浅谈项目工期管理

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来源：《中国房地产业·下半月》2017年第03期

        【摘要】近几年房地产行业飞速发展，项目开发量也越来越大，诸多龙头企业每年开发量达到几千万平米，速度已成为了企业制胜的法宝之一。由此项目开发建设周期的长短就成为了企业竞争的关键要素，工期管理的重要性越来越突出。

        【关键词】工期；管理；计划

        1、研究的必要性

        随着工期管理的重要性不断加大，非常有必要对工期管理进行研究和探讨，找出影响工期的问题并加以解决。本文结合以往在工期管理中出现的问题，重点探讨工期管理的影响因素，并尽可能科学的分析，找出加快施工进度、缩短工期的有效措施。

        2、工期的影响因素和解决措施

        2.1动土开工

        项目开发建设经常面临工期紧张的问题，总结下来往往是前松后紧，最关键的是项目动土开工很难按计划执行。因项目前期策划准备不充分，方案多次修改，或报建等问题，或场地准备不充分等等，使得项目迟迟无法动土开工，一拖再拖。因此项目各方应高度重视开工这个环节，将其视为项目最关键节点之一，调动所有资源协调，保证项目按期动土开工。为此，应尽可能注意以下几个问题：

        2.1.1提前策划，尽早确定项目方案，尽可能推广标准化方式，缩短方案阶段的工期。

        2.1.2同时，设计阶段应同步实施报建手续，及时掌握相关，尽可能规避变化造成的延误。

        2.1.3充分了解场地情况，尤其对场地内地下管线情况要及时处理，对场地周边市政设施按规定办理相关手续，提前完成三通一平，为项目动土开工提供有利保障。

        2.2项目衔接

        项目动土开工后，保证后续每一个阶段有效衔接是项目顺利开展的必要因素。本项目地下室封顶后，因总包招标未完，不能及时进场，造成约三个月停工，严重影响了工期。但后续各队伍进场较为顺畅，使得项目最终仍按计划交工。为此应注意以下几方面：

        2.2.1首先要保证后续图纸及时完善。因很多工程开工后，尚有很多后续图纸需要补充完善或继续深化，因此设计人员需根据项目总计划要求，提前完成此工作，这样才能保证后续的施工连续，并减少出错和返工。

        2.2.2提前完成招标，保证队伍及时进场。目前项目甲分包较多，有时多达几十上百个，一定程度上增加了甲方管理难度。为保证项目顺利进行，必须要有严格的发包计划，及时发包和招标，保证每一个队伍按计划时间进场和施工。

        2.3技术层面措施

        随着建筑施工技术进步，技术已经成为缩短工期，提高质量的有效手段。比如滑膜技术、商品砂浆等虽已不新奇，但很多地方仍未普及。近年铝模技术、预制墙板等又相继出现，较传统工艺大大缩短了工期，且对质量控制也有一定的帮助。包括已在展望中的3D打印进入建筑领域，有朝一日必定是技术带来的性革新。

        本项目在地下室顶板上采用了滤水板代替以前的盲海做法，也缩短了施工周期。

        2.4严格落实计划管理

        每一个项目都有计划，看似计划管理都在进行，但项目结束了，很多节点没完成，究其原因无非以下几方面：

        2.4.1计划缺乏科学性。如果计划本身未经充分论证，缺乏科学性，比如总工期明显不合理，硬要执行，那只能是自欺欺人，是不可能实现的。因此计划制定好以后，需要争取各方意见，充分论证，最后才能定稿。

        2.4.2计划太笼统，主次不分，职责不分。一个好的计划必须是主次分明，有一级节点，二级节点，三级节点。然后每个节点所对应的责任人职级必然不同，对不同等级的节点完成要求不同，完成不了的后果当然也不同，这样才能使得执行计划的人或团队条理清楚。如动土开工、样板房开放、主体封顶、竣工验收等高级别的节点是必须保证的，而有些末位的小节点的完成却不是百分之百的，因为如这种小节点个别完成不了还可以通过纠偏来赶上去，不至于影响重要节点，也不会影响公司对项目的考核。

        2.4.3对计划落实情况的奖惩不清。对完成计划的团队必须给予激励，对未完成计划的团队给予问责，这才能体现管理的公平，也才能促进执行的积极性。

        2.5施工方的因素

        在建设单位相同的情况下，施工单位的施工进度仍有巨大差距。这往往体现在施工单位本身素质、人员设备的投入、积极性等。比如有实力的施工方因经验更丰富、管理水平更高，往往比二三流施工方能更高效，保持更高的质量和更快的工期；同样塔吊的数量、施工电梯的数量必然会影响垂直运输效率，人员数量不同各工作面上的工序施工周期当然也不同，最终带来的整体施工周期就不同。但是同时选择一流队伍所需成本必定更高，增加投入也必定会增加成本。因此建设单位必须在项目招标前期采取措施未雨绸缪：

        2.5.1综合评估项目工期、目标成本等因素，选择最有利于自己的方案。对工期为主的项目必然要选择综合素质高的施工方，并按照高标准配置设备和人员；如果成本因素为主导的项目可适当降低对施工单位及人员设备的投入，控制在合理范围内以满足项目目标成本。

        2.5.2建立激励机制。为充分调动施工方的积极性，必须建立进度节点考核机制。激励机制要全面和有效，重要节点都要纳入考核指标，并互相联动，如完成的越多奖励可能奖励成倍增加，而如果完成的越少同样处罚也会成倍增加。同时，奖惩不光对施工单位进行，还要涉及具体管理团队的个人，也就是项目完成度高低直接影响施工单位和施工单位派驻项目的团队，这样才能促使施工方高效执行施工任务。

        3、展望

        随着管理及技术的进步，未来可能将出现新的管理模式，或基于新技术的管理手段，将继续带来工期管理的跨越式发展。

        当然工期与质量、安全是既统一又矛盾的载体，需要科学全面的统筹。必须清晰的认识工期管理是一门科学，不等同于不顾质量和安全的盲目压缩工期。