2017年宁夏省房地产估价师《制度与》：房地产估价师注册申请考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、房地产需求的交叉价格弹性是指__。

A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比

B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度 

2、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。

A：6．67％

B：7．41％

C：12．60％

D：13．33％

E：工业用地的监测点评估价格

3、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。

A．368

B．552

C．561

D．920 

4、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。

A：不可移动性

B：异质性

C：用途多样性

D：相互影响性

E：工业用地的监测点评估价格

5、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。

A．3倍

B．4倍

C．5倍

D．6倍 

6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．375

B．750

C．214.3

D．166.7 

7、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。

A．3.00

B．3.80

C．4.00

D．6.00 

8、已知某房地产的土地取得成本1 500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的直接成本利润率为。

A：36％

B：62．07％

C：73．47％

D：80％

E：工业用地的监测点评估价格 

9、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19% 

10、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。

A．丘；房地产权利人

B．套；权属单元

C．宗地；权属单元

D．宗地；房地产权利人

11、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1997年下半年

B．1998年上半年

C．1998年下半年

D．1999年 

12、拆迁估价时点一般为__之日。

A．接受估价委托

B．实地现场勘察

C．开始实施拆迁

D．房屋拆迁许可证颁发 

13、某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。

A．37

B．40

C．60

D．63

14、某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）。

A．53.34万元

B．85.34万元

C．106.68万元

D．213.36万元 

15、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。

A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用

D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E：执行层的组织协调 

16、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000 ㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。

A：40 ㎡

B：8 ㎡

C：16 ㎡

D：5 ㎡

E：工业用地的监测点评估价格 

17、城市房屋租赁应向__部门登记备案。

A．

B．工商管理

C．房地产管理

D．土地管理 

18、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。

A：估价结果

B：估价假设

C：估价目的

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格 

19、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是__。

A．10.38%

B．11.07%

C．12.45%

D．13.62% 

20、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动 

21、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。

A．28日

B．28个工作日

C．30日

D．30个工作日 

22、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。(2008年试题)

A：条形基础

B：桩基础

C：箱形基础

D：整体式筏式基础

E：执行层的组织协调

23、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。

A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

E：工业用地的监测点评估价格 

24、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性

B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

25、下列关于地籍和地籍测量，表述不正确的是。

A：地籍亦称土地的户籍

B：地籍资料应具有现实性和准确性

C：基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案

D：地籍测量，亦称房地产测量

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、依法设立的从事拍卖活动的企业法人是。

A：拍卖人

B：委托人

C：竞买人

D：买受人

E：执行层的组织协调 

2、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由负责。

A：住房和城乡建设部、国土资源部

B：住房和城乡建设部行政主管部门、土地行政主管部门

C：人事部、房地产行政主管部门

D：住房和城乡建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：执行层的组织协调

3、不需要办理施工许可证的是__建设工程。

A．工程投资额30万元以下的

B．建设面积300m2以下的

C．建设面积500m2以下的

D．工程投资额30万元以下且建筑面积在300m2以下的

E．投资额50万元以下且面积不超过300m2的 

4、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

5、公有住房出售中，购房者按购房款__的比例向售房单位缴交维修资金。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4% 

6、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。

A：房地产业与建筑业既有联系又有区别

B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系

C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质

D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业

E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业 

7、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。

A．投保人

B．被保险人

C．被保险人和受益人

D．投保人、被保险人和受益人 

8、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。

A．珍惜耕地，合理利用土地

B．保证国家建设用地

C．有偿使用土地

D．无偿使用土地

E．依法征地 

9、决定拆迁安置的地点是__。

A．城市规划的需要

B．城市规划的要求

C．商品房价格

D．城市规划的需要和新建房屋的性质 

10、房地产具有易受性，对房地产的通常通过__来实现。

A．充公权

B．管制权

C．征税权

D．征收权

E．出让权

11、下列市盈率的表达式中，正确的是__。

A．市盈率=股价/每股净资产

B．市盈率=股价/每股收益

C．市盈率=市值/销售收入

D．市盈率=市值/现金流 

12、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反粱组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为。

A：条形基础

B：基础

C：整体式筏式基础

D：箱形基础

E：执行层的组织协调 

13、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。

A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律

B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增

C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减

D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少

E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段

14、下列关于债券的特征的表述正确的是。

A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金

B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入

C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)

D：债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款

E：债券与股票相比，投资风险较大 

15、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅建设用地使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该建设用地使用权出让合同规定此项目于2007年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20日仍未进行。这时土地出让者。

A：可以无偿收回建设用地使用权

B：可以征收200万元以下的土地闲置费

C：可以对开发公司处以相当于地使用权出让金20％的罚款

D：既不能收回建设用地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

E：执行层的组织协调 

16、2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是

A：9％

B：12％

C：12.5％

D：15％

E：借款合同 

17、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216 

18、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150% 

19、假设开发法的操作步骤包括。

A：调查待开发房地产的基本情况

B：选择最佳的开发利用方式

C：估计开发前的房地产价值及开发经营期

D：估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E：进行具体计算，求出待开发房地产的价值 

20、完好房的成新度一般为__。

A．十成新

B．九到十成新

C．八到十成新

D．七到十成新 

21、__不属于房地产市场的专业顾问。

A．建筑师

B．精算师

C．工程师

D．律师 

22、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。  矩形土地平均深度价格修正率表

A．临街深度/英尺

B．25

C．50

D．75

E．100

F．125

F．150

F．175

F．200

F．平均深度价格修正率/%

F．160

F．140

F．120

F．100

F．87.2

F．78.0

F．70.8

F．65.0

23、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1999年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。

A．45

B．50

C．52

D．55 

24、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。

A．安全性

B．保本性

C．流动性

D．稳定性

E．盈利性

25、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。  (2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。

A：王某转租该套住房，必须经李某同意

B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益

C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案

D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除

E：抵押财产被查封