浅谈如何做好项目前期工作

【摘要】：项目前期工作是为了加强建设项目的管理，保证建设项目的工程质量和按期竣工，提高投资效益，促进国民经济持续、快速、健康可持续发展，制定的一系列法规。本文详细论述了如何做好项目前期工作的方法与途经。

【关键词】：项目管理，持续，快速

改革开放以来，国家对原有的投资进行了一系列改革，打破了传统经济下高度集中的投资管理模式，初步形成了投资主体多元化、资金来源多聚到、投资方式多样化、项目建设市场花的新格局。但是，现行的投资还存在不少问题，特别是市场配置资源的基础性作用尚未得到充分发挥，投资决策的科学化、民主化水平需要进一步提高，项目前期工作的有效性和审批程序，合理划分实施方式需要加强。

项目前期工作是一门专业性、知识性、性、综合性很强的工作。它不仅需要掌握一定有关、法规，还要了解相关的专业、设计、施工方法与投资控制等多方面基础知识，可以说前期工作是个多学科综合性的工作。随着对基础设施资金大量也越来越受到各企业领导的重视。如何做好项目前期工作，对规范投资行为，完善投资，健全投资项目决策，规范投资资金管理，有效发挥投资效益，实现项目预期经济效益和社会效益起着至关重要的作用。如何做好项目前期工作，除了各级建设行政主管部门的督促管理以及规范规定及前期工作人员具有良好的素质外，还需要从以下几个方面引起高度的重视。

第一，熟悉并学习国家、省、市相关文件，从而避免前期工作方向性的错误，确保投资项目审批提速提效。加快工程项目建设的步伐。

前期工作人员应了解国家重点建设项目管理办法、中华人民共和国招标投标法实施条例、中华人民共和国环境影响评价法和水土保持法。以及浙江省重点建设项目管理办法、项目选址规划、项目用地预审、环境保护、水土保持等一系列文件。市级的投资项目管理实施细则、重点建设项目管理实施细则、建设项目招标投标管理暂行办法以及投资项目审批流程实施办法。

第二，作好前期准备、做好工作广泛搜集、准备各种资料。

包括建设项目的确定在项目建议书或者项目可行性研究报告批准后提出申请。项目选址、土地利用总体规划、年度投资计划、水土保持情况、环境评估报告、工程勘察地质报告、地形测量图、施工设计图纸及说明、各类标准图集、察勘现场、调查施工环境拟定施工组织设计，做好施工方案研究、了解招标办法，同时按照管理部门有关法律、法规、规章的规定、审批程序。同时与各个部门做好衔接工作，及时有效的沟通。

第二，熟悉项目管理部主要职责，项目管理涉及多方面各个层次。我们必须多了解多懂多学习，在管理当中更好的学习和做好前期工作。

（1）首先项目管理应对项目全过程进行管理；

（2）了解项工程招标代理；

（3）了解采购代理工作方法，做好工程估算、概算、预算、竣工结（决）算、招标报价的编制和审核等工作；

（4）同时还需了解工程索赔、司法鉴定、经济评价等与工程咨询、造价咨询有关的其他业务。

第三，做为从事前期工作者，必须精通基本建设项目前期手续办理流程。

（1）方案初步设计阶段；首先业主提出项目申请，业主根据项目有关文件编制项目建议书和可行性研究报告（中介机构20天编制）。然后由项目建设条件联合审查（发改部门召集项目前期审批部门进行联合审批,  3日），进行环评初步审查意见(2日)，进行规划部门出具选址意见和规划条件及规划红线图(5天)，同时与国土资源部门衔接出具土地资源预审意见（5日），并做好项目建议书和可行性研究报告批复（3日）。关于项目建议书和可行性研究报告批复的程序；首先进行建筑方案设计公开招标、公告、资格预审（15公示）建筑方案设计公开招标（比一迟1天）（注特级和一级建筑工程不少于45日，二级以下建筑工程不少于30日）。编制项目初步设计文件。根据规划等条件修改完善中标设计方案、编制初步设计文本初步设计审批（发改部门牵头召开联席会议），同时进行组织监理招标和初步设计修改（中介单位）10天。等前期一系列工作完成后，必需同时要做好环评报告出具环保部门批准环评报告。再由规划部门核发建设用地规划许可证。等供地审批前公示7天，国土资源部门核发土地划拨决定书、国有土地使用权证书（需3日），然后就可以办理工程规划许可证。

（2）施工图阶段；首先施工图由中标设计单位进行施工图设计，再由建设单位把施工图纸报送相关单位进行审查和修改，一般报送单位包括：住建部门、规划部门、消防部门、人防部门、气象部门。对于各个部门的提出的意见，建设单位根据设计规范进行修改。修改后的施工图纸由住建部门牵头组织规划、消防、人防、气象等有关职能部门对相应的修改情况进行确认并出具会议纪要。再由住建部门施工图审查合格备案、规划部门核发工程规划许可证、消防出具消防设计审核意见书、人防出具人防设计审批表、气象部门出具防雷设计核准书。在做这些工作同时，对施工图进行编制工程量清单等一系列工作，直到施工招标工作完成。

（3）施工招标、施工准备阶段等一系列工作；相关部门对项目已经出具核准意见书之后，建设单位组织进行施工招标，中标之后与施工单位签订合同，然后建设单位做好施工场地三通一平施工进场的准备条件。同时建设单位协助施工单位到住建委办理住建部门合同备案、质监手续、安监手续。然后质监站对施工现场进行开工安全条件审查，资料报检之后由住建部门核发工程施工许可证。施工单位可以正常进场施工。

基本建设项目前期手续办理流程一般情况下共需6个月左右时间。上述是建设项目前期的基本办理流程，是比较笼统的概况工作方法，并没有详细的介绍每个部门的办事流程，因此我们还得熟悉每个部门的相关和办事流程，从而避免浪费时间和精力。对于每个部门的流程我不再做详细的介绍，但我个人认为有些单位的衔接还是比较重要，而且这些单位的问题会比较复杂和困难，重点介绍项目用地前期审批和规划行政许可有关规定和要求。

项目用地前期审批

项目用地前期审批主要内容；1 用地预审，2 农用地转用，3 土地征收，4 国有土地使用权收回，5 项目供地审批，6 建设用地报批。

1、用地预审是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。作为建设单位我们必须要清楚我们的工程用地原则是否符合：土地利用总体规划；保护耕地，特别是基本农田；合理和集约节约利用土地；符合国家供地、审查内容。

国土资源管理部门审查内容主要是对建设单位的项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地和土地管理法律、法规规定的条件；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定，占用标准农田的，补划方案是否可行。 作为建设单位的前期工作者，首先要按照这些要求来对项目进行规划并做好方案设计，从而避免设计目标能明确而不使项目拖延。在办理建设用地预审时，建设单位一定要清楚自己所要办理的土地手续应与相对应的预审权限国土部门。比方说：如果哪级部门审批立项（审批、核准和备案），就由同级国土部门进行预审。由省或省审批、核准和备案的项目，则由省国土资源厅审批预审，但原则上由市（地）或县（市、区）国土部门先提出建设项目用地预审初审意见。由国家或国家审批、核准和备案的项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。 应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散的建设项目用地，由省国土资源厅审批预审，报国土资源部备案。涉密军事项目和批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请 。掌握了这些情况和信息，可以针对性的与部门衔接并且更加有效的来完成工作。

用地许可的一般用地预审程序如下。1、申请：需审批的建设用地项目在可行性研究（完成可研报告，但在审批）阶段，由建设项目用地单位提出预审申请；核准的建设用地项目在申请核准前，由建设单位提出；备案项目在备案批准后，提出。受理：该事项属于行政许可事项，必须一次性告之和限期办结。有权审批预审的国土部门对建设用地单位提出的建设项目用地预审申请进行审查，对符合要求的，应予以受理；对不符合要求的或者不受理、或者告之需补充材料后受理。3、审查：有权审批预审的国土部门依据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家供地等，对建设项目用地的有关事项进行审查。4、批复：有权审批预审的国土部门将审查的内容编制报告，并出具正式的公文，即预审意见，送建设用地单位。

对于在与国土部门衔接工作中还会碰到一系列的问题：用地报批怎么入手？用地预审，哪里批，什么时候报？用地规划问题？新一轮规划如何衔接？用地指标有什么？耕地、标准农田、基本农田占补问题？计划指标使用问题。国有土地使用权如何办理？有关费税问题等等我就不展开讨论。这些问题只有在学习和不断的工作中才能找到方法和途径。

规划行政许可有关规定和要求

规划行政许可的有关规定和要求的主要内容：1、是建设项目规划行政许可相关规定和要求。2、“一书两证”办理的要求。3、建设单位需注意的一些问题。

规划部门是根据《中华人民共和国城乡规划法》来对建设项目方案进行审查而通过核发“一书两证”。“一书两证” 包括：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。个人总结了以下工作步骤：

（一）作为建设单位从事前期工作的人员首先得对项目进行建设项目选址的申请办理。我们一定要按规划要求来对项目进行项目选址，建设项目选址规划管理是城乡规划管理工作的首要环节，是有效实施规划，推进建设有序进行，严格保护和合理利用资源，确保规划依法实施的重要手段。建设项目选址的目的是通过选址以保证建设项目的布点符合城乡规划，对经济、社会发展和城乡建设进行宏观，综合协调建设选址中存在的各种矛盾，促进建设项目前期工作的顺利进行。

建设项目选址审批的依据：１、法律法规依据：行政许可的依据：(1)《中华人民共和国城乡规划法》 第三十六条　按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。(2)建设部、国家计委《建设项目选址规划管理办法》（建规〔1991〕583号）：设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书，同时明确了按建设项目计划审批权限实行分级规划管理(3)《关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发[2000]25 ）：国家审批的大中型建设项目选址,由项目所在地的市、县城乡规划行政主管部门提出审查意见,报省、自治区、直辖市及计划单列市城乡规划行政主管部门核发建设项目选址意见书,并报建设部备案。对于不符合规划要求的,建设部要予以纠正。

（二）建设用地规划行政许可。建设用地规划许可的法律依据：《城乡规划法》第三十七条  在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方土地主管部门申请用地，经县级以上审批后，由土地主管部门划拨土地。

（三）建设工程规划行政许可。建设工程规划行政许可的法律依据：《城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市确定的镇申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市确定的镇核发建设工程规划许可证。城市、县城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市确定的镇应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

建设单位在做好这些前期工作的同时还得在选址环节加强与当地、功能区等的对接。做好许可的前置条件和必备材料，

并合理安排时间。加强沟通、共同推进各个环节加强沟通。

与此同时，项目前期工作人员在做好本职工作提高自身工作能力外，还应深入现场，了解施工工序，了解设计规范、学习城市规划、增长设计知识，对自己严格要求，对项目方案做好自身的审查工作，从而减少相关部门的审查工作，避免出现重大疏漏。

项目前期工作是一项细致而又枯燥的工作，不仅要精通技术而且还应与各个部门能衔接好，因此应在正确的工作方法和丰富的业务知识指导下，才能收到事半功倍的效果。

综上所述，项目前期工作是一项艰苦细致的工作，它需要我们专业工作者有过硬的基本功，良好的职业道德，实事求是的作风，勤勤恳恳，任劳任怨的精神。我们要严格把关，努力维护各方利益，促进基本建设项目能快速而有序地发展。

【参考文献】

[1]《关于投资改革的决定》国发【2011】20号

[2] 国家重点建设项目管理办法、浙江省投资项目管理办法、温州市投资项目管理实施细则。

[3]《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《建设项目选址规划管理办法》。

[4] 温州市发展和改革委员会.《温州市重大项目前期管理》. 2012