青海省2015年上半年房地产估价师《制度与》：商品房现售合同主要内容考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。A：张某B：李某C：赵某D：甲保险公司E：执行层的组织协调

2、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1 700万元；折现率为12％时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11．12％B：11．36％C：11．66％D：12．95％E：借款合同

3、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。A：资本化率B：收益率C：收益乘数D：利息率E：工业用地的监测点评估价格

4、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行规规定的其他用地确属必需的，可以由依法批准划拨。A：县级以上土地管理部门B：县级以上C：省级以上土地管理部门D：省级以上E：执行层的组织协调

5、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。A．2～7B．3～11C．5～11D．6～13

6、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止E：工业用地的监测点评估价格

7、路线价法特别适用于对__进行估价。A．单宗土地B．大量土地C．部分土地D．待开发土地

8、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。A．20%B．30%C．40%D．50%

9、住房公积金管理工作的法律依据是__。A．《中华人民共和国公积金管理条例》B．《住房公积金管理条例》C．《住房公积金管理规定》D．《公积金使用规定》

10、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。A．2.5%B．3.5%C．2.4%D．3.4%

11、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度。A：债权B：物权C：质权D：他项权E：执行层的组织协调

12、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。A．估价时点不同B．交易日期不同C．估价目的不同D．估价对象的状况不同

13、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0B．85.6C．150.0D．123.6

14、2004年8月28日，十届常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了。A：“国有”和“集体”B：“有偿”和“无偿”C：“出让”和“转让”D：“征收”和“征用”E：房地产估价机构必须加盖公章

15、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请__登记。A．他项权B．转移C．初始D．变更

16、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格

17、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙两宗土地任选其一

18、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、 2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题]A：3 100元／㎡B：3 195元／㎡C：3 285元／㎡D：3 300元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

19、的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A．市级购物中心B．区购物商场C．居住区商场D．邻里服务性商店

20、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。A：B：省级C：市级D：乡级E：执行层的组织协调

21、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民提起民事诉讼B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民提起诉讼，人民不予受理C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民提起诉讼，人民不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民先予执行

22、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。A．10%B．15%C．20%D．25%

23、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。A．允许的最低经济效益指标B．最大费用C．利润为零D．最大利润

24、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。A．区域因素B．1C．2D．3E．权重估价对象可比实例F．0.5 100 90G．0.3 100 90H．0.2 100 125

25、我同土地用途管制的核心是__。A．实行土地有偿有限期使用制度B．经营土地有偿使用C．不能随意改变农用地的用途D．不能随意改变建设用地的用途

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列不属于担保物权特征的是。A：担保物权以确保债务的履行为目的B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以而实现这一目的D：担保物权具有从属性和不可分性E：执行层的组织协调

2、间接融资的局限性主要表现在__。A．隔断了资金供求双方的直接联系B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的多E．融资风险大

3、保险合同的辅助人，包括。A：被保险人B：受益人C：保险代理人D：保险经纪人E：保险公估人

4、所有者权益中，合称为留存收益。A：实收资本B：资本公积C：盈余公积D：已分配利润E：未分配利润

5、一般投资机会研究可分为。A：地区研究B：部门研究C：系统研究D：研究E：以利用资源为基础的研究

6、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。A．5.2B．6.4C．6.8D．7.6

7、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。A：荒山B：滩涂C：沙漠D：集体土地E：城市的存量土地

8、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权并用于投资开发的，转让房地产时，应按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的__以上。A．30%B．20%C．25%D．15%

9、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。A．自然特征，如山地和河流等B．细分市场C．人口密度的大小D．该区域发展的类型和范围E．竞争性项目的区域

10、我国经营性金融机构，包括。A：商业银行B：性银行C：非银行金融机构D：中国银行E：中国人民银行

11、估价报告有效期应从__起计。A．估价时点B．估价作业期C．出具估价报告之日D．签订估价委托合同之日

12、城市规划管理系统由组成。A：城市规划发展系统B：城市规划执行系统C：城市规划反馈系统D：城市规划保障系统E：城市规划决策系统

13、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。A．必须经房屋拆迁管理部门同意B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C．实行“一裁终局制”D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E．对仲裁结果不服向人民提起诉讼的，人民不予受理

14、将借款本息视为现金流出的基本报表是．(2009年试题)A：全部投资现金流量表B：资本金现金流量表C：借款还本付息估算表D：投资计划与资金筹措表E：借款合同

15、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。A：条形基础B：桩基础C：箱形基础D：整体式筏式基础E：执行层的组织协调

16、下列属于优先股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利B：分配股息的优先权C：分配剩余资产的优先权D：有限的表决权E：要求赎回权

17、运用路线价法估价的步骤包括（）等。A．调查评估路线价B．计算临街土地的价值C．求取可比实例价格D．划分路线价区段E．交易情况修正

18、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形确。A：房屋所有权转让B：房屋抵押C：在建工程抵押D：预购商品房抵押E：预购商品房

19、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

20、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是__。A．股份的表现形式是股份证书B．广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位C．股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票D．股票与股份是一种形式与内容的关系

21、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括__。A．按揭贷款B．商用房地产抵押贷款C．商业性住房抵押贷款D．性住房抵押贷款E．个人置业抵押贷款

22、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有__。A．村办企业的厂房可以抵押B．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C．公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押D．抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效E．同一房地产不得设定2个以上抵押权

23、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是。A：私立学校用地50年B：厂房用地50年C：大型超市用地50年D：别墅用地70年E：执行层的组织协调

24、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供__。A．《住宅质量保证书》B．《住宅使用说明书》C．《商品住宅质量保证书》D．A和B

25、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号