河南省2015年下半年房地产估价师《制度与》：合理使用征地补偿相关费用考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是__。A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．导向定价法

2、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积A．①②③④⑤B．①②④⑤C．①③④⑤D．①②③⑤

3、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。A．133.90B．135.09C．143.10D．150

4、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。(2008年试题)A：使用者地位B：购买动机C：对渠道的信赖度D：对价格的敏感程度E：借款合同

5、通过转让方式取得土地使用权的土地，其使用年限__该块土地的出让年限。A．等于B．低于C．高于

6、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。A：投保单B：保险单C：暂保单D：批单E：执行层的组织协调

7、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。假设折现率为10％，目前承租益的价值应是万元。A：70．03B：71．03C：72.03D：73．03E：工业用地的监测点评估价格

8、下列不属于房地产中介服务特点的是__。A．人员特定B．时间准确C．委托服务D．服务有偿

9、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。A：从容不迫型B：选择型C：凶猛型D：随机型E：借款合同

10、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。A：800万元B：1000万元C：1800万元D：800~1000万元之间E：工业用地的监测点评估价格

11、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为13万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。A．217B．117C．100D．无法确定

12、按照规定，县级以上土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级审核同意后报上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章

13、下列关于路线价法中，不正确的是。A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格

14、原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。A：30B：60C：90D：120E：执行层的组织协调

15、下列风险中属于系统风险的是（）。A．比较风险B．市场供求风险C．未来运营费用风险D．持有期风险

16、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。A．投资的资本价值B．总开发成本C．总开发价值D．总投资额

17、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做。A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法E：借款合同

18、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。A：搬迁期限不同于拆迁期限B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限C：拆迁期限从属于搬迁期限D：搬迁期限不能超出拆迁期限E：房地产估价机构必须加盖公章

19、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。A：半B：1C：2D：3E：执行层的组织协调

20、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。A：14 140B：42 421C：56 561D：60 000E：工业用地的监测点评估价格

21、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。A．土地使用权出让合同B．房地产转让合同C．房屋租赁合同D．商品房购销合同

22、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。A：3173．45万元B：3205．26万元C：4971．37万元D：7602．76万元E：工业用地的监测点评估价格

23、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。A：资本化率B：收益率C：收益乘数D：利息率E：工业用地的监测点评估价格

24、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。A．施工单位B．建设单位C．监理单位D．设计单位

25、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。A：100万元B：42万元C：63万元D：77万元E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、按照污染物排放的形式，污染物可分为。A：点源B：高架源C：地面源D：线源E：面源

2、某开发商向银行申请了利率6％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。A：7．59B：7．28C：13．59D：6．05E：借款合同

3、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。A．期限短B．不记名、可自由转让C．能提前提取现金D．面额固定

4、地产业投资的物业类型包括__。A．居住物B．商用物业C．工业物D．特殊物业E．运输物业

5、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为__。A．供给量的变化B．影响供给量的因素变化C．供给的变化D．影响供给的因素变化

6、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。A．1B．2C．3D．5

7、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。A：专业性B：各异性C：不可移动性D：适应性E：借款合同

8、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划条件E．地势

9、某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是万㎡。A：500B：700C：800D：1000E：借款合同

10、下列关于中国现行土地制度的论述错误的是__。A．农村和城市郊区的土地，全部属于集体所有B．矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外C．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于国家所有D．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民具体所有的土地是国有土地E．城市的土地属于城市人民集体所有

11、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。A：放弃这个项目B：努力学习，边学边干C：埋头苦干，克服困难完成项目D：找别人完成项目，签自己的名E：对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

12、某收益}生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。A．86B．26C．126D．70

13、房地产价格与一般物品价格的共同之处是。A：供求变化B：生产成本C：价格差异D：按质论价E：都用货币表示

14、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。A：做好房地产权属登记信息化工作B：做好房地产登记发证工作C：做好房地产权属档案管理工作D：为落实私房的房产审查和处理权属纠纷提供依据E：做好物业管理工作

15、根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得。A：涉及贷款服务B：出现融资的内容C：承诺为人住者办理户口D：利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：使用建筑设计效果图

16、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A．变动成本的设B．销售收入的不同C．固定成本的设置D．平衡点的设置

17、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是__。A．房地产销售收入B．土地出让收入C．土地储备所获得的利润D．土地受让方的投资

18、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式B：实行销售代理必须签订委托合同C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务

19、，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。A．试错法B．移动平均法C．曲线拟合法D．线形内插法E．指数修匀法

20、零售商业物业的分类不是按__分类的。A．建筑规模B．经营商品的特点C．商业辐射区域的范围D．建筑范围

21、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82B．3451.83C．50.01D．6666.37

22、市场法中区位状况修正的内容不包括__。A．交通便捷程度B．繁华程度C．平面布置D．环境景观

23、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C：督促开发企业按城市规划实施开发D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

24、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。A：养老保险B：职工工资C：住房公积金D：个人住房贷款E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴

25、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。A：行业基准收益率B：C：通货膨胀率D：内部收益率E：投资者的目标收益率