，这些工程相互之间的关系。各种管线可综合在一张图内，也可分专业工程绘制。

深度

　　城市详细规划的深度，一般应满足房屋建筑和各项工程编制初步设计的要求，其内容和图纸应因地制宜根据具体条件决定。一般而言，所用图纸比例尺大多为1：2000，也可用1.500 或1：1000 。

编制程序

　　城市规划的编制程序一般是先编制总体规划，然后根据总体规划编制详细规划。在小城市和县城规划时一般都将总体规划和详细规划合并起来，一次完成。如果城市总体规划编制比较详细，近期建设项目不多，用地范围不大，也可不编制详细规划，依据城市总体规划的要求直接进行建设项目设计。

控制性详细规划

百科名片

控制性详细规划 regulatory plan 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

概述

　　控制性详细规划是城市、镇城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。　　    控制性详细规划城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

控制性详细规划的编制

组织编制机关

　　城市、县城乡规划主管部门组织编制城市、县所在地镇的控制性详细规划；其他镇的控制性详细规划由镇组织编制。

编制单位

　　城市、县城乡规划主管部门、镇（以下统称控制性详细规划组织编制机关）应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。

编制要求

　　1、编制控制性详细规划，应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素，满足城市地下空间利用的需要，妥善处理近期与长远、局部与整体、发展与保护的关系。

　　2、编制控制性详细规划，应当依据经批准的城市、镇总体规划，遵守国家有关标准和技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料。

基本内容

　　控制性详细规划应当包括下列基本内容：

　　（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；

　　（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；

　　（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；

　　（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。

　　编制大城市和特大城市的控制性详细规划，可以根据本地实际情况，结合城市空间布局、规划管理要求，以及社区边界、城乡建设要求等，将建设地区划分为若干规划控制单元，组织编制单元规划。

　　镇控制性详细规划可以根据实际情况，适当调整或者减少控制要求和指标。规模较小的建制镇的控制性详细规划，可以与镇总体规划编制相结合，提出规划控制要求和指标。

征求意见

　　控制性详细规划草案编制完成后，控制性详细规划组织编制机关应当依法将控制性详细规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

　　公告的时间不得少于30日。公告的时间、地点及公众提交意见的期限、方式，应当在信息网站以及当地主要新闻媒体上公告。

分期、分批地编制

　　控制性详细规划组织编制机关应当制订控制性详细规划编制工作计划，分期、分批地编制控制性详细规划。

　　中心区、旧城改造地区、近期建设地区，以及拟进行土地储备或者土地出让的地区，应当优先编制控制性详细规划。

编制成果

　　控制性详细规划编制成果由文本、图表、说明书以及各种必要的技术研究资料构成。文本和图表的内容应当一致，并作为规划管理的法定依据。

　　⑴ 控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则、分图图则，规划说明及基础资料汇编。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；

　　⑵ 控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

城市、镇控制性详细规划的审批

批准与备案

　　城市的控制性详细规划经本级批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级备案。

　　县所在地镇的控制性详细规划，经县批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级备案。其他镇的控制性详细规划由镇报上一级审批。

　　城市的控制性详细规划成果应当采用纸质及电子文档形式备案。

审查会

　　控制性详细规划组织编制机关应当组织召开由有关部门和专家参加的审查会。审查通过后，组织编制机关应当将控制性详细规划草案、审查意见、公众意见及处理结果报审批机关。

公开公布

　　控制性详细规划应当自批准之日起20个工作日内，通过信息网站以及当地主要新闻媒体等便于公众知晓的方式公布。

档案管理

　　控制性详细规划组织编制机关应当建立控制性详细规划档案管理制度，逐步建立控制性详细规划数字化信息管理平台。

评估和维护

　　控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度，有计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。

修改程序

　　经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修改的，应当按照下列程序进行：

　　（一）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；

　　（二）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；

　　（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；

　　（四）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。

修建性详细规划

概念

　　修建性详细规划（ site plan）是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 是城市详细规划的一种。

　　编制修建性详细规划主要任务是：满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。源：对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

内容

　　根据建设部《城市规划编制办法》，修建性详细规划应当包括下列内容：

　　1、建设条件分析及综合技术经济论证；

　　2、作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；

　　3、道路交通规划设计；

　　4、绿地系统规划设计；

　　5、工程管线规划设计；

　　6、竖向规划设计；（场地与道路标高的设计，建筑物室内、外地坪的高差等）

7、估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

基础资料

　　修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。

　　修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详细规划的基础资料外，还应增加：

　　（一）控制性详细规划对本规划地段的要求；

　　（二）工程地质、水文地质等资料；

　　（三）各类建筑工程造价等资料。

修建性详细规划的成果

　　修建性详细规划的文件和图纸

　　（一）修建性详细规划文件为规划设计说明书；

　　（二）修建性详细规划图包括：规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1/500--1/2000。

（一）规划说明书

　　1、现状条件分析；

　　2、规划原则和总体构思；

　　3、用地布局；

　　4、空间组织和景观特色要求；

　　5、道路和绿地系统规划；

　　6、各项专业工程规划及管网综合；

　　7、竖向规划；

　　8、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：

　　1）总用地面积；

　　2）总建筑面积；

　　3）住宅建筑总面积，平均层数；

　　4）容积率、建筑密度；

　　5）住宅建筑容积率，建筑密度；

　　6）绿地率。

　　7）工程量及投资估算。

（二）图纸

　　1、规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；

　　2、规划地段现状图。图纸比例为1/500～1/2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；

　　3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围；

　　4、道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线；

　　5、竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；

　　6、单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；

　　7、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图