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冲破迷局,2011邛崃楼市稳步前行

来源：动视网责编：小OO 时间：2025-10-04 17:11:27

冲破迷局,2011邛崃楼市稳步前行

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冲破迷局，2011邛崃楼市稳步前行

2011年9月19日星期一

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冲破迷局，2011邛崃楼市稳步前行

作者：詹义君文章来源：本站原创点击数：1004 更新时间：2011-1-6 14:12:55

冲破迷局 2011邛崃楼市稳步前行

2010年的中国楼市可谓跌宕起伏，纠结重重。在“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的决心下，接连出台了被认为“史上最严厉”

楼市，

国十一条、新国四条、新国五条，从年初至今，房地产市场经历了无数个起起伏伏，遇冷、回暖、新政、萎缩、上涨、又新政……考验着开发商以及广大购房者的勇气和承受能力。

与所有对抱有期待的购房者心理预期产生极大差距的是，尽管楼市一波紧过一波，然而房价却似乎从没有“买过帐”。根据国家统计局公布的房价数据，月度环比鲜见下跌，实际上房价从年初至今几乎没有存在过任何“有意义”的下降。除北京等个别城市出现成交量环比下跌外，不少城市成交井喷，市场调研显示，金秋10月以来，虽然“限购令”高悬，成都商品房市场却依然呈现一副火热景象。而近期热传的温总理在澳门视察时面对澳门年轻人说的一句话“内地房价就是压不下来”，透露出房地产的复杂程度。楼市依然波诡云谲。

11月份，邛崃市房协、邛崃市相继组织我市房地产企业和部分金融业内人士召开了业界座谈会，话题自然是针对国内房地产市场形势进行分析，而归根结底是落实到邛崃这个区域市场。对邛崃楼市有哪些影响？它是否具有持续性？邛崃房价1-2年内会否发生大的波动？从长远看是否具有增长空间？邛崃的购房群体分布如何？邛崃的楼市发展前景怎样？面对一个一个的疑问，包括、开发商、金融界人士等都给出了自己的答案。

2010年尘埃落定，2011年即将开启。相信所有关注邛崃的购房者都会问：邛崃将会呈现怎样的一种楼市格局？

楼市面临挑战

邛崃房协会长

瑞云置业总经理张蜀刚

2010年四月份以来，国家相继出台了被称为“史上最严厉”的楼市新政，意在给楼市“降温”，半年多来，国内房价依然坚挺，一方面令对抱有希望的购房者深感失望，同时也未能得到开发商的认可，楼市成为颇具反讽意味的楼市“空调”，揭示出房地产的复杂性。

据官方新近公布的统计数据，10月份CPI同比上涨4.4%，完全超出公众预期，在通胀压力之下，缺乏投资渠道让投资者更加青睐房地产，这使得房价也将面临较大的上涨压力。从外部来看，美国重启量化宽松，驱使国际热钱涌入我国等新兴市场，房地产市场化身为国际热钱“逐利”的战场。在通胀压力加剧、人民币升值压力增大、国际游资暗涌等多重因素的纠结下，要想房地产得到较为明显的预期成效，需要的不仅是的决心与决断，更

关键的是要寻求到有效的措施和手段。

11月份，成都市出台地方版的楼市细则，从进一步加强房地产市场监管、加强房地产用地管理、严格执行差别化住房信贷、严格执行房地产税收和加大保障性住房建设力度等五个方面提出要求。之后，四川省又紧接着出台了“四川20条”，意在跟进的宏观节奏，表达对房地产市场的态度和决心。对此，包括业内人士以及众多购房者普遍认为存在很大的不确定性，对于楼市不会产生立竿见影的效果。在住房保障滞后、大量需求不能得到释放，经济增长和地方财政增收过分依靠房地产业带动等楼市深层矛盾没有突破性解决的背景下，现有的各种在力度上无疑大打折扣，其有效性自然令人质疑。

考验加剧未来企稳

邛崃房协常务副会长

高宇地产公司总经理徐成东

日前，邛崃房管局发布今年我市房地产市场统计数据，1-10月份，我市商品房新增预售3199套，预售面积30.33万㎡，同比增长108.15%，完成商品房销售2186套，销售面积21.73万㎡，出现了集中放量、销售滞后的势态。预计2011年新开工量将会持续增加，房地产市场形势严峻。

尽管面临多重考验，但总体看我市未来房地产市场仍然是处于一种持续稳定发展的趋势。一是严格控制土地放量，据国土部门相关土地出让规划，2010年临邛城区仅新增用地200亩，这对房地产业稳定发展是个强有力的支撑。二是城市经营力度加大，近年来，我市大力推进城市道路、管网、绿化等基础设施建设，加快旧城改造，同时启动城北新城中心建设，城市改造以及城市靓点的打造，势必刺激产生新的内需，并吸引外来置业。再就是房地产营销的拉动效应，过去，邛崃通过主导，企业参与的方式，“走出去，请进来”，有针对性地进行了一系列房地产对外营销宣传，外来购房比例逐年上升，2010年达到19.13%。今后，伴随邛崃招商引资力度的加大，城市化进程的加快及高铁时代的快速发展，加之房地产对外的多渠道强势营销，邛崃的宜居价值肯定将获得广泛认知与接受，外部市场必然进一步拓展，拉动更多的后续购买力，促进邛崃房地产业稳定健康发展。

短期压力长期看好

邛崃市房协副会长

邛崃钱江银通地产开

发公司总经理王飞

钱江银通地产进入邛崃已有四年，这四个年头是邛崃房地产业的快速发展时期。邛崃房地产开发从以前零碎、见缝插针式地单纯住宅建设模式迅速切换到成片集中打造，追求实用型与审美型结合的多形态现代成熟社区内涵，品质得到极大的提升。但是邛崃楼市目前还只是处于快速成长期，从长远看，尚具有很大的持续发展空间，预期前景向好。眼下，虽然在国家的“打压”下，楼市受到来自各方面的多重压力，但是这种压力只能是短期的。邛崃是个相对的区域市场，基本上不受成都以及成都之外的大中城市影响，有着自己特殊的市场体系。

邛崃楼期看好，至少具备几个理由：一是城市化进程因素。目前，我国的城市化率只有46%，与西方中等发达国家75%的城市化率仍有很大差距。随着城市化进程的推进，与城市化进程相伴相生的房地产业，仍将有巨大的发展空间。二是人口增长所带来的利好。据中国人口学会年会报告，“十二五”期末，我国人口总量将达到13.9亿左右，城镇人口将首次超过农村人口突破7亿，不断增长的城市人口是楼市刚性需求的根源。三是刚需支撑。目前，我市中心城区大部分住宅系上个世纪七八十年代所建造的老房子，建筑质量差、户型设计落后、小区环境不理想，难以匹配现代人的居住要求，住房升级换代是一个不容小视的需求节点。而城北新城中心建设、旧城改造、外来务工人口增加和大量农村人口向城市集中等等无疑会带来更多新的住房需求。四是邛崃城市自身区域价值的带动。邛名高速公路11月9日正式通车、成蒲铁路（经邛崃）预计2014年建成通车、规划中的成都-邛崃轻轨……邛崃的立体交通优势进一步凸显。另外，伴随邛崃城市靓点的持续包装与打造，以及平乐古镇、天台山等旅游品牌的磁场效应，都将极大地提升邛崃的区位优势，吸引更多外来购房者置业邛崃，投资邛崃。

未来房价上涨压力仍大

邛崃房协副会长

邛崃瑜峰地产公司总经理朱光庶

近期，继一轮轮楼市之后，各地又陆续祭出所谓的限购“杀手锏”，截止11月30日，全国已有14个城市发出了限购令。但伴随一波高过一波的楼市呼声，市场依然一如既往的火热，二线以下的城市根本看不到的影子，尽管预售放量逐渐放大，但市场依然呈现出局部抢购潮，价格环比依然出现较大的涨幅。从各方面因素分析，未来房价上涨压力仍然很大。一

是现行财政，在一些大中城市，“卖地”已成为地方的重要财源，占地方财政收入的1/3左右，有的城市甚至占到了财政收入一半以上，为了确保地方财政收益，地方往往通过各种手段变相助推房价。另一方面央企房企疯狂拿地甚至继续创造新地王，疯狂推高房价。再就是投资需求，在投资渠道狭窄的态势下，相对于较难把握而且不稳定的股市，房地产仍然是目前以及今后很长时间段的投资首选。据有关统计，2010年年末，人民币存款余额超过70万亿，如果用人民币存款余额与每年新增房地产市场对货币消耗额对比，两者的比例为：14:1。这也意味着房地产市场货币供应量依然十分充足。在充足的货币供应下，资产类价格下降的空间将受到较大程度的抑制。在看似严厉实则成效不大的下，市场供求关系始终不能有效改变，供不应求的局势将长期持续存在，这种供求关系的不对称，又直接导致市场需求持续透支，推动市场持续走高。

邛崃不缺后续购买力，关键是看市场能不能提供让购房者乐于接受的适合产品与服务。经过十多年的发展变化，人们对住宅的理解已经从过去的单纯居住转向实用型与审美型结合，追求高品质和多形态，这就要求开发商顺应市场变化，不仅要在产品形态以及建筑设计、园林景观、装修等产品核心部分下足功夫，更要提高产品的附加值，搞好社区配套设施、强化售后服务管理等，为市场提供性价比高的产品。在房地产市场越来越趋向于品质化和多元化的时代，邛崃的开发企业更应该未雨绸缪，进一步细分市场，研究客户群体的实际需求，研发出针对性强的产品，满足不同层次人群的需求，同时加强顾客口碑维护，提升产品的号召力、品牌感召力，如此，相信邛崃楼市一定会逆市胜出，开创一个新的局面。

邛崃房价将持续上涨

邛崃市海宁置业发展有限公司总经理向海

“打压”对邛崃的房地产市场有一定的影响，但是不大。邛崃的房价还会继续上涨。

首先是邛崃的开发量与需求量差距大，虽然今年出现了供略大于求的态势，主要是由于国家房地产的影响，导致大部分刚需观望。从我市几家金融机构的统计数据显示，目前我市购房贷款群体主要是教师和公务人员，其比例高达90%，也就是说农村转移人口和外来务工人员以及其他购房群体还没有更多地纳入进来，这部分需求还没有得到释放。按照邛崃的远期中等城市规划，城区

将达到29万人口，也就是说未来的邛崃城市人口将在现在的基础上增加一倍，这就要求市场在今后很长一段时间内提供大量房源以供于需要。

当前，邛崃的住宅均价虽然略高于周边的大邑、蒲江，但是距离成都仍然有很大差距，与全国一线城市相比更是天壤之别，处于房价的低端水平，具备较大的上升空间。邛崃房价必然上涨的最起码依据是邛崃的住宅刚性成本。一是激增的土地成本，从目前出让的几宗地块价格可以看到，海宁·现代城地价495万元/亩，楼面地价超过1720元/㎡，住宅房的建造成本逼近4200元/㎡，位于邛陶路的天阜地块，每亩地价285万元，虽然低现代城200余万元，但是按照其容积率算下来楼面地价仍然在1750元/㎡左右；二是越来越高企的前期工程费、建筑安装工程费和基础设施费、公共配套设施费、税费等各种规费以及开发间接费用与不可预见费等等。

自去年以来，成都市提出建设现代世界田园城市构想，而邛崃的山水等自然风光、原始生态保持完好，气候宜人，城市生活氛围很浓，加之轻轨建设、地铁贯通和成温邛高速延伸等，邛崃立面交通优势凸显，是大成都区域内最具宜居引力的范本田园城市。再则，邛崃的旧城改造就地安置需要大量房源，外来人员无论是创业还是居家都需要大量房源。综合上面的分析，在这样高的刚性成本支撑以及强劲住房需求态势下，邛崃的房价怎么降的下来！

记者手记

2010年行将告结，每年这个时候，往往是各个部门以及各色行当忙碌的关口，因为照例要“总结过去，展望未来”。对于房地产行业来说，今年的“年关”肯定会比往年多了几许不一样的意味，一方面是密集的楼市依然“利剑”高悬，另一方面新的信号频传不断，房地产市场几多吊诡。已经在各个售楼部门口徘徊了大半年的许多购房者可能还将持续迷茫和纠结，其实纠结的不只是购房者，不少开发企业也同样深陷困扰。

“虚高”的房价成为2010年各方谈论的热门话题，恐怕2011年以至于今后数年仍将刺激人们敏感的神经。高房价并不只是购房者的“痛”，开发商们同样承受着巨大的考验。记得在几次行业聚会上，邛崃房协会长张蜀刚先生就一再提到，房价过快增涨对于大多数开发企业来说并不见得是利好，因为它透支了未来几年的上涨空间。他认为，理想的房地产市场应该是保持一种循序渐稳发展的态势，张会长的话体现出一个行业的理性思考。

面对充满变数的房

地产市场，邛崃的开发企业也明显感受到了压力，同时又信心十足。大家既认识到市场形势的严峻，但是也看到了新的发展机遇，因而对邛崃城市前景依然长期看好。不管是高宇地产徐成东总经理的“未来企稳”观，还是钱江地产王飞总经理的“长期看好”说，无疑都是从邛崃的实际出发而进行的实事求是分析，而海宁置业总经理向海一句“邛崃的房价还会继续上涨”也并不是空穴来风，它至少预示着邛崃未来房价的基本格局。

严格遵章守纪，做市场的理性维护者，做城市的建设者，这是邛崃房协对我市房地产行业的要求，也是邛崃房协各会员单位的共识。相信在所有开发企业的共同呵护下，邛崃的房地产市场仍将保持平稳健康的发展势头。

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文章录入：邛崃房协责任编辑：邛崃房协

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