土地估价案例报告复习资11

一、 判断

1对估价对象认识应包括对现状、周围环境、所处状况的认识过程。

2估价师估价现场勘察包括区分动产和不动产。

3若某一估价项目涉及两个或两个以上县、市，应分别出具两个土地估价技术报告。

4估价业务中，估价委托人可以是、企业和个人。

5估价者可以对自有宗地进行估价。至少有两个人

6时效是指向委托估价人承诺的估价期限可由双方商定。

7估价者所估的土地，在原则上为土地使用者或占有者。

8估价人员主动争取为他人服务，所争取的委托估价者不一定是土地占有者或使用者。可以使代理

9土地估价报告中至少有一个是符合土地估价资质机构的签名。

10市场比较法至少选三个土地估价案例，估价报告中至少使用两种估价方法。

11估价期目的的设定由委托人确定。

12成本逼近法一般适用于未（新）开发多宗地，不适用于已开发的。

二、单选

1、现场调查法不包括：询问

2、产业聚集区分为：一般和高新技术聚集区。

3、对公共设施或公共建筑进行估价时，首选成本逼近法。

4、预期收益原则可以在剩余法和收益法、还原法中运用。

5、高级住宅使用年限：70年

6、1990年，发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

7、价格依据不是土地估价报告的使用方向。

8、在土地评估时应寻求最有效的产权资料。（不是最新的）

9、容积率属于一般的个别因素。

10、抽样时应用分类不等比的抽样调查方法。

11、多种方法对一块土地进行估价所得结果误差不超过20%——25%，则可以通过算平均值得到最终结果。

12、现场调查的内容包括：地产基本项目、土地实体状况、周边环境状况。

13、现场调查的资料包括；现场勘察记录、影像资料、草图、问卷。

14、现场勘察结果记录的作用：（1） 是现场勘察工作的重要环节；（2） 是估价技术路线选择的重要依据；（3） 是估价因素修正的重要依据；（4） 是形成估价假设的重要依据。

15、现场调查的目的：a 核实验证；b 观察土地实体特征；c 体验周边环境。

16、土地使用类型是划拨和出让，土地使用年限：居住用地七十年，商业旅游娱乐用地四十年。

17、通过城镇规划可得到四点信息：1、容积率的；2、建筑物高度的；3、覆盖率的；4、用途和利用的。

问答

一、宗地估价的基本程序是什么？并进行简要阐述。

1、确定估计基本事项 估价师接受估价业务后，首先确定“估计基本项目”。确定评估对象；确定委托估价者委托的目的；确定估价的期日；界定土地价格定义；土地价格中的特别事项说明；审核

2、拟订估价作业计划 估价作业计划应该由经验丰富的估价师多人共同制定，之前必须进行调查。就执行各项目的性质、工作量等做出统一安排，包括确定估价项目、内容、收集和整理委估地产的有关资料等内容和相应的处理计划。

3、收集资料，实地勘察 

      主要是收集一般资料，如社会、经济、政治、环境等及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料。

现场踏勘的主要内容有:待估宗地的坐落位置；形状；土地利用状况；基础设施条件；道路。

4、分析整理相关资料  

      经济趋势资料分析：估价师除了需要了解经济情况已发生的变化，还必须对经济情况将来变动的可能方向、程度以及影响因素等进行正确判断并科学预测其发展趋势。

法规的影响：一般资料中包括了社会导向具体实施于土地使用管理的法规。

5、选定方法试算价格，评估对象土地上无建筑，第一市场比较法第二收益还原法第三比较法第四路线价估价法第五基准地价系数修正法。评估对象土地上有建筑，第一市场比较法第二剩余法第三收益还原法第四路线价估价法第五基准地价系数修正法。

6、确定宗地估价结果  估价师必须检查整个估价过程，确保各个估价方法得土的试算价格准确并且唯一，进而对不同的试算价格进行分析、调整，以确定最后的评估价格:

7、撰写估价报告书  估价师决定了估价对象评估价格后，应及时撰写土地估价报告，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。

案例分析

 1.仅就工作日志内容，判断事务所此次枯价工作流程是否合理？存在哪些问题？

估价工作流程不合理，存在以下问题:

第一每项估价必须有至少两名估价师，而不是一名土地佑价师和一名估价助理。

第二两项估价应该进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿佑价的全部过程。

第三应该先签订合同在进行实质性的活动

第四不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签仃合同。

第五估价事项和技术路线应该在实质性估价之前

第六缺乏权属资料核实调查过程

第七由于两份估计分别由甲、乙完成，所以报告不能由甲乙共同签名。

第八缺乏审核

2、确定土地估价事项的内容一般包括哪些？

第一确定评估对象

第二确定委托估价者委托的目的

第三确定估价的期日

第四界定土地价格定义

第五土地价格中的特别事项说明

第六审核

3、确定佑价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？

确定估价事项时，应从以下两方面对土地出让底价和回收价格进行基本定义:

 （1）住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定容积率、70年、出让土地使用。

  (2)对教育用地价格定义：:公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。

4、日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理原因何在？

估价技术路线不合理，不合理的原因如下:

 (1) 出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理，因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价价格偏高。

 (2) 收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场进行评估是不合理的。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行评估不合理。

5、假如你是佑价师，该如何设计估价技术路线？

 (1) 收回补偿价格的评估技术路线:先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。

 (2) 出让底价的评估技术路线:先采用剩余法和市场比较法评佑新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制定出让底价方案。

 试分析国土局认定该评佑结果无效的理由可能有哪些?

(1)土地评估机构的从业范围不够。

(2)估价报告有效期超出时限。

(3)土地评估机构的注册证书超出有效时限。

(4)土地估价报告没有按照规范格式书写。

(5)该评估机构不具备土地评佑资质。

(6)估价结果严重失实，不符合当地地价水平

B卷

一、征收征用的区别？

 1.征收指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体所有的财产上的所有权或者其他权利的行为。 

 2.征用指国家为了公共利益的需要依法强制取得原属于私人或集体的财产的使用权的行为。A:在法律效果方面，征收的法律效果是私人或集体财产所有权的改变；征用的法律效果是私人或集体财产使用权的改变B:在补偿方面，在征用的情况下，因为所有权没有转移，如果标的物没有毁损灭失，则返还原物即可；若毁损灭失，则应当予以补偿；在征收的情况下，因为所有权已经移转，因此不存在返还财产的问题，应当依照法定标准对征收人进行补偿。 

二、土地估价的目的？

土地估价目的是为了保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理;促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理.促进正常交易;全面、科学、合理地使用土地。

（1）集体土地使用权

       以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价。

 (2)国有土地使用权

        以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估。

(3)使用权抵押  以土地使用权抵押为目的的估价。

(4)企业活动   以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价。

1.土地估价报告可采用文字或表格，但土地估价技术报告只能用文字方式。

2.估价报告的合法性内涵：①：严格按照现行法律及各种技术规范。②：主体认定事实清楚；                         ③：符合法定程序；④：证据确凿充分。

3.商业服务用地应选：市场比较法；收益法；剩余法；基准地价系数修正法。

4.工业用地应选用：市场比较法；成本逼近法；基准地价系数修正法；特殊情况可采用收益还原法。

5.运用市场比较法时应注意：1.商业用地最重要的修正因素是商业服务业的繁荣程度。

                 2.工业用地的道路通达度对地价影响较大，公共交通的便达度影响较小。                  3.因素修正的幅度要与基准地价评估报告中的宗地（修正系数）中的内容相似。

6.收益还原法中主要参数确定时应注意：①：企业生产中的副产品销售收益应记入收益中。                                     ②：收益应当是长期的，固定的，安全可靠的。