宁夏省2015年房地产估价师《制度与》：建筑面积和房屋产权登记面积考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的。A：环境要素B：性质C：产生的原因D：空间E：执行层的组织协调

2、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序

3、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。A：出售型房地产B：出租型房地产C：办公型房地产D：自用型房地产E：工业用地的监测点评估价格

4、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。A：368B：552C：561D：920E：工业用地的监测点评估价格

5、是最常见的拍卖标的。A：允许流通物B：禁止流通物C：流通物D：一般流通物E：执行层的组织协调

6、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。该宗房地产的收益价格为万元。A：222．76B：244．67C：268．67D：298．33E：工业用地的监测点评估价格

7、不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。A：最高最佳使用原则B：合法原则C：替代原则D：、客观、公正原则E：工业用地的监测点评估价格

8、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止E：工业用地的监测点评估价格

9、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。A：2倍或3倍B：2倍或4倍C：3倍或4倍D：3倍或5倍E：执行层的组织协调

10、某宗土地总面积2 000 ㎡，容积率为3．2，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率增加到4．3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。A：27．4万元B：30．9万元C：42．7万元D：99万元E：工业用地的监测点评估价格

11、房地产泡沫形成的促成因素是__。A．土地的有限性B．土地的稀缺性C．投机需求膨胀D．金融机构支持

12、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是．【2007年考题】A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格

13、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为__，明示价格的有效期限。A．实际价格B．名义价格C．实际的销售价格D．名义的销售价格

14、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券

15、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理__。A．转移登记B．变更登记C．初始登记D．注销登记

16、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地B：轮歇地、草田轮作地C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D：耕种3年以下的滩地和滩涂E：房地产估价机构必须加盖公章

17、下列四个选项中，说法不正确的一项是__。A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物B．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押C．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押D．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分

18、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。A．条形基础B．桩基础C．箱形基础D．整体式筏式基础

19、被征收土地所在的市、县，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。A：10B：15C：30D：60E：房地产估价机构必须加盖公章

20、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。A：50B：80C：100D：200E：执行层的组织协调

21、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境

22、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A．2B．3C．4D．5

23、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是__。A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

24、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长

25、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。A：出资额B：注册资本C：部分财产D：全部财产E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列说法不正确的是__。A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

2、建设行政主管部门和县级以上地方房地产开发主管部门依据法律、行规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指__。A．与房地产开发经营有关的土地管理工作B．房地产开发经营活动的监督管理C．房地产开发经营管理D．房地产开发的合理利用

3、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权B．股票的转让权C．对公司剩余财产的分配权D．对公司事务的质询权E．要求赎回权

4、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为．【2005年考题】A：0．5B：1．0C：1．5D：2．0E：3．0

5、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。A．未依法取得房地产产权证书的B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的C．以出让方式取得土地使用权的D．国家依法收回土地使用权的E．以划拨方式取得国有土地使用权的

6、构成利率最高界限的是__。A．预期通货膨胀率B．平均利润率C．再贴现率D．物价上涨率

7、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。A：租金和价格都不发生变化B：建造成本不发生变化C：新增量和灭失量相等D：房地产资产存量保持不变E：价格与重置成本相同

8、”可贷资金利率理论”认为。A：可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和储蓄三个要素构成C：利率不是由可贷资金的供求决定的D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数

9、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形

10、房地产的部门规章包括。A：《城市房屋租赁管理办法》B：《注册房地产估价师管理办法》C：《城市房地产抵押管理办法》D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》E：《土地管理法实施条例》

11、城市规划的批后管理主要是。A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作

12、目前土地使用权出让的方式有。A：协议B：挂牌C：抵押D：拍卖E：招标

13、建设贷款主要用于。A：偿还土地购置贷款和土地开发贷款B：支付建设阶段的人工费C：支付在建工程抵押贷款D：支付管理费E：支付其他相关成本

14、”三项预测值”分析方法是中的一种。A：单因素敏感性分析方法B：多因素敏感性分析方法C：概率分析方法D：盈亏平衡分析方法E：借款合同

15、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。A．均衡原理B．预期原理C．竞争原D．替代原理

16、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。A：国内外市场环境调查B：技术发展调查C：市场需求容量调查D：竞争情况调查E：借款合同

17、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。A：直接费B：间接费C：利润D：税金E：预备费

18、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。A．私有住宅转让后用于商业经营的B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D．按照有关规定出售公有住房的E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的

19、下列关于担保公司设立，表述正确的是。A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市批准C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司D：担保公司的组织形式为合伙企业E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业

20、一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A．估价委托人B．估价师C．估价目的D．估价对象

21、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。A．工程勘察资质证书B．工程设计资质证书C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书

22、注册房地产估价师禁止行为包括__。A．不履行注册房地产估价师义务B．在执业过程中实施商业贿赂C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业E．以个人名义承揽房地产估价业务

23、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险E：资金来源与资金流动性无关

24、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有．(2005年试题)A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B：基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用C：基础租金低于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

25、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。A．建设行政主管部门和人事主管部门B．建设行政主管部门和房地产行政主管部门C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门